กลไกที่ไม่สมบูรณ์แบบนี้เสี่ยงที่จะทำให้โครงการหนึ่งมีราคาที่ดินสองแบบ
มาตรา 79 ของร่างแก้ไขกฎหมายที่ดินระบุถึง 31 กรณีเฉพาะที่รัฐสามารถเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติ ซึ่งรวมถึงโครงการจัดสรรที่ดินใหม่ โครงการพื้นที่อยู่อาศัยในชนบท กลุ่มอุตสาหกรรม เขตการค้าเสรี โรงเก็บน้ำมันดิบ สถานีสูบน้ำมันและก๊าซ และตลาดท้องถิ่น เป็นต้น
ดังนั้น โครงการพัฒนาที่ดินที่ธุรกิจต้องเจรจาโดยตรงกับผู้อยู่อาศัยเพื่อซื้อที่ดินจึงเหลือน้อยมาก ตัวอย่างเช่น โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โครงการแบบผสมผสาน (ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์/บริการ) อาคารอเนกประสงค์ พื้นที่บันเทิง และพื้นที่เมืองขนาดใหญ่
ในการอภิปรายร่างกฎหมายฉบับนี้เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา สมาชิก สภาผู้แทนราษฎร หลายคนได้แสดงความเห็นว่า รัฐควรเป็นผู้นำในการจัดหาที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมทั้งหมด เพื่อสร้างความเท่าเทียมและความเป็นเอกภาพทั่วประเทศ การคงไว้ซึ่งกลไกที่รัฐจัดหาที่ดินในขณะที่ภาคธุรกิจเจรจาต่อรองกันเอง จะก่อให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันภายในโครงการเดียวกันโดยไม่ตั้งใจ ส่งผลให้ราคาที่ดินแตกต่างกันสองราคา ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อพิพาทที่ยืดเยื้อและทรัพยากรที่ดินที่สูญเปล่า
รัฐควรฟื้นฟูที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
นายดวงคงถุยน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ ชื่นชมข้อเสนอข้างต้นจากสมาชิกสภาแห่งชาติเป็นอย่างยิ่ง ในฐานะผู้รับผิดชอบด้านการชดเชยและการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการธุรกิจ นายถุยนยอมรับว่ากระบวนการเจรจาและการเวนคืนที่ดินเป็นกระบวนการที่ยากที่สุด หากเจ้าของที่ดินทราบว่ามีธุรกิจใดกำลังดำเนินโครงการ พวกเขามักจะเรียกร้องค่าชดเชยสูงมาก บางครั้งสูงกว่าราคาตลาดเสียอีก ดังนั้น โครงการชดเชยหลายโครงการจึงยังไม่แล้วเสร็จแม้ว่าจะเหลือเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ของงานที่ยังไม่แล้วเสร็จก็ตาม
นายถุยน์กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า "เจ้าของที่ดินหลายคนเป็นนักเก็งกำไรและนักลงทุน ไม่ใช่คนในพื้นที่ ดังนั้นพวกเขาจึง 'ดื้อรั้น' มาก เพราะพวกเขาไม่ได้ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน แต่ถ้าค่าชดเชยสำหรับผู้ซื้อรายหลังสูงกว่าผู้ซื้อรายก่อน ก็มีความเป็นไปได้สูงที่ผู้ซื้อรายก่อนจะกลับมาเรียกร้องเงินเพิ่ม นี่คือเหตุผลที่โครงการหลายโครงการ รวมถึงโครงการที่ได้รับทุนจากงบประมาณของรัฐ จึงล่าช้า เกินงบประมาณ หรือแม้กระทั่งไม่สามารถดำเนินการได้" เขายังประเมินว่า "สมาชิกสภาแห่งชาติได้กล่าวถึงประเด็นสำคัญที่ร้อนแรงของชีวิตทางสังคมและเศรษฐกิจ พวกเขาได้แสดงความกังวลของประชาชนและภาคธุรกิจ"
“ด้วยเหตุนี้ ผมจึงหวังเป็นอย่างยิ่งว่าคณะกรรมการร่างกฎหมายจะพิจารณาความคิดเห็นและข้อเสนอแนะข้างต้นอย่างจริงจัง เพื่อเพิ่มเติมและแก้ไขกฎหมายที่ดินในครั้งนี้ เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้” นายถูเยนเน้นย้ำ
สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรเสนอให้รัฐดำเนินการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด
นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวอ้างถึงมติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางพรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม ซึ่งกำหนดวิธีการไว้สองวิธีว่า “วิธีแรกคือให้รัฐดำเนินการประมูลและจัดสรรที่ดิน รวมถึงที่ดินสำหรับธุรกิจที่ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งเป็นความต้องการของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ วิธีที่สองคือให้นักลงทุนเจรจาสิทธิ์การใช้ที่ดินด้วยตนเองเพื่อพัฒนาโครงการ หากเลือกวิธีการประมูลและจัดสรรที่ดิน รัฐจะต้องชดเชยและจัดตั้งกองทุนที่ดินที่โปร่งใส การประมูลโครงการแล้วเลือกนักลงทุนโดยใช้เงินของบริษัทเป็นค่าชดเชยนั้นทำได้ยากมาก ตัวอย่างเช่น ในโครงการหนึ่งในเขต 1 (นครโฮจิมินห์) บริษัทหนึ่งชนะการประมูลและได้รับเลือกเป็นนักลงทุน จากนั้นได้โอนเงินให้รัฐเป็นค่าชดเชย แต่ประชาชนปฏิเสธเพราะพวกเขารู้ว่าบริษัทใดเป็นนักลงทุนและต้องการให้บริษัทนั้นเจรจาโดยตรงเท่านั้น ดังนั้นโครงการจึงยืดเยื้อไปหลายปี และรัฐต้องใช้มาตรการบังคับ”
นายชอว์เสนอแนะว่า "หากรัฐได้ยึดคืนที่ดินแล้ว รัฐควรยึดคืนโครงการทั้งหมดด้วย จากนั้นควรนำที่ดินเหล่านั้นมาประมูลขาย และส่วนต่างของค่าเช่าที่ดินควรนำไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานเพื่อประชาชน แทนที่จะปล่อยให้ไหลเข้ากระเป๋าของภาคธุรกิจ หากทำเช่นนี้ได้ดี รัฐจะสามารถควบคุมและบริหารจัดการตลาดที่ดินหลักสำหรับการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชนได้"
ทุกโครงการควรได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน
ไม่เพียงแต่การถมทะเลเท่านั้น แต่ภาค การท่องเที่ยว ก็ถูก "ละเลย" ในร่างแก้ไขกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ ซึ่งหนังสือพิมพ์ Thanh Nien ได้นำเสนอประเด็นนี้ในบทความหลายฉบับ นอกจากนี้ สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรหลายคนยังได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดินฉบับนี้ในการประชุมสภาเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมาด้วย
ตามที่นายตา วัน ฮา สมาชิกสภาแห่งชาติ (คณะผู้แทนจังหวัดกวางนาม) กล่าวว่า มติที่ 08/2017 ของคณะกรรมการกรมการเมืองเกี่ยวกับการพัฒนาการท่องเที่ยวให้เป็นภาคเศรษฐกิจหลัก อย่างไรก็ตาม ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) มีทั้งหมด 16 บท 265 มาตรา รวม 226 หน้า "แต่มีคำว่า 'การท่องเที่ยว' เพียง 11 ครั้ง โดย 2 ครั้งเกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว และอีก 9 ครั้งเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายป่าไม้"
เขาแย้งว่าวิธีการที่รัฐบาลปฏิบัติต่อภาคเศรษฐกิจสำคัญที่คาดหวังไว้สูงนี้ไม่เพียงพอ และเน้นย้ำถึงความสำคัญของการถมทะเลเพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยว ดังนั้น ผู้แทนสภาแห่งชาติจึงเสนอให้เพิ่มหมวดหมู่ใหม่ในมาตรา 79 คือ ที่ดินที่ใช้เพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยว ซึ่งควรอยู่ภายใต้การถมทะเลของรัฐด้วย
ดร. หวินห์ ทันห์ เดียน จากมหาวิทยาลัยเหงียนตั๊ตทันห์ กล่าวต้อนรับความคิดเห็นอันลึกซึ้งของสมาชิกสภาแห่งชาติเกี่ยวกับการจัดตั้งกองทุนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม โดยยืนยันว่าการเวนคืนที่ดินเป็นขั้นตอนที่ยากที่สุดสำหรับทุกโครงการ ไม่ว่าจะเป็นสาขาใด โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการขนาดใหญ่ ภาคธุรกิจเองไม่มีสิทธิ์ในการเวนคืนที่ดิน และการพึ่งพาข้อตกลงเพียงอย่างเดียวทำให้การจัดหาที่ดินที่จำเป็นเป็นไปได้ยากมาก
ตัวอย่างเช่น การพัฒนาพื้นที่ท่องเที่ยวขนาดใหญ่หรือโครงการพัฒนาเมืองแบบผสมผสานที่รวมถึงที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า และสถานบันเทิง จำเป็นต้องใช้ที่ดินจำนวนมหาศาล การปล่อยให้ธุรกิจเจรจาต่อรองกับผู้อยู่อาศัยและจัดหาที่ดินโดยอิสระจะนำไปสู่ความไม่สอดคล้องกัน บางครั้ง แม้แต่โครงการขนาดใหญ่ที่วางแผนไว้อย่างดีก็อาจเหลือที่ดินที่ไม่สมบูรณ์และกระจัดกระจาย เนื่องจากผู้อยู่อาศัยปฏิเสธที่จะมอบที่ดินให้ ซึ่งจะทำให้การดำเนินโครงการล่าช้า เพิ่มต้นทุน และล้มเหลวในการบรรลุเป้าหมายในการกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นหรือภูมิภาค นอกจากนี้ ต้นทุนโครงการที่เพิ่มขึ้นยังนำไปสู่ราคาสินค้าที่สูงขึ้น ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะส่งผลเสียต่อผู้บริโภค
“รัฐควรเป็นผู้นำในการจัดหาที่ดิน การวางแผน และการพัฒนาโครงการ จากนั้นจึงเปิดประมูลอย่างเปิดเผยและโปร่งใสให้กับนักลงทุนที่ได้รับการคัดเลือกซึ่งมีศักยภาพและประสบการณ์เพียงพอ นี่คือแนวทางที่ครอบคลุมและเป็นระบบซึ่งสอดคล้องกับแผนพัฒนาและจะป้องกันข้อพิพาท นอกจากนี้ ราคาที่ดินจะมีความสม่ำเสมอมากขึ้นเมื่อรัฐเป็นผู้จัดหาที่ดิน หากยึดตามราคาตลาด ราคาจะเป็นอย่างไร? กฎระเบียบนี้คลุมเครือเกินไป จำเป็นต้องพิจารณาโครงการพัฒนาเศรษฐกิจทั้งหมดเป็นส่วนหนึ่งของแผนโดยรวมสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจระดับท้องถิ่น ระดับภูมิภาค และระดับชาติ สร้างงานให้กับประชาชน และดังนั้นจึงควรได้รับการปฏิบัติอย่างเป็นธรรม แม้แต่โครงการภายในเขตเศรษฐกิจที่มีพื้นที่ใช้งาน เช่น นิคมอุตสาหกรรม เขตบริการ เขตท่องเที่ยว เขตบันเทิง และพื้นที่เมือง ก็ควรอยู่ภายใต้การจัดหาที่ดินของรัฐ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบโดยละเอียดเกี่ยวกับโครงการที่อยู่ภายใต้การจัดหาที่ดิน รวมถึงเขตบันเทิง พื้นที่เมืองใหม่ที่ผสมผสานธุรกิจการค้าและบริการ และศูนย์รวมความบันเทิงอเนกประสงค์” “หน้าที่ต่างๆ ได้แก่ พื้นที่บันเทิง พื้นที่ท่องเที่ยว พื้นที่เมือง และเขตใช้งานอื่นๆ ภายในเขตเศรษฐกิจ...” ดร.เดียนกล่าว
ผู้แทนสภาแห่งชาติ: องค์กรและบุคคลที่ทำให้แผนพัฒนาที่ดินหยุดชะงักและก่อให้เกิดการสิ้นเปลืองที่ดิน ควรต้องรับผิดชอบในการชดเชยหรือไม่?
หากปล่อยให้ภาคธุรกิจจัดการเรื่องค่าชดเชยด้วยตนเอง จะทำให้การดึงดูดโครงการขนาดใหญ่เข้ามาทำได้ยาก
ปัจจุบัน ไม่มีอะไรยากไปกว่าการซื้อที่ดินจากประชาชน หากทำได้ดี เงินสำรองของรัฐก็จะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ รัฐจัดซื้อที่ดินสำหรับโครงการทุกประเภท รวมถึงโครงการด้านการท่องเที่ยวและศูนย์รวมความบันเทิงแบบครบวงจร หากปล่อยให้ภาคธุรกิจหาเงินชดเชยเอง ก็คงไม่มีโครงการขนาดใหญ่หรือเมืองขนาดมหึมาเกิดขึ้น
นาย เลอ ฮว่าง เชา (ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์)
เราไม่ควรผลักภาระความยากลำบากไปให้ ภาคธุรกิจ
หากปล่อยให้ภาคธุรกิจต้องดิ้นรนเอาตัวรอดเองในการจัดการกับส่วนที่ยากที่สุดของการเวนคืนที่ดิน การพัฒนาเมืองและเศรษฐกิจอย่างเป็นระบบก็จะเป็นไปไม่ได้ รัฐบาลไม่ควรผลักภาระไปให้ภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคที่ดิน กฎหมายต้องกำหนดระเบียบที่ละเอียดและเฉพาะเจาะจงเพื่อให้ท้องถิ่นสามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างสม่ำเสมอ เพราะหากกฎหมายไม่ชัดเจน หน่วยงานของรัฐจะไม่กล้าบังคับใช้ และโครงการต่างๆ ก็จะหยุดชะงัก นี่คือหัวใจสำคัญของการแก้ไขกฎหมายที่ดินในเวลานี้ มิเช่นนั้นจะเป็นการถอยหลัง
ดร. Huynh Thanh Dien (มหาวิทยาลัยเหงียน ทัด แท็ง)
[โฆษณา_2]
ลิงก์แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)