อพาร์ทเมนท์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดอง ถือว่าราคาไม่แพง
จากรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ที่ Savills Vietnam เผยแพร่เมื่อไม่นานนี้ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในไตรมาสดังกล่าวเพิ่มขึ้น 78% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และ 199% เมื่อเทียบเป็นรายปี สู่ระดับ 1,125 ยูนิตจากโครงการใหม่และการเปิดตัว 8 โครงการที่ตามมา โดยคลาส B คิดเป็น 70% ของส่วนแบ่งตลาดของอุปทานใหม่ ส่งผลให้ปริมาณอุปทานขั้นต้นทั้งหมดเพิ่มขึ้นร้อยละ 13 เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาสอยู่ที่ 5,574 ยูนิต
อุปทานขั้นต้นใน 6 เดือนแรกของปียังคงอยู่ที่ระดับคงที่เมื่อเทียบเป็นรายปีที่ 6,690 หน่วย โดยเกรด B มีส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 56 รองลงมาคือเกรด C (มีส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 40) และเกรด A (มีส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 4) การจัดหาวัตถุดิบขั้นต้นส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันออก (เมือง Thu Duc) โดยมีส่วนแบ่งการตลาดร้อยละ 57 และภาคตะวันตก (Binh Tan, Binh Chanh) โดยมีส่วนแบ่งการตลาดร้อยละ 29
รายงานประเมินว่าตลาดกำลังกลับสู่วิถีการฟื้นตัว โดยมีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้น 655% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของตลาด ไตรมาสที่ 2/2567 บันทึกธุรกรรมสำเร็จจำนวน 2,288 รายการ คิดเป็น 70% ของยอดขายรวมในครึ่งปีแรก ขอบคุณอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง ความถูกต้องตามกฎหมายของผลิตภัณฑ์ที่ชัดเจน และนโยบายการขายที่มีประสิทธิภาพ ในช่วงครึ่งปีแรกราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดหลักอยู่ที่ 72 ล้านดอง/ตร.ม.
อย่างไรก็ตาม รายงานยังระบุด้วยว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาต่ำกว่า 3,000 ล้านดองในนครโฮจิมินห์มีจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ คิดเป็นเพียง 18% ของอุปทานหลักในช่วง 6 เดือนแรกของปี และส่วนใหญ่ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองมากกว่า 10 กม. ตามแบบจำลองการวิจัยของ Savills พบว่าอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองถือเป็นกลุ่มราคาที่เอื้อมถึงได้ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าความสามารถในการซื้อจะเป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับตลาด เนื่องจากกลุ่มนี้จะคิดเป็นไม่ถึง 5% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในอีก 3 ปีข้างหน้า
ผลการดำเนินงานของอพาร์ตเมนท์ 6 เดือนแรกของปี 2567
“เราได้ทำการวิเคราะห์เพื่อทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในนครโฮจิมินห์ โดยแบบจำลองนี้ใช้ระดับรายได้ที่แตกต่างกันตามรายได้ การใช้จ่าย และการออม” นางสาว Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills Vietnam กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ถือว่าผู้ซื้อบ้านได้ออมเงินมาเป็นเวลา 10 ปี โดยอาจมีการสนับสนุนจากเงินกู้จำนองหรือมูลค่าสุทธิของตนเอง สรุปได้ว่าคอนโดมิเนียม 2 ห้องนอนที่มีราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองต่อยูนิตนั้นถือว่าเป็นราคาที่เอื้อมถึงได้
“ในบริบทปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดส่วนใหญ่ในนครโฮจิมินห์ถูกขายออกไปแล้ว อุปทานที่ดำเนินการอยู่และในอนาคตในนครโฮจิมินห์มีจำกัดมาก และอุปทานใหม่และในอนาคตของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดส่วนใหญ่จะเปิดตัวในบิ่ญเซือง ซึ่งเป็นพื้นที่ติดกับนครโฮจิมินห์ ดังนั้น จึงชัดเจนว่าผู้ซื้อในนครโฮจิมินห์ต้องย้ายเข้ามาในพื้นที่นี้เพื่อให้ได้อุปทานที่ราคาไม่แพง” นางสาวเกียงวิเคราะห์
ราคาในกลุ่มที่ซื้อได้จะปรับสูงขึ้นเรื่อยๆ
ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังกล่าวเสริมด้วยว่า ตลาดรองในช่วงล่าสุดมีแนวโน้มดีขึ้นเช่นกันในบริบทของอุปทานส่งมอบที่จำกัดและผลิตภัณฑ์หลักที่ไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2567 โครงการเกรด B และเกรด C จำนวนมากจะมีการปรับขึ้นราคารองอย่างมาก ในขณะเดียวกัน โครงการหรูหราหลังจากกำหนดราคาสูงในปี 2566 กลับเผชิญกับแรงกดดันในตลาดรอง จะเห็นได้ว่าเขตที่มีการเชื่อมต่อที่ดีเนื่องมาจากโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุงและอุปทานที่ส่งต่อต่ำจะมีการเติบโตของราคารองที่แข็งแกร่ง
อสังหาฯ เผชิญความท้าทายมากมาย
เมื่อวิเคราะห์กลุ่มทาวน์เฮาส์/วิลล่า ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills ยังให้ความเห็นว่า “ในเมืองที่มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคน เรามีทาวน์เฮาส์หลักเพียง 668 รายการ ยูนิตใหม่ 10 ยูนิต และธุรกรรม 72 รายการในไตรมาสที่ 2 ตลาดยังลดลงในลักษณะเดียวกับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเนื่องจากความท้าทายหลายประการ ดังนั้น ราคาหลักจึงยังคงเพิ่มขึ้นสูงขึ้นในบริบทของอุปทานที่มีจำกัด แม้ว่าราคาจะลดลงในปี 2024 แต่สินค้าคงคลังในตลาดยังคงครองตลาดด้วยผลิตภัณฑ์ราคาสูง”
โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อมูลแสดงให้เห็นว่ามากกว่า 77% ของอุปทานหลักทั้งหมดมีราคาสูงกว่า 30,000 ล้านดองต่อหน่วย ผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์เหล่านี้ส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองและกระจุกตัวอยู่ในเมืองทูดึ๊กเป็นหลัก ราคาหลักที่สูง การแข่งขันจากตลาดรอง และสินค้าราคาไม่แพงในจังหวัดใกล้เคียงทำให้ตลาดนครโฮจิมินห์ประสบปัญหา สินค้าที่มีมูลค่ามากกว่า 30,000 ล้านหน่วยต้องประสบปัญหา โดยดูดซึมได้เพียงร้อยละ 6 เท่านั้น ทาวน์เฮาส์มีอัตราการดูดซึมสูงสุดที่ 31% เนื่องมาจากความต้องการที่แท้จริงและราคาที่แข่งขันได้
ในไตรมาส 2/2567 ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ราคาแพงที่ The Global City ถูกขายออกไป ส่งผลให้ราคาหลักลดลง 2% QoQ และ 4% YoY โดยไปอยู่ที่ 320 ล้านดองต่อตร.ม. ของที่ดิน
สถานการณ์การดำเนินงานของกลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในนครโฮจิมินห์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567
รายงานระบุว่าภายในปี 2569 นครโฮจิมินห์จะไม่มีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5,000 ล้านดองอีกต่อไป และจะมีเพียง 10% ของอุปทานหลักเท่านั้นที่จะมีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดอง ในขณะเดียวกัน ผลิตภัณฑ์ในช่วงราคานี้มีสัดส่วน 85% ของอุปทานในบิ่ญเซือง และ 55% ในด่งนาย
คาดว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2567 จะมีบ้านแนวราบเปิดขายสู่ตลาดจำนวน 883 หลัง โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการที่มีอยู่แล้วในระยะต่อไป สินค้าที่มีราคาสูงกว่า 20,000 ล้านดอง จะคิดเป็น 80% ของอุปทานในอนาคต โครงการใหม่ 2 โครงการ คือ Foresta และ The Meadow ซึ่งจะรองรับอุปทานในอนาคต 30% ด้วยผลิตภัณฑ์วิลล่าและทาวน์เฮาส์ ทั้งสองโครงการมีใบอนุญาตการก่อสร้างแล้ว
ภายในปี 2569 คาดว่าอุปทานในอนาคตจะอยู่ที่ 4,663 ยูนิต โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เขต 2 บิ่ญจันห์ และนาเบ จากการสนับสนุนที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่อย่างจำกัด ราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์จึงเพิ่มขึ้นสามเท่าในตลาดหลักและเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในตลาดรองในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ราคาที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้ผู้ซื้อบ้านเพื่อจุดประสงค์อยู่อาศัยจริงหันไปหาจังหวัดใกล้เคียงเพื่อหาทางเลือกที่เหมาะสมกว่า
ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่า เมื่อให้ภาพรวมแล้ว โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญอยู่ระหว่างดำเนินการ และจะเป็นประโยชน์ต่อพื้นที่ด้วยการจัดหาอุปทานในอนาคตตามเส้นทางโครงสร้างพื้นฐานหลัก
ที่มา: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html
การแสดงความคิดเห็น (0)