การควบคุมตลาดอสังหาฯ เพื่อหลีกเลี่ยง “ภาวะร้อนและหนาว” ที่ไม่ปกติ

ประสบการณ์โลก

อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งใน 20 ภาคส่วนเศรษฐกิจหลักที่มีขนาดมูลค่าอยู่ในอันดับที่ 9 ถือเป็นภาคส่วนที่มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อระบบเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงเกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อเสถียรภาพทางสังคมอีกด้วย ในหลายกรณี การเติบโตอย่างรวดเร็วหรือการล่มสลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจนำไปสู่วิกฤตการณ์ทางการเงินครั้งใหญ่ เช่น วิกฤตการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยคุณภาพในสหรัฐอเมริกาในปี 2008

ในโลกเพื่อให้มั่นใจถึงการพัฒนาอย่างยั่งยืนและมั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ทำให้เกิดความไม่มั่นคงต่อเศรษฐกิจ รัฐบาลหลายแห่งได้ใช้นโยบายสินเชื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสามารถควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ ป้องกันฟองสบู่ และรักษาเสถียรภาพของตลาดได้ด้วยการเข้มงวดหรือผ่อนคลายสินเชื่อ อย่างไรก็ตามความยืดหยุ่นของนโยบายนี้ขึ้นอยู่กับตลาดและสถานการณ์เศรษฐกิจแต่ละแห่ง

การเข้มงวดนโยบายสินเชื่อแก่ผู้เก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เป็นทางออกในการกำกับดูแลและรักษาเสถียรภาพของตลาด

ในประเทศจีน เพื่อควบคุมกระแสเงินทุนการลงทุน รัฐบาลจีนได้กำหนดข้อจำกัดมากมายเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้สินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไร นอกจากนี้พวกเขายังควบคุมการไหลของเงินทุนต่างประเทศเพื่อป้องกันไม่ให้เงินเก็งกำไรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

เพื่อควบคุม "ภาวะร้อนแรงเกินไป" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดมากในการเป็นเจ้าของบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป เช่น กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องวางเงินมัดจำ 60-85% และบ้านหลังที่ 3 ต้องวางเงินมัดจำ 100% กำหนดว่าผู้ที่ซื้อบ้านต้องถือครองทรัพย์สินอย่างน้อย 3 ปีครึ่ง ไล่เจ้าหน้าที่ระดับสูงในท้องที่ที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น รวมทั้งใช้มาตรการราคาอ้างอิงและกระจายโควตาการซื้อ

เมืองต่างๆ หลายแห่งในประเทศจีนได้ใช้มาตรการสินเชื่อต่างๆ เช่น การจำกัดสินเชื่อที่อยู่อาศัย การขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เข้มงวดยิ่งขึ้น การปรับเปลี่ยนเหล่านี้มีประสิทธิผลในระดับหนึ่ง โดยช่วยลดการคาดเดาได้อย่างมาก

ในประเทศสิงคโปร์ เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและป้องกันฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสิงคโปร์ได้เพิ่มอัตราเงินฝากขั้นต่ำเมื่อกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม พร้อมกันนี้ เพื่อลดปริมาณสินเชื่อและควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลยังจำกัดระยะเวลาการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยร่วมกับนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดอีกด้วย

หลายประเทศยังใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ เพื่อจำกัดการเก็งกำไร ควบคุมราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น และปกป้องคนที่มีรายได้ปานกลางในเมืองใหญ่ เช่น ออสเตรเลีย และแคนาดา...

คุมเข้มนโยบายสินเชื่อกับนักเก็งกำไร

ประสบการณ์จากประเทศอื่นแสดงให้เห็นว่านโยบายกฎหมายสินเชื่อเป็นเครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่งที่รัฐบาลใช้ในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายหลายประการที่ประเทศอื่นๆ ได้นำไปประยุกต์ใช้อย่างประสบความสำเร็จสามารถอ้างอิง เรียนรู้ และนำไปปรับใช้ในเวียดนามได้

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีบทบัญญัติเกี่ยวกับกลไกการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมาตรา 79 เนื้อหานี้ได้รับการชี้แจงเพิ่มเติมในมาตรา 34 แห่งพระราชกฤษฎีกา 96/2024/ND-CP ด้วยเหตุนี้ กระทรวงก่อสร้างจะใช้ดัชนีราคา ดัชนีปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และดัชนีเศรษฐกิจและสังคมอื่นๆ รวมทั้งสถิติของภาคส่วนและสาขาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นฐานในการประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเสนอแนวทางการควบคุมตลาด

รัฐจำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และมีการอัปเดตสูง เพื่อให้สามารถแยกแยะระหว่างผู้ซื้อบ้านจริงกับนักเก็งกำไรและผู้หากำไรได้อย่างชัดเจน

มาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะดำเนินการเมื่อดัชนีราคาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผันผวนมากกว่าร้อยละ 20 ในเวลา 3 เดือน หรือตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอื่นๆ ที่กระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม การทำเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย เนื่องจากฐานข้อมูลของเราไม่ได้สมบูรณ์และถูกต้องจริงๆ

ดังนั้น เพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่บิดเบือนตลาด สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามเชื่อว่า: จำเป็นต้องเข้มงวดนโยบายสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไร เพื่อลดจำนวนคนที่กู้ยืมเงินเพื่อเก็งกำไรหรือใช้เลเวอเรจสูงเกินไป สถาบันสินเชื่อสามารถปรับวงเงินกู้ได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า กำหนดอัตราการชำระคืนที่สูงขึ้นโดยใช้มูลค่าสุทธิ หรือใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้น

“รัฐบาลสามารถกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ โดยกำหนดให้ธนาคารต้องรายงานรายละเอียดสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น จึงทำให้การติดตามความเสี่ยงเข้มงวดยิ่งขึ้น จัดตั้งกลไกสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โดยให้ความสำคัญกับการจัดสรรเงินทุนสำหรับโครงการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบโจทย์ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย” – ดร. นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า

นอกจากนี้ รัฐยังต้องมีนโยบายผ่อนปรนสินเชื่อ ทั้งปรับลดอัตราดอกเบี้ย และสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก หรือกลุ่มที่ให้ความสำคัญด้านอื่นๆ เพื่อความมั่นคงทางสังคม เช่น คู่แต่งงานใหม่...

รัฐจำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และทันสมัยเพียงพอ เพื่อให้สามารถแยกแยะระหว่างผู้ซื้อบ้านจริง ผู้ใช้เพื่อการผลิตจริงและเพื่อธุรกิจ กับนักเก็งกำไรและผู้หากำไรได้อย่างชัดเจน จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเร่งประกาศดัชนีราคาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และตัวชี้วัดที่มีอิทธิพลบางตัวเพื่อให้มีพื้นฐานในการกำหนดเวลาที่รัฐจำเป็นต้องเข้าแทรกแซง โดยเฉพาะในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกังวลมากมายดังปัจจุบัน ดร. เหงียน วัน ดินห์ วิเคราะห์

ที่มา: https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-de-tranh-nhung-con-nong-lanh-bat-thuong-post1124773.vov