ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ: การประเมินราคาที่ดินด้วยวิธีส่วนเกินนั้นทำได้ยาก

การกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินมักเกิดข้อผิดพลาดครั้งใหญ่ ไม่แม่นยำ และดำเนินการได้ยาก ดังนั้นผู้แทน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ จึงได้เสนอให้ยกเลิกวิธีการนี้

เป้าหมายประการหนึ่งของการแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับตลาด ดังนั้น หลังจากชี้แจงและยอมรับร่างกฎหมายที่เสนอต่อรัฐสภาในสมัยประชุมที่ 6 จึงได้เสนอวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นายหวู่ ฮ่อง ทันห์ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ กล่าวว่า เนื่องจากมีความเห็นที่แตกต่างกันมาก ร่างกฎหมายดังกล่าวจึงเสนอทางเลือกสองทางสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดิน ตัวเลือกที่ 1 คือ กำหนดเนื้อหาวิธีการประเมินที่ดิน 4 วิธีไว้ในกฎหมาย และมอบหมายให้รัฐบาลกำหนดกรณีและเงื่อนไขการใช้ รัฐบาลเสนอให้ดำเนินการไปในทิศทางนี้

ตัวเลือกที่ 2 กฎหมายกำหนดเนื้อหาวิธีการประเมินที่ดินและกรณีและเงื่อนไขในการใช้แต่ละวิธี ความคิดเห็นส่วนใหญ่ของคณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติเห็นด้วยกับแผนดังกล่าว

นางสาวเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า ให้ความเห็นในการอภิปรายร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายนว่า ไม่ควรใช้วิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน เธอได้วิเคราะห์ว่าวิธีนี้ใช้ในการประมาณรายรับและต้นทุน การคำนวณปัจจัยที่สันนิษฐานข้างต้นมีความซับซ้อนมาก ผลลัพธ์มักไม่แม่นยำและมีข้อผิดพลาดมาก

“สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน การเปลี่ยนตัวชี้วัดเพียงตัวเดียวในปัจจัยที่สันนิษฐานไว้ก็จะทำให้ผลการประเมินเปลี่ยนแปลงไป นี่คือสาเหตุหลักของความสับสนและความล่าช้าในการกำหนดและประเมินราคาที่ดินในช่วงนี้ ไม่ต้องพูดถึงว่าแต่ละคนมีความเข้าใจที่แตกต่างกันในแต่ละสถานการณ์และแต่ละช่วงเวลา” รองเลขาธิการถาวรจังหวัด บ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าว

นางเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการถาวรจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน ภาพ: สื่อรัฐสภา — นางเหงียน ถิ เยน รองเลขาธิการถาวรจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน ภาพ: *สื่อรัฐสภา*

นางฮวีญ ทิ ฟุก รองหัวหน้าคณะกรรมการระดมพลพรรคจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า กล่าวด้วยว่า การใช้หลักการประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินนั้นยากที่จะดำเนินการ

“ธุรกิจแต่ละแห่งมีอัตราส่วนต้นทุน รายได้ และราคาขายที่แตกต่างกัน และทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลประมาณการจากนักลงทุน ดังนั้นจึงไม่มีความน่าเชื่อถือสูง” นางฟุกกล่าว และแนะนำให้พิจารณาใช้วิธีนี้

ในประเด็นนี้ นายเล มินห์ นัม กรรมการถาวรของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ กล่าวว่า แต่ละวิธีมีข้อดีข้อเสีย และเหมาะสำหรับกลุ่มผู้ประเมินราคาที่ดินเท่านั้น

“หากผลการประเมินแตกต่างกันจะต้องทำอย่างไร หากหลักการไม่ได้รับการแก้ไขและกำหนดไว้ในกฎหมาย แม้จะให้แนวทางไว้แล้วก็ยังนำไปปฏิบัติได้ยาก” กรรมการถาวรของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณกล่าว

นายนามเสนอให้เสริมหลักการและวิธีการใช้ราคาในสถานการณ์ต่าง ๆ หรือการใช้การขจัด การผสมผสาน และการหาค่าเฉลี่ยในการกำหนดราคาที่ดิน

“การตัดสินใจกำหนดราคาจึงจะเป็นไปได้และสร้างความสบายใจให้กับผู้ตัดสินใจได้ก็ต่อเมื่อมีพื้นฐานทางกฎหมายเพื่อพิสูจน์เท่านั้น มิฉะนั้น ความกลัวที่จะทำผิดพลาดและสถานการณ์ที่ติดขัดจะยังคงมีอยู่ต่อไป” เขากล่าว

นายเล แถ่ง วัน สมาชิกถาวรคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า การกำหนดราคาที่ดินไม่ใช่เรื่องยากหรือยุ่งยาก ปัญหาอยู่ที่การเลือกวิธีการที่เหมาะสมสำหรับที่ดินแต่ละประเภท เสนอให้มีการกำหนดหลักการไว้ในร่างกฎหมายฉบับนี้เพื่อให้รัฐบาลมีพื้นฐานในการชี้นำการบังคับใช้

ตัวอย่างเช่น ที่ดินที่อยู่อาศัยมีความเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวข้องกับสิทธิในทรัพย์สินของผู้รับที่ดิน ดังนั้นควรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด หรือใช้การเปรียบเทียบแบบผสมผสานกับวิธีการส่วนเกิน หรือที่ดินผลิตจะกำหนดโดยวิธีการรับรายได้และการหักภาษี

“หากหลักการต่างๆ ถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจนในกฎหมาย รัฐบาลก็จะมีพื้นฐานในการชี้นำ เช่น การนำราคาเฉลี่ย 5 ปีมาพิจารณาและเลือกปีที่สูงที่สุดในการกำหนดราคาที่ดิน ประชาชนจะไม่เสียเปรียบ” นายแวนเสนอ

นอกจากนี้ รองเลขาธิการจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า นายเหงียน ถิ เอียน ยังได้เสนอให้พิจารณาและกำหนดบทบาทและความรับผิดชอบขององค์กรที่ปรึกษาการประเมินมูลค่าที่ดินให้ชัดเจนเมื่อเข้าร่วมสภาการประเมินอีกด้วย ในความเป็นจริงมีโครงการที่มีการเสนอราคาสูงกว่าเกือบ 20 เท่า แต่ไม่มีหน่วยที่ปรึกษาเข้าร่วมเลย

เพราะในความเป็นจริงแล้ว ในที่ดินแปลงเดียวกัน วิธีการและหน่วยที่ปรึกษาแต่ละแห่งก็ให้ราคาที่แตกต่างกัน ดังนั้น นางเยนจึงได้เสนอให้รัฐบาลจัดทำกฎเกณฑ์และคำแนะนำการปฏิบัติอย่างละเอียดเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับหน่วยงานที่ประเมินราคาที่ดินและอนุมัติราคาที่ดิน

ตามโครงการร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะมีการลงคะแนนเสียงและเห็นชอบโดยรัฐสภาในวันที่ 29 พฤศจิกายน แต่ในการหารือในวันนี้ ผู้แทนจำนวนมากเสนอว่าควรพิจารณาถึงเวลาที่จะผ่านกฎหมายนี้

คุณมินห์

ลิงค์ที่มา