ราคาบ้านมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ แม้แต่ผู้ที่มีรายได้สูงก็แทบจะซื้อไม่ได้

รายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าค้าที่อยู่อาศัยเวียดนาม (VARS) ระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยในประเทศของเราลดลงอย่างรวดเร็ว ถึงขนาดที่กลุ่มที่เป็นตัวแทนร้อยละ 20 ของประชากรที่มีรายได้สูงสุด ตามที่จัดประเภทโดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ ไม่สามารถซื้อบ้านได้ หากพิจารณาตามกฎที่ว่าราคาบ้านไม่เกิน 1/3 ของรายได้

โดยเฉพาะผลการสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากรปี 2566 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่า กลุ่มประชากรที่มีรายได้สูงสุดร้อยละ 20 ของฮานอยได้รับเงิน 14.47 ล้านดอง/คน/เดือน ตัวเลขนี้ในเมืองดานังอยู่ที่ 13.8 ล้านดอง ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 13.26 ล้านดอง ในด่งนายอยู่ที่ 13.9 ล้านดอง และในเมืองบิ่ญเซืองอยู่ที่ 18.38 ล้านดอง

อย่างไรก็ตาม เมื่อต้องเผชิญกับราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน กลุ่มนี้เองก็ต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย

โดยถือว่าแต่ละครัวเรือนมีคนวัยทำงานที่มีรายได้สูงที่สุด 2 คน รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน/ครัวเรือน หรือประมาณ 360 ล้านดองต่อปี

ความสามารถในการซื้อสูงสุดหากใช้กฎทางการเงินทั่วไปที่ว่าค่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1/3 ของรายได้ คือประมาณ 6.7 ล้านดองต่อเดือน หรือเทียบเท่าประมาณ 80 ล้านดองต่อปี

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้นมีราคาอยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่ม ดังนั้นอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็ก (ประมาณ 60 ตร.ม.) จะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 2.5 - 3.5 พันล้านดอง

ราคาบ้านแพงมาก แม้แต่ผู้ที่มีรายได้สูงก็แทบจะซื้อไม่ได้ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

หากกลุ่มผู้มีรายได้สูงนี้ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตรม. ในราคาประมาณ 3,500 ล้านดอง และกู้เงิน 70% ของมูลค่าบ้าน (หรือ 2,450 ล้านดอง) จากธนาคาร ด้วยอัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี ค่าผ่อนชำระรายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25-27 ล้านดอง หรือเทียบเท่ากว่า 300 ล้านดองต่อปี

“ ด้วยยอดผ่อนสูงสุด 80 ล้านดอง/ปี กลุ่มนี้แทบจะไม่สามารถซื้อบ้านได้ ” VARS ยืนยัน

นายทราน วัน เหงีย (จากนามดิ่ญ) กล่าวว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ทำให้ความฝันของครอบครัวเขาในการเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องยากขึ้นไปอีก คุณ Nghia และภรรยามีงานที่มั่นคง มีรายได้ประมาณ 35 ล้านดอง/เดือน ประหยัดได้เดือนละ 10-12 ล้านดอง

ปัจจุบันเขาและภรรยามีเงินออมอยู่ราวๆ 1 พันล้านดอง และกำลังวางแผนซื้ออพาร์ทเมนต์แบบผ่อนชำระในเขตนามตูเลียม ฮาดง อย่างไรก็ตาม หลังจากสำรวจทั้งอพาร์ทเมนต์ใหม่และเก่าแล้ว เขาพบว่ามีราคาสูงเกินกว่าความสามารถทางการเงินของครอบครัวเขา โดยเฉลี่ยแล้วอพาร์ทเมนท์มือสองขนาดพื้นที่ 70 ตร.ม. มี 2 ห้องนอน ในเขตนัมตูเลียมและฮาดง มีราคาอยู่ที่ประมาณ 3,000-4,000 ล้านดอง หรือประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม.

“ ด้วยเงินออมของฉันเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์มือสอง 2 ห้องนอน ฉันต้องกู้เงินมากกว่า 2 พันล้านดอง แต่ด้วยเงินส่วนเกินรายเดือน บางครั้งครอบครัวของผมไม่มีเงินพอที่จะจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคาร ” นายเหงียกล่าว

วัยรุ่นต้องดิ้นรนเพื่อซื้อบ้าน

นายเหงียน กว็อก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่า เมื่อเปรียบเทียบเงินเดือนโดยเฉลี่ยและราคาบ้านในอดีตกับปัจจุบัน จะเห็นได้ว่าคนเวียดนามรุ่นใหม่มักประสบปัญหาในการซื้อบ้านด้วยตัวเองอยู่เสมอ การคำนวณโดยแพลตฟอร์ม PropertyGuru Vietnam แสดงให้เห็นว่าหากพิจารณาจากราคาบ้านและรายได้เฉลี่ยในปี 2547 คนรุ่น 7X จะต้องมีรายได้ประมาณ 31.3 ปีในการซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาด 60 ตารางเมตรในราคาประมาณ 600 ล้านดอง โดยที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการระดมเงินอยู่ที่ 7.4%

หลังจากผ่านไป 10 ปี ในปี 2014 คนรุ่น 8X ก็ต้องมีรายได้อีก 22.7 ปีจึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ที่คล้ายกันได้ ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเป็น 1.5 พันล้านดอง ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากลดลงเหลือ 6%

จนถึงปัจจุบันคนรุ่น 9X ต้องมีรายได้ 25.8 ปี จึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 3 พันล้านดองข้างต้นได้ ภายใต้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระดมเงินอยู่ที่ 4.5%

“ ถึงแม้ว่าจำนวนปีของรายได้และอัตราดอกเบี้ยจะลดลงตามกาลเวลา แต่โดยทั่วไปแล้วคนหนุ่มสาวทุกเจเนอเรชั่นยังคงต้องทำงานหนักเป็นเวลานานเพื่อที่จะสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ ” นายเหงียน กัวก์ อันห์ ประเมิน

คนเวียดนามรุ่นใหม่ทุกช่วงวัยยังคงต้องทำงานหนักเป็นเวลานานเพื่อจะสามารถซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้ (ภาพประกอบ : AI)

นาย Do Van Thach ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท Dova Land กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง ด้วยรายได้เฉลี่ย 30 ล้านดองต่อเดือน การซื้ออพาร์ทเมนท์ในฮานอยแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยหากขาดการสนับสนุนจากแหล่งการเงินอื่นๆ หรือต้องยอมอยู่อาศัยไกลจากใจกลางเมือง

นายทาช กล่าวว่า หากผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยได้ในราคาเฉลี่ยในปัจจุบัน รายได้ของผู้ซื้อจะต้องอย่างน้อย 60 ถึง 70 ล้านดองต่อเดือน ถือเป็นรายได้ที่สูงเกินกว่าคนส่วนใหญ่จะรับได้

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เตือนว่า การที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงอย่างรวดเร็วเกินรายได้จากค่าจ้าง ไม่เพียงแต่สร้างแรงกดดันต่อระบบประกันสังคมเท่านั้น แต่ยังส่งเสริมการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เงินเก็งกำไรส่วนใหญ่มักรอให้ราคาเพิ่มขึ้น โดยไม่นำไปใช้ในการผลิตหรือทำธุรกิจ ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อและมูลค่าสกุลเงินได้รับผลกระทบเชิงลบ

“ ความล้มเหลวในการยับยั้งการเก็งกำไรและความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มที่อยู่อาศัยส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต้องยุติลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ” เขากล่าว

นอกจากนี้ นายโว ยังชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญต่อการผลิต การธุรกิจ และเศรษฐกิจมหภาคอีกด้วย ตลาดที่ผันผวนดังกล่าวจะส่งผลกระทบด้านลบต่อเศรษฐกิจโดยรวมเช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในความเป็นจริง ปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของประชาชนเป็นความท้าทายไม่เพียงแต่สำหรับเวียดนามเท่านั้น เมืองใหญ่หลายแห่งทั่วโลกกำลังเผชิญกับแรงกดดันนี้เช่นกัน เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเนื่องมาจากผู้อพยพที่หลั่งไหลเข้ามา

เจา อันห์