กลยุทธ์ล้านล้านดอลลาร์ของจีนในการแก้ไขวิกฤตที่อยู่อาศัย

นายแท็ปเผยถึงความทะเยอทะยานครั้งยิ่งใหญ่ในการใช้งบประมาณ 1.4 ล้านล้านเหรียญสหรัฐฯ เพื่อส่งเสริมบทบาทของรัฐในการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์และเอาชนะวิกฤตที่อยู่อาศัย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของจีนกำลังอยู่ในภาวะปั่นป่วน เนื่องจากราคาบ้านตกต่ำ ผู้พัฒนาล้มละลาย และผู้คนต่างสงสัยว่านี่ยังถือเป็นการลงทุนที่ยั่งยืนหรือไม่ วิกฤตดังกล่าวทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนชะลอตัว และทำให้บรรดานักลงทุนทั่วโลกเกิดความวิตกกังวล

เพื่อเป็นการตอบสนอง ประธานาธิบดีจีนสีจิ้นผิงกำลังผลักดันกลยุทธ์ใหม่เพื่อเสริมสร้างบทบาทของรัฐในนโยบายที่อยู่อาศัยในตลาดที่ถูกครอบงำโดยภาคเอกชน ที่ปรึกษานโยบายที่เกี่ยวข้องกับการหารือของรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้กล่าวว่ากลยุทธ์ดังกล่าวมีพื้นฐานอยู่บนโครงการหลักสองโครงการ

ชายคนหนึ่งเดินผ่านอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ยังสร้างไม่เสร็จซึ่งพัฒนาโดยบริษัท China Evergrande ในเขตชานเมืองของสือเจียจวง มณฑลเหอเป่ย ประเทศจีน เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2024 ภาพ: Reuters

ประการหนึ่งคือรัฐจะซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่กำลังประสบปัญหา และเปลี่ยนให้เป็นที่อยู่อาศัยให้เช่าหรือขายต่อ มาตรการที่เหลือเรียกร้องให้รัฐบาลสร้างบ้านพักสังคมเพิ่มเติมสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลาง

เป้าหมายคือการเพิ่มสัดส่วนของที่อยู่อาศัยของรัฐที่ให้เช่าหรือขายในราคาต่ำภายใต้เงื่อนไขที่เข้มงวดเป็นอย่างน้อย 30% ของอุปทานที่อยู่อาศัยในจีน จากปัจจุบันที่ 5%

ค่าใช้จ่ายของแผนดังกล่าวจะสูงมาก อาจสูงถึง 280,000 ล้านดอลลาร์ต่อปีในอีก 5 ปีข้างหน้า รวมเป็นเงินราว 1.4 ล้านล้านดอลลาร์ ผู้สังเกตการณ์กล่าวว่า นโยบายดังกล่าวสอดคล้องกับความพยายามล่าสุดของประธานาธิบดีสีจิ้นผิงที่ต้องการขยายการควบคุมของรัฐต่อเศรษฐกิจและควบคุมภาคเอกชน

ในช่วงปลายทศวรรษ 1990 ขณะที่จีนเริ่มที่จะเปิดเสรีตลาด ผู้นำของจีนมองเห็นระบบสองชั้น โดยประชาชนบางส่วนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโดยเอกชน ในขณะที่กลุ่มอื่น ๆ จะอาศัยอยู่ในบ้านพักของรัฐที่ได้รับการอุดหนุน

อย่างไรก็ตามในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชน เช่น China Evergrande ได้ขยายตัวอย่างรวดเร็วและเข้ามาครองตลาดจีนเพิ่มมากขึ้น ปัจจุบันครัวเรือนชาวจีนมากกว่าร้อยละ 90 เป็นเจ้าของบ้านของตนเอง เมื่อเปรียบเทียบกับในสหรัฐอเมริกาซึ่งมีอยู่เพียงประมาณร้อยละ 66

การเปลี่ยนมาเป็นเจ้าของบ้านส่วนตัวทำให้เกิดความมั่งคั่งมหาศาลในประเทศจีน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เฟื่องฟูก็ทำให้เกิดฟองสบู่หนี้สิน ส่งผลให้ราคาสูงขึ้น ส่งผลให้ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากสูญเสียโอกาสที่จะเป็นเจ้าของบ้านในฝันของตนไป

ขณะที่ตลาดผันผวนอย่างหนักเมื่อปีที่แล้วหลังจากที่รัฐบาลได้รณรงค์มาเป็นเวลานานหลายปีเพื่อควบคุมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มากเกินไป นักเศรษฐศาสตร์ทั้งภายในและภายนอกจีนได้เรียกร้องให้ปักกิ่งดำเนินการขั้นเด็ดขาดมากขึ้นในการปรับโครงสร้างภาคส่วนนี้

มีอพาร์ทเมนต์ว่างเปล่าหลายล้านแห่งทั่วประเทศจีน และอาคารที่สร้างไม่เสร็จหลายแห่งจำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนทางการเงินเพื่อให้การก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

ในการประชุมเมื่อเดือนธันวาคมที่ผ่านมา นายสี จิ้นผิงชี้แจงให้ชัดเจนว่าลำดับความสำคัญในปี 2567 คือการเร่งพัฒนา “รูปแบบใหม่” สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ แหล่งข่าวที่ทราบเรื่องนี้เปิดเผยว่า รูปแบบดังกล่าวเน้นหนักไปที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่รัฐจัดให้

ที่ปรึกษานโยบายกล่าวว่าประธานาธิบดีสีเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นแรงผลักดันการเติบโตของจีนมาหลายปีและมีอยู่ช่วงหนึ่งคิดเป็นประมาณหนึ่งในสี่ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะไม่มีบทบาทสำคัญเช่นนี้ในระบบเศรษฐกิจอีกต่อไป

ในมุมมองของเขา มีการใช้สินเชื่อมากเกินไปในการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงให้กับระบบการเงิน ทำให้ช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนกว้างขึ้น และทำให้ทรัพยากรถูกเบี่ยงเบนออกจากภาคส่วน “เศรษฐกิจจริง” เช่น การผลิตและเทคโนโลยีชั้นสูง ซึ่งผู้นำจีนมองว่ามีความสำคัญเชิงกลยุทธ์ในการแข่งขันกับสหรัฐอเมริกา

ในบางแง่ แผนของนายสีจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยของจีนกลับไปสู่รากฐานเดิม หลายทศวรรษที่ผ่านมา ภายใต้การบริหารของเหมาเจ๋อตุง รัฐบาลจีนควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้คนส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในบ้านที่หน่วยงานที่ทำงานให้มา

ในระหว่างการอภิปรายนโยบายภายใน รองนายกรัฐมนตรีจีน เหอ หลี่เฟิง หนึ่งในผู้ช่วยที่เชื่อถือได้มากที่สุดของนายสี จิ้นผิง โต้แย้งว่าการมีส่วนร่วมของรัฐที่มากขึ้นจะช่วยให้รัฐบาลดูดซับอุปทานที่อยู่อาศัยส่วนเกิน กำหนดราคาบ้านขั้นต่ำ และช่วยปกป้องธนาคารจากการสูญเสียมูลค่าทางบัญชีนับแสนล้านดอลลาร์ หากตลาดยังคงทรุดตัวลงต่อไป

ที่ปรึกษากล่าวว่า สิ่งดึงดูดใจอีกประการหนึ่งคือ การแปลงทรัพย์สินส่วนตัวให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐเพื่อให้เช่าหรือขายอาจช่วยส่งเสริมเป้าหมายของนายสี จิ้นผิงในการสร้าง “ความเจริญรุ่งเรืองร่วมกัน”

ประธานาธิบดีจีน สีจิ้นผิง ตรวจสอบอาคารที่พักอาศัยให้เช่าที่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาลในเซี่ยงไฮ้ เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2023 ภาพ: Xinhua

กลยุทธ์ใหม่ได้รับความสนใจมากขึ้นหลังจากคำสั่งของรัฐบาลที่เรียกว่าเอกสาร 14 ที่ออกเมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา เรียกร้องให้เพิ่มหน่วยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดประมาณ 6 ล้านหน่วยใน 35 เมืองที่มีประชากรมากกว่า 3 ล้านคนในอีก 5 ปีข้างหน้า

เอกสารดังกล่าวไม่ได้ระบุรายละเอียดมากนักว่าแผนดังกล่าวจะถูกนำไปปฏิบัติอย่างไร แต่เน้นย้ำว่ารัฐบาลจะกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับผู้ที่สามารถซื้อทรัพย์สินของรัฐได้ และห้ามมิให้มีการซื้อขายในตลาดเปิด

ธนาคารประชาชนจีน (PBOC) ได้จัดสรรเงินประมาณ 70,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ เพื่อแจกจ่ายให้กับธนาคารนโยบายหลัก 3 แห่ง ได้แก่ ธนาคารพัฒนาแห่งประเทศจีน ธนาคารส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศจีน และธนาคารพัฒนาการเกษตรแห่งประเทศจีน เพื่อช่วยดำเนินกลยุทธ์ดังกล่าว

ธนาคารพัฒนาแห่งประเทศจีน เปิดเผยในเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 ว่าได้จัดสรรสินเชื่อมูลค่าเกือบ 28.4 ล้านดอลลาร์ให้กับเมืองฝูโจวเพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เมื่อโครงการแล้วเสร็จ คาดว่าจะในปี 2569 โดยจะมีบ้านประมาณ 701 หลังที่ขายในราคาลดราคาให้กับครอบครัวที่มีรายได้น้อย

ธนาคารยังได้ขยายสินเชื่อมากกว่า 1.4 ล้านดอลลาร์ให้กับรัฐบาลหูหนานเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในเขตเมืองชั้นใน

ในช่วงต้นเดือนมกราคม ธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีน (PBOC) และหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินแห่งชาติได้ออกแนวปฏิบัติใหม่ในการให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ทรัพย์สินให้เช่าที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐบาล คำแนะนำดังกล่าวระบุว่าเงินทุนจากรัฐจะช่วย "ฟื้นฟูที่อยู่อาศัยที่มีอยู่"

รองนายกรัฐมนตรีเหอ หลี่เฟิงได้นำเสนอแผนการบางส่วนของรัฐบาลต่อตัวแทนภาคธุรกิจของสหรัฐฯ เมื่อเขาเดินทางไปเยือนซานฟรานซิสโกพร้อมกับประธานาธิบดีสี จิ้นผิงเมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา

ในระหว่างการประชุมนอกรอบการประชุมสุดยอดระหว่างสี จิ้นผิงกับประธานาธิบดีโจ ไบเดนของสหรัฐฯ รองนายกรัฐมนตรีจีนเน้นไปที่แผนที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐบาลเป็นหลัก โดยอธิบายแก่ผู้บริหารของสหรัฐฯ ว่าแผนดังกล่าวจะช่วยให้ประชาชนในเมืองใหญ่สามารถซื้อบ้านได้ ตามแหล่งข่าวที่ทราบเรื่องดังกล่าว

การอภิปรายดังกล่าวชี้ให้เห็นว่าผู้นำจีนมีความกังวลว่านักลงทุนต่างชาติจะมองการตอบสนองของรัฐบาลต่อวิกฤตที่อยู่อาศัยอย่างไร ซึ่งส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติขายหุ้นและพันธบัตรของจีนออกไปในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม นายฮาไม่ได้กล่าวถึงขั้นตอนที่นักการธนาคารและนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเรียกร้องให้รัฐบาลจีนดำเนินการ เช่น การปรับโครงสร้างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่มีปัญหา หรือการสร้างบ้านหลายล้านหลังที่ชาวจีนจ่ายเงินไปแล้วแต่ยังไม่สามารถส่งมอบได้เนื่องจากผู้พัฒนาประสบปัญหาทางการเงิน

กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) กล่าวว่างานเร่งด่วนที่สุดของปักกิ่งคือการจัดทำแผนที่ครอบคลุมเพื่อช่วยเหลือผู้พัฒนาที่ประสบปัญหาทางการเงินในการปรับโครงสร้างหนี้ของพวกเขา ขณะเดียวกันก็บังคับให้ธนาคารและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่นๆ ยอมรับการขาดทุน แม้จะเจ็บปวด แต่การเคลื่อนไหวครั้งนี้น่าจะช่วยฟื้นฟูความเชื่อมั่นของประชาชนในตลาดได้

แต่ที่ปรึกษาด้านนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการหารือกล่าวว่า ปักกิ่งยังคงลังเลที่จะให้การสนับสนุนสภาพคล่องโดยตรงแก่ผู้พัฒนา เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับการที่ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่นายสีกำลังพยายามที่จะยุบลงอีกครั้ง

การที่รัฐบาลจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์และแปลงให้เป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่าทำให้เกิดปัญหาที่ซับซ้อน เช่น รัฐบาลควรจ่ายเงินตามมูลค่าตลาดหรือไม่ ผู้สังเกตการณ์กล่าว ยังไม่ชัดเจนว่าจะเกิดอะไรขึ้นถ้าเจ้าของไม่ต้องการขาย

นักเศรษฐศาสตร์สังเกตว่าการสร้างบ้านพักอาศัยทางสังคมใหม่จะง่ายกว่าและช่วยกระตุ้นอุตสาหกรรมการก่อสร้าง แต่สิ่งนั้นยังหมายถึงว่าอุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นในช่วงที่ประชากรจีนกำลังลดลง IMF คาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ของประเทศจีนจะลดลงเกือบ 50% ในทศวรรษหน้า

Michael Pettis ศาสตราจารย์ด้านการเงินจากมหาวิทยาลัยปักกิ่งกล่าวว่า หากรัฐบาลเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงขึ้นอย่างมาก ที่อยู่อาศัยเหล่านี้ก็จะถูกโอนไปให้แก่ครัวเรือนที่ยากจน ซึ่งเป็น "สิ่งที่จีนต้องการอย่างยิ่ง"

เขาบอกว่ามันจะช่วยให้ผู้คนใช้จ่ายกับสิ่งอื่นๆ ได้มากขึ้น แต่ยังเร็วเกินไปที่จะบอกว่าแผนดังกล่าวจะดำเนินไปอย่างไร

จื่อหวู่ เฉิน ศาสตราจารย์ด้านการเงินที่มหาวิทยาลัยฮ่องกงมีความสงสัยมากขึ้น เขาเปรียบเทียบกลยุทธ์ด้านที่อยู่อาศัยใหม่ของจีนกับวิธีที่ปักกิ่งใช้เงินของรัฐในการซื้อหุ้นเพื่อพยายามพยุงตลาดหุ้นที่กำลังตกต่ำ

ความพยายามดังกล่าวมักจะล้มเหลวในการรวมตลาดอย่างยั่งยืน เฉินกล่าว การใช้จ่ายเงินเพื่อซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาจะไม่เกิดประสิทธิผลเนื่องจากความท้าทายด้านประชากรศาสตร์และมีอุปทานส่วนเกินของประเทศ

เขากล่าวเสริมว่ากลยุทธ์ดังกล่าวอาจก่อให้เกิดคำถามที่ไม่สบายใจเกี่ยวกับความยุติธรรมทางสังคมอีกด้วย การที่รัฐซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้พัฒนาในช่วงที่ตลาดอ่อนแอ หมายถึงการใช้ทรัพยากรของชาติเพื่ออุดหนุนคนบางกลุ่ม ในขณะที่คนอื่นไม่ทำ

“มันกลายเป็นเรื่องของการกระจายความมั่งคั่ง” เฉินกล่าว “ไม่ใช่ทุกคนในประเทศจีนที่เป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์หลายแห่งและไม่เต็มใจที่จะขาย”

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมืองต่างๆ ในประเทศจีนหลายแห่ง เช่น เจิ้งโจวในภาคกลางของจีน และซูโจว ใกล้กับเซี่ยงไฮ้ ได้เปิดตัวโครงการของตนเองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออกจำนวนหลายพันแห่งจากผู้พัฒนา จากนั้นจึงเปลี่ยนให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อย

นักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่า โปรแกรมดังกล่าวช่วยดูดซับที่อยู่อาศัยส่วนเกินได้ แต่ก็เพิ่มความตึงเครียดให้กับการเงินในท้องถิ่นอีกด้วย

ความพยายามที่โดดเด่นอีกประการหนึ่งในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม คือ โครงการ "การกำจัดสลัม" ที่เริ่มต้นขึ้นเมื่อเกือบ 10 ปีที่แล้ว ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังประสบปัญหาเช่นกัน

ภายใต้โครงการนี้ ธนาคารกลางจะให้เงินทุนพิเศษแก่ธนาคารของรัฐ จากนั้นธนาคารของรัฐก็จะให้เงินกู้แก่ผู้พัฒนาเพื่อซื้อที่ดินจากเมืองและเทศบาล และสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ในทางกลับกัน รัฐบาลท้องถิ่นจะให้เงินอุดหนุนแก่ครอบครัวที่ต้องอพยพออกจากสลัม ช่วยให้พวกเขาสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดเปิดได้

ความคิดริเริ่มนี้ช่วยฟื้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับเป็นแรงผลักดันให้เกิดการก่อสร้างขยายตัว ซึ่งทำให้ส่วนเกินด้านที่อยู่อาศัยในจีนรุนแรงขึ้น

นักเศรษฐศาสตร์เน้นย้ำว่าวิกฤตที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความร้ายแรงมากกว่านี้มาก ทำให้รัฐบาลจีนต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ในความพยายามที่จะแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัยและอุปทานส่วนเกิน

หวู่ ฮวง (ตามรายงานของ WSJ, Reuters, AFP )

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html