อสังหาฯญี่ปุ่นเริ่มไม่น่าดึงดูดอีกต่อไป

การคาดเดาว่าญี่ปุ่นจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นครั้งแรกในรอบ 17 ปีในฤดูใบไม้ผลิปีนี้ ส่งผลให้การลงทุนจากต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี

นโยบายอัตราดอกเบี้ยติดลบกำลังจะสิ้นสุดลง

กองทุนการลงทุนจากต่างประเทศได้ขายสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายรายการในญี่ปุ่นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2023 บริษัท Mapletree Investments ของสิงคโปร์ขายอาคารพาณิชย์ในโอซากะให้กับ Edion ซึ่งเป็นผู้ค้าปลีกอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ในราคา 54,000 ล้านเยน Fortress Investment Group บริษัทลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สัญชาติอเมริกัน ขายโรงแรมรีสอร์ทในโอกินาว่าให้กับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การดูแลของบริษัทด้วยมูลค่าประมาณ 4 หมื่นล้านเยน…

การลงทุนใหม่ของบริษัทต่างชาติลดลง 80% ในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 ตามข้อมูลของ CBRE ซึ่งเป็นบริษัทการลงทุนและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2566 การขายอสังหาริมทรัพย์โดยนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อนแตะ 1.05 ล้านล้านเยน (7.1 พันล้านดอลลาร์) ในขณะที่การซื้อของพวกเขาลดลงประมาณ 20% เหลือ 830 พันล้านเยน

สำหรับทั้งปี พ.ศ. 2566 การลงทุนจากต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นลดลงประมาณ 30% เหลือ 1 ล้านล้านเยน (6.7 พันล้านดอลลาร์) ในขณะที่การขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเป็นประมาณ 1.37 ล้านล้านเยน ถือเป็นยอดขายสุทธิเต็มปีแรกนับตั้งแต่ พ.ศ. 2561

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังถูกขายออกไป โครงการก่อสร้างหลายโครงการในญี่ปุ่นก็ต้องหยุดชะงักเช่นกันเนื่องจากขาดแคลนคนงาน ภาพ: NIKKEI ASIA

แนวโน้มการเทขายอสังหาริมทรัพย์มีสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากความเป็นไปได้ที่ธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่น (BOJ) จะปรับนโยบายการเงิน เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้ว่าการ BOJ คาซูโอะ อุเอดะ เน้นย้ำถึงความเป็นไปได้ที่ BOJ จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในฤดูใบไม้ผลิปีนี้ ผู้เชี่ยวชาญเผย BOJ ใกล้ที่จะตัดสินใจยุติการดำเนินนโยบายอัตราดอกเบี้ยติดลบในเดือนเมษายน 2024 นักลงทุนกังวลว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ต้นทุนการกู้ยืมจะเพิ่มขึ้นและทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดลง

ขายอาคาร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ซบเซาก็มีส่วนทำให้เกิดการเทขายเช่นกัน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและแนวโน้มการทำงานจากที่บ้านอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ราคาสำนักงานในสหรัฐอเมริกาและยุโรปลดลง บางคนลดการขาดทุนของตนด้วยการขายทำกำไรล่วงหน้าจากสินทรัพย์ในญี่ปุ่นซึ่งราคายังค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ

นักลงทุนต่างประเทศเป็นผู้ขับเคลื่อนตลาดการก่อสร้างสำนักงานในญี่ปุ่น โดยขายอาคารเป็นครั้งแรก เนื่องจากค่าเช่าที่ลดลงจากอุปทานส่วนเกินและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่เพิ่มสูงขึ้น นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่านักลงทุนต่างชาติจะยังคงขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นต่อไปในปี 2024

ในบรรดากองทุนเหล่านี้ กองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติของสิงคโปร์ GIC เริ่มกระบวนการขายหุ้นส่วนใหญ่ในตึกระฟ้าชิโอโดเมะซิตี้เซ็นเตอร์ของโตเกียวในช่วงฤดูร้อนนี้ แต่ยังไม่ชัดเจนว่ากระบวนการนี้จะดำเนินไปได้ดีเพียงใด ผลตอบแทนประจำปีตามชื่อของ GIC ในช่วง 5 ปีจนถึงเดือนมีนาคม 2023 อยู่ที่ 3.7% ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2016 เนื่องจากราคาอาคารสำนักงานในสหรัฐอเมริกาและยุโรปลดลง GIC จึงขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นซึ่งมีราคาสูงกว่า เพื่อชดเชยการขาดทุนดังกล่าว

ตามข้อมูลของสมาคมหลักทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงานถือเป็นหัวใจสำคัญของตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น โดยคิดเป็นประมาณ 40% ของพอร์ตโฟลิโอของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น ในขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น ที่พักอาศัยและโรงแรม ยังคงแข็งแกร่ง แต่ตลาดสำนักงานที่อ่อนแอกำลังทำให้ผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางรายประสบปัญหา

ปริมาณธุรกรรมสำหรับอาคารสำนักงานได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยลดลงร้อยละ 40 เหลือ 1.08 ล้านล้านเยน ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดตั้งแต่ปี 2012 ตามข้อมูลของ Nikkei Asia อัตราพื้นที่ว่างในสำนักงานในโตเกียวแตะระดับสูงสุดในรอบ 11 ปี ถึงแม้ว่าราคาค่าเช่าจะลดลงร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับสี่ปีที่แล้วก็ตาม

นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก เนื่องมาจากต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำภายใต้นโยบายการเงินที่ผ่อนคลายอย่างยิ่งของ BOJ แต่ความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นในช่วงฤดูใบไม้ผลิปีนี้กำลังเกิดขึ้นในตลาด จากการสำรวจของ Mitsubishi UFJ Trust and Banking พบว่าในปี 2019 นักลงทุนต่างชาติ 89% กล่าวว่าพวกเขามีความหวังหรือค่อนข้างมั่นใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น แต่ปัจจุบันอัตราดังกล่าวลดลงเหลือ 28%

ชิสุขสันต์

แหล่งที่มา