ธุรกิจอสังหาฯ รีสอร์ท ยัง “ขาดอากาศหายใจ”

ธุรกิจขาดทุน หนี้สินมหาศาล

เมื่อรายงานสถานะทางการเงินต่อตลาดหลักทรัพย์ฮานอย (HNX) พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทหลายแห่งประสบภาวะขาดทุนในช่วงครึ่งปีแรก

บริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและพัฒนาการท่องเที่ยวฟูก๊วก ซึ่งเป็นหน่วยงานที่จัดการเครือรีสอร์ทในฟูก๊วก (เกียนซาง) ได้ประกาศขาดทุนเกือบ 306 พันล้านดอง ในขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว บริษัทมีกำไร 832 พันล้านดอง เป็นผลให้ผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นเป็นลบ

บริษัท Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการรีสอร์ทในเมือง Quy Nhon (Binh Dinh) ยังคงขาดทุนอย่างต่อเนื่องมากกว่า 199 พันล้านดองในช่วงนี้ ซึ่งต่อเนื่องจากขาดทุน 34 พันล้านดองในช่วงก่อนหน้านี้

ทั้งปี 2023 บริษัทแห่งนี้ขาดทุนมากกว่า 152 พันล้านดอง ก่อนหน้านี้ในช่วงปี 2021-2022 บริษัทมีกำไรรวมมากกว่า 611 พันล้านดอง หุ่ง ถิ่ง กวีเญิน ยังได้เจรจากับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายระยะเวลาการชำระดอกเบี้ยพันธบัตรสำหรับที่ดินบางแปลง โดยระยะเวลาการชำระเงินถูกเลื่อนออกไปจากไตรมาสแรกเป็นเดือนกรกฎาคม-สิงหาคมของปีนี้

บริษัทอีกแห่งหนึ่งที่ดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยวในเมืองไฮฟอง ชื่อว่า Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company รายงานการขาดทุน 34,400 ล้านดองในช่วง 6 เดือนแรกของปีเช่นกัน ตั้งแต่ปี 2021 ซึ่งเป็นปีที่ส่งรายงานไปยัง HNX บริษัท Van Huong Tourism ก็ประสบภาวะขาดทุน บริษัทขาดทุนรวม 117.2 พันล้านดอง

บริษัทอื่นที่เป็นเจ้าของโครงการรีสอร์ทในดานังซึ่งอยู่ในภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่องก็คือ บริษัท Tonkin Land Joint Stock Company ในครึ่งปีแรกบริษัทนี้ขาดทุนมากกว่า 8 พันล้านดอง ในปีต่อเนื่องกัน 2021-2023 บริษัทฯ ประสบภาวะขาดทุน โดยขาดทุนรวม 61.5 พันล้านดอง

บริษัท Crystal Bay Joint Stock Company ซึ่งดำเนินโครงการรีสอร์ทหลายแห่งใน Khanh Hoa และ Ninh Thuan ก็ขาดทุนไปเกือบ 76,000 ล้านดองในช่วงครึ่งปีแรกเช่นกัน ตัวเลขดังกล่าวลดลงเมื่อเทียบกับการขาดทุนเกือบ 136 พันล้านดองในช่วงเดียวกันของปีก่อน

หรือบริษัท BIM Real Estate Joint Stock Company ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการรีสอร์ทในฮาลอง (กวางนิญ) ฟูก๊วก (เกียนซาง) รายงานว่าขาดทุน 341 พันล้านดอง ในขณะที่ช่วงเดียวกันของปีก่อน มีกำไร 810 พันล้านดอง การสูญเสียครั้งนี้ถือเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่บริษัทรายงานในปี 2021 ในช่วงปี 2021-2023 บริษัทฯ มีกำไรต่อเนื่องรวม 4,611 พันล้านดอง

นอกจากจะสูญเสียเงินแล้ว ธุรกิจหลายแห่งยังใช้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูง โดยมีหนี้สินมากกว่ามูลค่าทุนหลายเท่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน บริษัทการท่องเที่ยวเกาะฟูก๊วกมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 13.69 เท่า ซึ่งคิดเป็นหนี้สินประมาณ 40,800 พันล้านดอง โดยมีหนี้พันธบัตรคงค้างอยู่ประมาณ 7,509 พันล้านดอง

บริษัท Hung Thinh Quy Nhon มีอัตราหนี้สินต่อทุน 4.86 เท่า เทียบเท่ากับหนี้สินประมาณ 38,768 พันล้านดอง โดยมีหนี้พันธบัตรคงค้างจำนวน 7,259 พันล้านดอง

บริษัทการท่องเที่ยววานเฮือง มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 8.32 เท่า เทียบเท่ากับหนี้สิน 24,302 พันล้านดอง โดยมีหนี้พันธบัตรคงค้างกว่า 4,060 พันล้านดอง

บริษัท Tonkin Land ยังใช้อัตราส่วนทางการเงินที่สูงอีกด้วย ณ วันที่ 30 มิถุนายน อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นเป็น 5.1 เท่า เทียบเท่ากับหนี้สิน 1,105 พันล้านดอง บริษัทมีหนี้พันธบัตรคงค้างไม่มากนัก ประมาณ 22,000 ล้านดอง

บริษัท บีไอเอ็ม เรียลเอสเตท มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 2.86 เท่า เทียบเท่าหนี้สิน 20,140 พันล้านดอง โดยมีหนี้พันธบัตรคงค้างกว่า 5,422 พันล้านดอง

ความยืดหยุ่นในระยะยาว

รายงานประจำไตรมาสที่ 2 ของกระทรวงการก่อสร้างบันทึกว่ามีโรงแรมและรีสอร์ทใหม่ๆ เกิดขึ้นทั่วประเทศ และมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการจำนวนหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้ยังคงซบเซาและไม่มีทีท่าจะฟื้นตัว

นายโว ฮ่อง ถัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่ม DKRA ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้แสดงความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ททั่วประเทศในเดือนสิงหาคมยังคงดูมืดมนอยู่ ข้อมูลการวิจัยของหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่าสำหรับวิลล่ารีสอร์ท อุปทานแทบจะไม่มีเลยเป็นเวลาหลายเดือน สภาพคล่องต่ำ และความต้องการลดลง 22% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

ราคาขายขั้นต้นไม่ได้ผันผวนมากนักและยังคงมีแนวโน้มไปทางด้านข้าง นโยบายการเช่ากลับ การซื้อกลับ การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ฯลฯ ยังคงได้รับการใช้กันอย่างแพร่หลายแต่ไม่ได้ผลเท่าที่คาดไว้ นายทัง กล่าวว่า ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการในเรื่องสภาพคล่องและศักยภาพในการปรับราคา ในขณะที่ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและการฟื้นตัวของกลุ่มธุรกิจนี้ยังคงต่ำมาก

คาดอสังหาฯรีสอร์ทฟื้นตัวในระยะยาว (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

สำหรับทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ นายทัง กล่าวว่า สถานการณ์ก็ไม่ได้ดีขึ้นเลย สภาพคล่องแทบจะหยุดนิ่ง โครงการส่วนใหญ่ปิดพอร์ตโฟลิโอ ทำให้ตลาดไม่มีการบันทึกธุรกรรมใดๆ เลยในช่วงเดือนที่ผ่านมา

ราคาในตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรกไม่ผันผวนมากนัก ในขณะที่ตลาดรองบันทึกสินค้าบางอย่างที่ราคาลดลง 30-40% แต่ยังคงประสบปัญหาสภาพคล่อง กำลังซื้อที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ขาดอุปทานใหม่ สินค้าคงคลังมูลค่าสูง... ได้สร้างอุปสรรคสำคัญในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ส่งผลให้กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้แทบจะเข้าสู่วัฏจักร “จำศีลยาวนาน”

ส่วนคอนโดเทล นายทัง กล่าวว่า ปริมาณอุปทานยังคงลดลงต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เป็นจากโครงการเก่าคงเหลือ (คิดเป็น 99% ของปริมาณอุปทานทั้งหมด) ความต้องการของตลาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และระดับราคาขายไม่ผันผวนมากนัก ตลาดยังคงเผชิญกับปัญหาสภาพคล่องและไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวในระยะสั้น

คุณ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการภูมิภาคตอนใต้ของ Batdongsan.com.vn ยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตกำลังอยู่ในขั้นตอนของการแก้ไขปัญหาค้างคาอย่างต่อเนื่อง ในช่วง 8 เดือนแรกของปี ในระดับมหภาค ปัจจัยที่สนับสนุนตลาดนี้ทั้งหมดเติบโตได้ดี ไม่ว่าจะเป็นจำนวนนักท่องเที่ยวและอัตราการบริโภค อย่างไรก็ตามในแง่ของการมุ่งเน้นการพัฒนาตลาด นักลงทุนทุกคนต่างประสบปัญหาเกี่ยวกับผลผลิตของผลิตภัณฑ์

นายตวน ระบุว่าผลผลิตที่ได้จะต้องมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ดี เพื่อสร้างรายได้ที่ยั่งยืนในระดับสูง ผู้ลงทุนที่เข้าร่วมในตลาดจะต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์นี้และมีรายได้จากการเช่าหรือเหมาะสมเพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัว แต่ปัญหาทั้งสองนี้ไม่ได้รับการแก้ไข ดังนั้นตลาดยังต้องดำเนินต่อไปอีกไกลก่อนที่จะสามารถพัฒนาต่อไปได้

เขาคาดการณ์ว่าจะใช้เวลาอย่างน้อยปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทจึงจะกลับมาเป็นปกติ เนื่องจากความต้องการค้นหาของผู้ซื้อไม่มีการเปลี่ยนแปลงในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ความต้องการในตลาดต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ไม่มีนโยบายมากนักที่จะดึงดูดผู้ซื้อโดยเฉพาะเพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ปัญหาอีกประการหนึ่งคือเงินทุนของนักลงทุนมีการเปลี่ยนแปลง ก่อนหน้านี้นักลงทุนได้นำนโยบายต่างๆ มากมายมาใช้เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อเป็นเวลานาน แต่ต่อมาเมื่อตลาดประสบความยากลำบากเรื่องแหล่งเงินทุน นักลงทุนก็ไม่มีศักยภาพเพียงพอที่จะเสนอนโยบายที่น่าดึงดูดใจต่างๆ อีกต่อไป

“อสังหาฯ รีสอร์ทมีอุปทานไม่เพียงพอและอุปสงค์อ่อนแอในบริบทที่ตลาดโดยรวมกำลังฟื้นตัว ดังนั้น ในแง่ของแนวโน้ม คาดว่ากลุ่มนี้จะไม่สามารถกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนได้จนกว่าจะถึงสิ้นปี 2569” นายตวนกล่าว

นายตวนชี้แจงว่า ตลาดอสังหาฯ รีสอร์ทในปัจจุบันจำเป็นต้องมีช่องทางทางกฎหมายที่ชัดเจนมากขึ้น นอกจากนี้ ตลาดโดยรวมยังต้องฟื้นตัวจากกลุ่มอื่นๆ เช่น ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ทาวน์เฮาส์ บ้านส่วนตัว และที่ดินเปล่า ผู้คนมีส่วนร่วมในประเภทเหล่านี้ สร้างสภาพคล่องและการเติบโตที่ดี จากนั้นจึงย้ายไปยังส่วนที่มีความเสี่ยงสูง เช่น อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm