วิลล่าและทาวน์เฮาส์มีสภาพคล่องไม่ดี

การซื้อขายลดลง

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดจาก Savills Vietnam กลุ่มผลิตภัณฑ์วิลล่า/ทาวน์เฮาส์ในโฮจิมินห์ซิตี้มีผลการดำเนินงานที่อ่อนแอที่สุดนับตั้งแต่ปี 2019 โดยปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลงอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะในปี 2566 อุปทานขั้นต้นลดลง 40% เมื่อเทียบกับปีก่อนเหลือ 993 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่มาจากสินค้าคงคลังราคาสูง

ในทำนองเดียวกัน ปริมาณการขายและอัตราการดูดซึมก็ต่ำที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา โดยลดลงเหลือ 29% และปริมาณการขายอยู่ที่เพียง 286 หน่วย ลดลง 73% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากอุปทานที่ราคาไม่แพงยังคงมีจำกัด หน่วยราคาสูงจึงยังคงครอบงำตลาด โดยหน่วยที่มีมูลค่ากว่า 30,000 ล้านดองคิดเป็น 67% ของยอดขายทั้งหมด

ในการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M (Savills) กล่าวว่า เหตุผลเชิงวัตถุประสงค์นั้นมาจากข้อเท็จจริงที่ว่ากระบวนการระดมเงินทุนได้รับผลกระทบจากการตรวจสอบการออกพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ผลกระทบจากการพัฒนาเศรษฐกิจโลกต่อเศรษฐกิจภายในประเทศยังก่อให้เกิดความยากลำบากมากมาย ส่งผลให้รายได้และกระแสเงินสดของธุรกิจและประชาชนได้รับผลกระทบ

อสังหาฯ ตลาดอสังหาฯภาคใต้ : วิลล่าและทาวน์เฮาส์มีสภาพคล่องต่ำ — กิจกรรมธุรกรรมวิลล่าและทาวน์เฮาส์ลดลง (ภาพ: SV)

ตามที่นางสาว Giang Huynh กล่าว เหตุผลอีกประการหนึ่งที่ส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทวิลล่าและทาวน์เฮาส์ก็คือ ปัญหาที่ดินในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ขาดแคลน ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นจนทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

เนื่องจากมีอุปทานจำกัดและผู้ลงทุนค่อยๆ ย้ายเข้ามาอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน ผู้ซื้อเป้าหมายจึงแคบลง ส่งผลให้อัตราการดูดซับลดลงอย่างมาก

อสังหาฯ ตลาดอสังหาฯ ภาคใต้ : วิลล่าและทาวน์เฮาส์มีสภาพคล่องต่ำ (รูปที่ 2) — มีโครงการทาวน์เฮาส์และวิลล่าเพียงไม่กี่โครงการในนครโฮจิมินห์

“อันที่จริงแล้ว การลดลงของกิจกรรมดังกล่าว สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาแบบเป็นวัฏจักรของกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งจะนำไปสู่การลดอุปทานสำหรับผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ในตัวเมืองลงเรื่อยๆ” เนื่องจากสินค้ามีจำกัด จึงจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์และผู้ซื้อที่ร่ำรวย ที่สำคัญกว่านั้น ตามแนวทางการพัฒนาเมืองจนถึงปี 2030 นครโฮจิมินห์จะเน้นพัฒนากลุ่มอาคารสูงเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดินและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากในเมือง” นางสาวซางกล่าว

ฝ่ายวิจัย Savills Vietnam เปิดเผยว่าในปี 2567 คาดว่าจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 1,400 หน่วย โดยสินค้าที่มีมูลค่า 20,000-30,000 ล้านดองมีสัดส่วนประมาณ 65% ผลการดำเนินงานที่อ่อนแอและราคาที่สูงอย่างต่อเนื่องในนครโฮจิมินห์เป็นความท้าทายหลักต่ออัตราการดูดซับ

อุปทานมีการกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดด่งนายและบิ่ญเซือง

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ขณะนี้ความต้องการของลูกค้ากำลังเปลี่ยนไปยังจังหวัดและเมืองใกล้เคียง ตัวอย่างเช่น จังหวัดบิ่ญเซืองจะมีอพาร์ทเมนต์ใหม่มากกว่า 3,400 แห่ง โดยมากกว่า 90% จะมีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดอง จังหวัดด่งนายจะมีอพาร์ทเมนต์ใหม่จำนวน 2,900 แห่ง โดย 41% มีราคาอยู่ที่ 5,000-10,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และ 29% มีราคาอยู่ที่ 10,000-20,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

นายเล ดิ่งห์ ลาง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซ่งลอง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า “ปัจจุบันจังหวัดบริวาร เช่น ด่งนาย และบิ่ญเซือง มีข้อได้เปรียบในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่สอดประสานกัน มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ และราคาสมเหตุสมผล ทำให้นักลงทุนจำนวนมากเลือกจังหวัดเหล่านี้เป็นจุดหมายปลายทาง โดยกลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ก็จะได้รับความสนใจเช่นกัน”

อสังหาฯ ตลาดอสังหาฯ ภาคใต้ : วิลล่าและทาวน์เฮาส์มีสภาพคล่องต่ำ (รูปที่ 3) — ในปัจจุบันวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีจำนวนจำกัด และค่อยๆ ย้ายไปยังจังหวัดใกล้เคียง

คุณเกียง ฮวีญ กล่าวว่าจากมุมมองด้านการพัฒนา ในบริบทของตลาดที่ยากลำบากเช่นในช่วงล่าสุดนี้ นักลงทุนมีความรอบคอบมากขึ้นในการตัดสินใจลงทุน

ดังนั้น คุณเกียงจึงแนะนำว่าในการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองบริวาร ผู้ลงทุนโครงการจะต้องให้ความสำคัญกับทำเลที่พัฒนาในพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงสูง ลงทุนด้านคุณภาพการพัฒนา การวางแผนที่เป็นระบบ ราคาขายที่เหมาะสม ความคืบหน้าในการก่อสร้างที่ชัดเจน และความถูกต้องตามกฎหมายที่โปร่งใส

“เพื่อคาดการณ์แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงนี้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนรายใหญ่ได้เข้าซื้อกองทุนที่ดินในตลาดชานเมืองเหล่านี้ เพื่อดำเนินโครงการขนาดใหญ่ ช่วยประสานโครงสร้างพื้นฐานและทำให้ผลิตภัณฑ์มีความหลากหลายในพื้นที่ต่างๆ” นอกจากนี้ราคาขายในจังหวัดใกล้เคียงยังมีการแข่งขันสูงกว่าในนครโฮจิมินห์ เพราะราคาขายหลักเฉลี่ยในจังหวัดบิ่ญเซืองและด่งนายเท่ากับ 16% และ 22% ของราคาขายในนครโฮจิมินห์ ตามลำดับ” นางสาวเกียงฮวีญ กล่าว

แหล่งที่มา