“จับชีพจร” ตลาดอสังหาฯ ฮานอย

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงในช่วงปลายปี ผู้สังเกตการณ์กล่าวว่าอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มที่มีกระแสเงินสดนำ นอกจากนี้ ประเภทการลงทุนที่เน้นที่ดิน เช่น ที่ดิน จะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

กลุ่มที่มีความต้องการจริงยังร้อนแรง

นายเหงียน กัวห์ อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com เปิดเผยว่า เมื่อเร็วๆ นี้ อพาร์ตเมนต์เป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดระหว่างช่วงที่ตลาดกำลังฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงที่มั่นคง อพาร์ตเมนต์จะต้องยอมเสียตำแหน่ง "ดาวเด่น" ให้กับกลุ่มอื่นๆ

“ในรอบก่อนๆ ที่ตลาดเข้าสู่ระยะพัฒนาที่มั่นคง โดยลงทุน 100 ดอง อพาร์ทเมนต์จะทำกำไรได้เพียง 136 ดอง แต่ถ้าซื้อที่ดินจะทำกำไรได้ถึง 300 ดอง” นาย Quoc Anh กล่าว

ภาพที่แสดงข้างต้นแสดงให้เห็นว่าในช่วงต่างๆ ของตลาด อพาร์ทเมนท์แม้ว่าจะมีอัตรากำไรที่ดี แต่ก็ไม่ถือเป็นประเภทการลงทุนที่น่าดึงดูดที่สุด หากตลาดในปัจจุบันดำเนินการตามกฎของรอบก่อนๆ เมื่อเกิดภาวะร้อนแรงเกินไปแล้ว อพาร์ตเมนต์จะเคลื่อนตัวไปในทิศทางด้านข้างและเติบโตช้ากว่าส่วนอื่นๆ

อสังหาฯ ในจังหวัดใกล้เคียงของฮานอยกำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น

ไม่เพียงแต่เขตชานเมืองของฮานอยเท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดโดยรอบเมืองหลวงยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมากเช่นกัน คุณเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ จำกัด ชี้แจงถึงเหตุผลว่า เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองที่สูงเกินไป ทำให้นักลงทุนจำนวนมากหันเหกระแสเงินหมุนเวียนของตนไปที่จังหวัดและเมืองใกล้เคียง

“ตลาดในจังหวัดรอบฮานอยเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวในเชิงบวก โดยหลายพื้นที่ปรับราคาขึ้นจากระดับเดิม ปัจจุบัน นักลงทุนมุ่งเป้าไปที่อสังหาริมทรัพย์ใน 2 แกนเศรษฐกิจ ได้แก่ แกนบั๊กนิญ-บั๊กซาง-วินห์ฟุก และแกนหุ่งเอียน-ไฮเซือง-ไฮฟอง-กวางนิญ พื้นที่เหล่านี้ล้วนมีพื้นที่สำหรับการพัฒนามากมาย มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่ดี และอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม” นายจุงกล่าว

นาย Quoc Anh คาดการณ์ว่าภายในปีหน้า อพาร์ทเมนท์ยังคงเป็นจุดสดใสในตลาด ส่วนกลุ่มอื่นๆ เช่น บ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์จะคึกคักมากขึ้นตั้งแต่ต้นปีหน้า ประเภทที่เน้นการลงทุนจะเห็นปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี ​​2568 เป็นต้นไป

นายเหงียน ทัค เกวง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Mai Viet Land กล่าวด้วยว่า ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังขายได้ในราคาสูงมาก โดยไม่มีทีท่าว่าจะลดลงในอนาคตอันใกล้นี้ ตั้งแต่นี้จนถึงช่วงครึ่งแรกของปีหน้า กลุ่มที่สร้างกระแสเงินสด เช่น อพาร์ทเมนท์และวิลล่าในใจกลางเมืองจะยังคงเป็นผู้นำการฟื้นตัวของตลาดต่อไป

ในทำนองเดียวกัน นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ SGO Homes ให้ความเห็นว่า ตั้งแต่นี้จนถึงปี 2568 ราคาบ้านและอพาร์ทเมนท์ส่วนตัวจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป แต่เป็นอัตราที่พอประมาณ แทนที่จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงต้นปี 2567

จากมุมมองอื่น นาย Phan Le Thanh Long ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ AFA Group ผู้ร่วมก่อตั้ง Vietnam Financial Advisors Community (VWA) วิเคราะห์ว่าระดับราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะถูกปรับใหม่เพื่อให้สมดุลกับรายได้ของผู้คนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้จะเกิดขึ้นได้จริงก็ต่อเมื่อภายใน 5 ปีข้างหน้า จำนวนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองหลวงเพียงพอต่อความต้องการของประชาชน

คำเตือนการลงทุนอสังหาฯชานเมือง

หากพิจารณาจากพัฒนาการในรอบก่อนๆ ยังไม่ถึงเวลาที่จะลงดิน แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนไปในทางตรงกันข้าม เพราะกลุ่มที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ครึ่งปีแรกนี้ หลายๆ สถานที่มีการขึ้นราคาแบบ "ไม่สามารถจินตนาการได้"

นายเล ดิ่ง จุง อธิบายปรากฎการณ์นี้ว่าเป็นเพียงไข้เฉพาะถิ่นเท่านั้น เมื่อนักลงทุนไม่สามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ได้เนื่องจากไม่มีโครงการใหม่ พวกเขาจึงหันไปซื้อที่ดินแทน นอกจากนี้ ยังมาจากการที่หน่วยงานปกครองท้องถิ่นหลายแห่งกำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูลที่ดินไม่สูงอีกด้วย

“การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองเมื่อเร็วๆ นี้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก เนื่องจากราคาเริ่มต้นและเงินมัดจำที่ต้องจ่ายค่อนข้างต่ำ (ราคาเริ่มต้นของที่ดินหลายแปลงต่ำกว่า 10 ล้านดองต่อตารางเมตร) ซึ่งถือเป็นช่องโหว่สำหรับนักลงทุนเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาที่ดินในตลาดพุ่งสูงเกินควร” นายจุงเล่าถึงพัฒนาการล่าสุดในตลาดที่ดิน

โดยนายทีเอ็น ผู้ที่ไปประมูลที่ดินในเขตอำเภอทานโอยและอำเภอหว่ายดึ๊ก เปิดเผยว่า ในอนาคตกลุ่ม “ล่าที่ดิน” จะไม่กล้าเสนอราคาสูงเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป เนื่องจากหากตั้งราคาสูงเกินไปเพื่อให้ชนะการประมูล ที่ดินแปลงเหล่านี้จะขายทอดตลาดได้ยากมาก

“กรณีการริบเงินมัดจำที่ดิน 55/68 แปลงในตำบลถันเคา (อำเภอถันโอย) เป็นการลงทุนที่ล้มเหลวของกลุ่มเหล่านี้ เนื่องจากประเมินตลาดผิด ราคาที่ดินสูงเกินไป ทำให้โบรกเกอร์ขายในราคาที่สูงกว่าได้ยาก และสุดท้ายต้องริบเงินมัดจำไป กล่าวได้ว่าสูญเสียเงินทุนในการทำข้อตกลงในถันโอย” นาย TN ยืนยันแล้ว

นายทีเอ็น เปิดเผยว่า อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองฮานอยมีราคาสูงเกินมูลค่าที่แท้จริงหลายเท่า มีบ้านอยู่ตามตรอกซอกซอยในตำบลเตี๊ยนเยน (อำเภอหว่ายดึ๊ก) ซึ่งเป็นที่จัดประมูล โดยที่ดินเปล่ามีราคาขาย 133 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งราคาก็ “พุ่งสูง” ไปถึง 60 - 70 ล้านดอง/ตรม. แพงพอๆ กับราคาอพาร์ตเมนท์ในตัวเมืองเลย

“อสังหาฯ ในเขตชานเมืองไม่ใช่ที่สำหรับนักลงทุนมือใหม่ หากตลาดตกต่ำ บ้าน/ที่ดินในเขตเมืองต้องตัดขาดทุนเพียง 30% เพื่อหาผู้ซื้อ แต่ในเขตชานเมือง แม้นักลงทุนจะลดราคาลง 50% ก็ยังขายยากอยู่ดี” นายทีเอ็นเตือน

นายเหงียน กัวก์ อันห์ ก็มีความเห็นในลักษณะเดียวกัน ตามที่เขากล่าวไว้ กลุ่มการลงทุนอย่างเช่นที่ดิน แม้ว่าราคาอาจเพิ่มเป็นสองหรือสามเท่าหลังจากผ่านไปไม่กี่ปีก็ตาม แต่สภาพคล่องก็ค่อนข้างจำกัด และราคาอาจคงที่เป็นเวลานานหากตลาดชะลอตัว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html