การแก้ไขปัญหาด้านการจัดหาอสังหาริมทรัพย์

มีความจำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ในการประชุมสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 8 ของชุดที่ 15 รัฐบาลได้เสนอร่างมติต่อสมัชชาแห่งชาติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (NƠTM) ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดิน (QSDĐ) หรือการให้มี QSDĐ พร้อมขอบเขตการบังคับใช้ทั่วประเทศ เพื่อขจัดปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการ NƠTM ในระดับเขตเมือง (น้อยกว่า 20 เฮกตาร์) หากได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาแล้ว จะมีการดำเนินการภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

การคลี่คลายโครงการต่างๆ มากมาย

ตามที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Do Duc Duy ระบุว่า ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2557 มีกฎระเบียบที่แตกต่างจากกฎหมายที่ดิน ดังนั้น เงื่อนไขการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการ NƠTM จึงต้องมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ต้องเป็นที่ดินอยู่อาศัย

กฎเกณฑ์นี้ยังคงสืบทอดต่อในข้อ b วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 127 ของกฎหมายที่ดินปี 2567 ซึ่งได้จำกัดขอบเขตกรณีการดำเนินโครงการ NƠTM ในระดับเขตเมือง โดยเฉพาะในพื้นที่ใหม่และพื้นที่ที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

“อันที่จริงแล้ว ขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสูงสุดสำหรับครัวเรือนและบุคคลในแต่ละช่วงเวลาอยู่ที่ 400 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรในแปลงที่ดินเดียวกัน ดังนั้น แม้ว่านักลงทุนจะได้รับการถ่ายโอนสิทธิการใช้ที่ดินในเขตที่อยู่อาศัย พวกเขาก็ทำไม่ได้” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

นอกจากนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จัดทำขึ้นบนที่ดินที่มิใช่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยโดยกำเนิด และการวางแผนรายละเอียดของโครงการยังครอบคลุมถึงที่ดินประเภทต่างๆ มากมาย เช่น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ที่ดินสำหรับการจราจร ที่ดินสีเขียว เป็นต้น ดังนั้น ตามบทบัญญัติในข้อ 127 ข้อ 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 โครงการจำนวนมากไม่สามารถดำเนินการได้ในทางปฏิบัติ

ร่างมติดังกล่าวได้รับการพัฒนาขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาในการจัดหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากความยากลำบากในการเข้าถึงที่ดินสำหรับนักลงทุน “จำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการชนบทใหม่ๆ เพื่อช่วยจำกัดข้อร้องเรียนของประชาชน ให้ความยุติธรรมในการเข้าถึงที่ดินระหว่างนักลงทุนและท้องถิ่น และรักษาเสถียรภาพของอุปทานโครงการชนบทใหม่ๆ” รัฐมนตรี Do Duc Duy กล่าว

พื้นที่ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขต 7 นครโฮจิมินห์ ภาพโดย : หวาง ตรีอู

ตามคำเสนอของรัฐบาล มติดังกล่าวมีผลบังคับใช้กับโครงการขององค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศใน 4 กรณี ได้แก่ การได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน มีสิทธิในการใช้ที่ดิน; การมีสิทธิใช้ที่ดินและได้รับสิทธิใช้ที่ดิน การดำเนินการโครงการ NƠTM บนพื้นที่ของสถานที่ที่ต้องย้ายเนื่องจากมลภาวะสิ่งแวดล้อม จะต้องย้ายสถานที่ให้เป็นไปตามแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง

เกี่ยวกับเงื่อนไขการดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ลงทุนดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่บนที่ดินประเภทหนึ่งหรือมากกว่าหนึ่งประเภท ได้แก่ ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย; ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกันกับกรณีตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดิน; พร้อมทั้งต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนดโดยเฉพาะ

ควรจะนำร่องในระดับเล็ก

ในการพิจารณาประเด็นนี้ สมาชิกรัฐสภาหลายคนเห็นพ้องต้องกันว่าควรออกมติเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการดำเนินโครงการลงทุนและธุรกิจในภาคการพัฒนาชนบทใหม่ ผู้แทน Tran Hoang Ngan (คณะผู้แทนโฮจิมินห์ซิตี้) ยอมรับว่าการนำนโยบายนี้ไปใช้จะส่งผลสะเทือนต่อการสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการขจัดความยากลำบากในการสร้างพื้นที่ชนบทรูปแบบใหม่ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ผู้ใช้ที่ดินและนักลงทุนมีความกระตือรือร้นในการดำเนินโครงการพื้นที่ชนบทรูปแบบใหม่และพัฒนาเมือง ตลอดจนมีส่วนสนับสนุนในการแก้ปัญหาความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชน

แต่ก็มีข้อกังวลอีกมากมาย ผู้แทน Do Van Yen (คณะผู้แทนบ่าเรีย-หวุงเต่า) กล่าวว่าข้อเสนอของร่างมติเกี่ยวกับประเภทที่ดินขนาดใหญ่มากสำหรับการทดลองนำร่องนั้นไม่สอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ หากมีการนำร่องดำเนินการ ควรดำเนินการในระดับเล็กลง โดยเน้นที่จังหวัดหรือเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วน ไม่ควรขยายไปทั่วประเทศ

ผู้แทนเยนยังเสนอแนะด้วยว่ารัฐบาลจำเป็นต้องประเมินผลกระทบ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ของ "การใช้ประโยชน์จากนโยบายในการรวบรวมที่ดินเพื่อการเกษตร" หรือ "การทำให้การละเมิดกลายเป็นเรื่องถูกกฎหมาย" เพื่อที่จะได้กำหนดกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้น สมเหตุสมผล และมีประสิทธิผลมากขึ้น

รองนายกรัฐมนตรีเหงียน ถิ ทู ฮา (คณะผู้แทนกวางนิญ) แสดงความจำเป็นในการประเมินสถานะปัจจุบันของ NƠTM ในพื้นที่ทั้งหมดอีกครั้ง โดยยืนยันว่ายังมีโครงการ ผลงาน และ NƠTM อีกจำนวนมากที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ปล่อยทิ้งร้าง ถูกละทิ้ง หรือไม่ได้ดำเนินกระบวนการทางกฎหมายให้เสร็จสิ้น อุปทานและอุปสงค์ของตลาด NƠTM ยังคงขึ้นอยู่กับท้องถิ่นที่แตกต่างกันและ "ไม่ใช่ทุกท้องถิ่นจะมีอุปสงค์"

ผู้แทนฮา เสนอว่า ควรมีการประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของ NƠTM เพื่อทำความเข้าใจถึงอุปทานและอุปสงค์ของตลาดในท้องถิ่นให้ชัดเจน ก่อนที่จะอนุมัติร่างดังกล่าว รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องมีการประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วน พิจารณาว่านักบินควรเป็นนักบินระดับภูมิภาคหรือระดับท้องถิ่น และควรมีที่อยู่ที่เฉพาะเจาะจง

“โครงการนำร่องตามที่เสนอในร่างอาจนำไปสู่การก่อตั้งองค์กร บุคคล และองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่อาศัยข้อได้เปรียบจากการซื้อขาย โอน ย้าย รวบรวม และควบรวมที่ดิน ไม่ใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ แล้วแสวงหากำไรและเปลี่ยนวัตถุดิบการผลิตเป็นปัจจัยการผลิต เพื่อรอการดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่” นางฮา กล่าวเตือน

ในรายงานการตรวจสอบ ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน ยังกล่าวด้วยว่า คณะกรรมการมีความเห็นเกี่ยวข้องกับการอนุญาตให้ข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินอื่นๆ นอกเหนือไปจากที่ดินที่อยู่อาศัยสำหรับโครงการพัฒนาชนบทใหม่ๆ ซึ่งจะนำไปสู่ภาวะราคาที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินประเภทอื่นๆ พุ่งสูงขึ้น สิ่งนี้สามารถทำให้ประชาชนและธุรกิจต่างๆ ประสบความยากลำบากมากมาย รวมไปถึงรัฐเมื่อจำเป็นต้องเรียกร้องคืนที่ดินและชดเชยค่าเสียหาย

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจเสนอให้รัฐบาลทบทวนและชี้แจงการใช้กลไกนำร่องผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิใช้หรือมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและไม่ใช่เกษตรกรรม (เชิงพาณิชย์และบริการ) เพื่อหลีกเลี่ยงการละเมิดนโยบาย

หลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

นายเหงียน ฟอง ตวน รองประธานคณะกรรมาธิการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อมของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เห็นด้วยว่าควรมีการนำมติไปปฏิบัติทั่วประเทศ เพื่อให้แน่ใจว่าเกิดความยุติธรรมระหว่างท้องถิ่น หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการควบคุมเกณฑ์และเงื่อนไข และหลีกเลี่ยงการเกิดขึ้นของกลไก "การร้องขอ-การอนุมัติ" อย่างไรก็ตาม เขาเสนอให้หน่วยงานร่างมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่หลังจากกฎระเบียบมีผลบังคับใช้ การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินในวงกว้างจะส่งผลต่อไม่เพียงแต่ความมั่นคงทางสังคมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความมั่นคงทางอาหารด้วย

ทบทวนแผนการใช้ที่ดินของแต่ละท้องถิ่น

ผู้แทนเหงียนทรูคเซิน (คณะผู้แทนเบ๊นเทร) กล่าวว่าร่างมติมีความแตกต่างอยู่บ้างจากกฎหมายการลงทุน (แก้ไขแล้ว) กฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) และกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขแล้ว) ที่ผ่านโดยรัฐสภาเมื่อเร็วๆ นี้ ในการดำเนินโครงการนำร่องจำเป็นต้องทบทวนแผนการใช้ที่ดินระดับชาติ แผนการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะแผนการใช้ที่ดินในระดับท้องถิ่น หากมีการนำโครงการที่ไม่ได้รวมอยู่ในผังเมืองและที่อยู่อาศัยมาใช้ทดลองโครงการจะสามารถทำได้จริงหรือไม่?

นาย เล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

ข้อกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่การลงทุน

HoREA ได้เสนอคำแนะนำต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อให้แสดงความเห็นเกี่ยวกับการตัดสินใจหมายเลข 83/2024/QD-DT ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ด้วยเหตุนี้ จึงจำเป็นต้องพิจารณาแก้ไขบทบัญญัติในวรรคที่ 1 มาตรา 2 ให้มีรายละเอียดการกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองในตำบล โดยไม่รวมเมืองใน 5 อำเภอของบิ่ญจันห์, หน่าเบ, ฮอกมอน, กู๋จี, กานโจ และไม่ต้องนำไปประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย

เนื่องจากตามมาตรา 31 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัย สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเขต อำเภอ หรือเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3 ได้ ไม่ต้องนำไปประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะพิจารณาตามเงื่อนไขในท้องถิ่น กำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้บุคคลทั่วไปสร้างบ้านของตนเองได้

นาย NGO DUC SON กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท DRH Holdings Joint Stock Company:

การสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อบ้าน

จนถึงปัจจุบันนี้ การจะดำเนินโครงการต่างๆ ได้นั้น การดำเนินการตาม NƠTM จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่างๆ เช่น การปฏิบัติตามผังการใช้ที่ดินในระดับอำเภอ สอดคล้องกับการวางแผนการก่อสร้างและการวางผังเมือง ตามโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยท้องถิ่นที่ได้รับอนุมัติ ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าการทับซ้อนและความขัดแย้งระหว่างกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ตลาดทุนและอสังหาริมทรัพย์บิดเบือน และความเสี่ยงสำหรับทั้งธุรกิจและนักลงทุน และผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มมากขึ้น โครงการนำร่องที่รัฐบาลเสนอจะเปิดตลาดทุน ช่วยรักษาเสถียรภาพและลดภาระทางการเงินในการใช้เงินทุนสำหรับธุรกิจ และลดระยะเวลาและต้นทุนในการเตรียมการลงทุนโครงการ ทำให้ตลาดมีความโปร่งใสและสร้างโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านสามารถเข้าถึงอุปทานที่อยู่อาศัยราคาเอื้อมถึงได้ การคลายปมนี้จะช่วย "รักษา" ธุรกิจนับล้านที่รอคอยมาหลายปีได้

ส. นุง เขียนว่า

ที่มา: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm