วิสาหกิจล้มเลิกโครงการเพียงเพราะกฎหมายที่ดิน

ละทิ้งโครงการเพราะไม่สามารถแก้ไขได้

ตัวเลขจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่าในไตรมาส 2 ปี 2566 มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่ที่ได้รับใบอนุญาตเพียง 15 โครงการเท่านั้นทั่วประเทศ โดยภาคเหนือมีโครงการจำนวน 7 โครงการ ภาคกลางมี 3 โครงการ และภาคใต้มี 5 โครงการ

หลังจากที่รัฐบาลได้ขจัดปัญหาต่างๆ อย่างต่อเนื่องมาประมาณ 1 ปี ตลาดอสังหาฯ ยังคงไม่สามารถแก้ไขปัญหาด้านอุปทานได้ เนื่องจากปัญหาของโครงการถึง 70% เกิดจากปัญหาทางกฎหมาย

แม้ว่าร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขคาดว่าจะสร้างแรงผลักดันทางกฎหมายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ภาคธุรกิจกลับมีความกังวลว่ากฎระเบียบบางประการอาจกลายเป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวของตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 1 ข้อ 2 และข้อ 6 มาตรา 128 กำหนดให้การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน

ทั้งนี้ ในกรณีนำที่ดินมาจัดทำโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับสิทธิใช้ ดังนี้ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรอื่นใด นอกจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ได้ชำระค่าใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินไปแล้วครั้งหนึ่งตลอดระยะเวลาการเช่า

ในฐานะธุรกิจที่ต้องล้มเลิกโครงการเพราะกฎระเบียบที่ดินที่อยู่อาศัย นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริษัท Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) ได้ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietNamNet ว่าบริษัทของเขาควรจะทำโครงการขนาด 4 เฮกตาร์ในฮาดง (ฮานอย) และโครงการในเขต 12 (โฮจิมินห์ซิตี้)... แต่เขาต้องยอมแพ้เพราะเขาพยายามมาหลายปีโดยไม่ประสบความสำเร็จ และไม่มีใครสามารถแก้ไขปัญหาได้เพียงเพราะกฎระเบียบที่ดินที่อยู่อาศัย

เพลงแผ่นดินยาว 1.jpg — วิสาหกิจหลายแห่งละทิ้งโครงการเพียงเพราะกฎระเบียบที่ดิน (ภาพ : ฮวง ฮา)

นาย Hiep กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2021 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 30 (แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015 ที่ให้รายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัย - PV) กำหนดว่าการแปลงที่ดินอื่นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอย่างน้อยจำนวนเล็กน้อย ซึ่งเป็นการยากที่จะนำไปปฏิบัติ

“นี่คือสาเหตุที่โครงการหลายร้อยโครงการติดขัดและไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ แม้แต่ในกรณีที่คนใช้ที่ดินก็มีแผนแต่ไม่อนุญาตให้แปลงที่ดินเพราะไม่มีที่ดิน 1 ตารางเมตร

ร่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ควรพิจารณาว่าอะไรสมเหตุสมผลที่จะคงไว้ และอะไรไม่สมเหตุสมผลที่จะเปลี่ยนแปลง แต่มาตรา 128 ซ้ำอีกว่า ผมคิดว่าเป็นเรื่องที่ยากมากสำหรับธุรกิจที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย คณะกรรมการร่างควรจะเห็นสิ่งนั้น” นายเฮียปกล่าว

ในขณะเดียวกัน นายหวู่ เกิง กเยต ผู้อำนวยการใหญ่ของ Dat Xanh Mien Bac กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวสร้างข้อจำกัดให้กับหน่วยงานของรัฐ

นาย Quyet ได้ยกตัวอย่างว่า เขตหนึ่งต้องการวางแผนโครงการ แต่โครงการนั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เขตเหล่านั้นสามารถวางแผนเพื่อนำโครงการนั้นไปประมูลได้หรือไม่

“ผมกังวลว่าหน่วยงานของรัฐเองจะประสบปัญหาเมื่อกฎหมายทับซ้อนกัน ในส่วนของธุรกิจ เมื่อวางแผนที่ดินที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ก็มีมากมาย ส่วนใหญ่เป็นที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ ที่ดินสำหรับปลูกต้นไม้... ที่อยู่ใกล้พื้นที่อยู่อาศัย ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนไว้ให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย เมื่อถึงเวลานั้นหากไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ธุรกิจต่างๆ ก็ไม่สามารถจัดทำแบบแปลนได้ ถึงแม้ว่าแบบแปลนนั้นจะมีพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยก็ตาม แต่ก็ไม่สามารถปรับเปลี่ยนธรรมชาติของที่ดินให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยได้ สิ่งเหล่านี้จะก่อให้เกิดความยากลำบากและความยุ่งยากมากมายแก่ธุรกิจที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์” นาย Quyet กล่าว

นอกจากนี้ ผู้นำท่านนี้ยังกล่าวอีกว่า แม้แต่ในกรุงฮานอย ซึ่งขณะนี้กำลังพัฒนาไปอย่างกว้างขวางถึงแถบ 3 แถบ 4... แต่ในแถบ 3 เอง ก็มีพื้นที่เกษตรกรรมอีกมาก หากกฎระเบียบเป็นไปตามที่ร่างไว้ ที่ดินก็จะสูญเปล่า เพราะพื้นที่ดังกล่าวจะวางแผนให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารเตี้ยได้ แต่หากไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเดิมแม้แต่เมตรเดียว สุดท้ายก็จะกลายเป็นทางตัน

นายหวู่ กิม เซียง ประธานกรรมการบริษัท เอสจีโอ กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น (SGO Group) ถามว่า หากร่างกฎหมายดังกล่าวผ่านจะมีผลกระทบมากมาย เพราะที่มาของที่ดินในอดีตนั้นส่วนใหญ่มีการผสมผสานกันมาก หากโครงการโดยรวมประกอบด้วยที่ดินบางประเภท เช่น ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินเพื่อการผลิต ฯลฯ จะดำเนินการอย่างไร?

“ผมเกรงว่าหากร่างกฎหมายฉบับนี้ผ่าน ก็คงต้องปรับผังเมืองรวมและผังแบ่งเขตของแต่ละพื้นที่ เพราะที่ผ่านมาหลายพื้นที่ปรับปรุงผังเมืองในแต่ละพื้นที่เกือบหมดแล้ว” นายซาง กล่าว

ผลกระทบต่ออุปทานที่อยู่อาศัยและราคาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง

จากการพูดคุยกับ ผู้สื่อข่าวของ VietNamNet ทนายความ Nguyen Thanh Ha ประธานบริษัท SBLaw ประเมินว่ากฎระเบียบดังกล่าวข้างต้นจะทำให้เกิดการ "ปิดกั้น" และความยากลำบากมากขึ้นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโครงการเก่าหลายร้อยโครงการต้องประสบปัญหาทางกฎหมาย การดำเนินโครงการใหม่ๆ เป็นเรื่องยาก ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยน้อยลง

ทนายความได้วิเคราะห์ว่า ความยากอยู่ที่การกำหนดว่าต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในที่ดินที่ขอแปลงการใช้ที่ดินจึงจะทำโครงการได้ ขณะนี้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ส่วนใหญ่ดำเนินการอยู่บนกองทุนที่ดินเบื้องต้น ได้แก่ ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ที่ดินสำหรับการผลิต และที่ดินประเภทอื่น

ความยากลำบากในการจัดหาที่อยู่อาศัยจะได้รับการยอมรับเฉพาะในกรณีที่มีที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งไม่ถือเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า แต่ในความเป็นจริงแล้ว โครงการส่วนใหญ่ในปัจจุบันถูกดำเนินการในรูปแบบของธุรกิจที่จ่ายค่าเช่าที่ดินรายปี ดังนั้นหากโครงการมีการจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปีจึงไม่สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้

พร้อมกันนี้ กฎระเบียบดังกล่าวยังทำให้การเจรจาโอนโครงการไปดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทำได้ยาก เพราะกฎระเบียบนี้ใช้ได้กับที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่มีการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือชำระค่าเช่าที่ดินเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า

ในความเป็นจริง กฎระเบียบปัจจุบันกำลังส่งเสริมให้นักลงทุนเจรจากันเองเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองและเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดที่ต้องมีที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมพร้อมการชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวจะทำให้หลายโครงการไม่สามารถแปลงเป็นโครงการได้

“หากปฏิบัติตามข้อ 2 ข้อ 1 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดินแล้ว วิสาหกิจจะไม่สามารถดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออุปทานของห้องชุดและราคาที่อยู่อาศัยในเมือง

ข้อบังคับนี้ยังขัดต่อแนวปฏิบัติปัจจุบันในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการ เนื่องจากข้อบังคับดังกล่าวมีขอบเขตแคบกว่าข้อบังคับปัจจุบันในกฎหมายหมายเลข 03/2022/QH15 ซึ่งแก้ไขกฎหมาย 9 ฉบับ รวมถึงการแก้ไขมาตรา 23 วรรค 1 ของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 เกี่ยวกับประเภทของที่ดินที่ใช้สำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้น กฎเกณฑ์เกี่ยวกับวิสาหกิจที่ได้รับอนุมัติให้มีนโยบายการลงทุน; พร้อมกันนี้ ให้ความเห็นชอบแก่ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ หากมีสิทธิใช้ที่ดิน หรือได้รับสิทธิใช้ที่ดินประเภทที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เพื่อดำเนินโครงการลงทุน” นายฮา กล่าว

ร่างกฎหมายที่ดิน: ยังคงมีความเห็นจำนวนมากเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม สมาชิกรัฐสภาหลายคนยังคงกังวลและกังวลเกี่ยวกับบทบัญญัติเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

แหล่งที่มา