ภายใต้มาตรา 23 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายเท่านั้น การเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้าง ในงานก่อสร้าง เมื่อได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการดำเนินการตามกฎหมายครบถ้วนแล้ว
ควบคู่ไปกับกฎระเบียบการฝากเงิน มาตรา 25 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ยังควบคุมการชำระเงินสำหรับการซื้อ การขาย และการเช่าบ้านแบบกระดาษอีกด้วย ด้วยเหตุนี้คู่สัญญาจึงชำระเงินหลายครั้ง และการชำระเงินครั้งแรกต้องไม่เกิน 30% ของสัญญารวมทั้งเงินมัดจำ (กฎเกณฑ์เดิมไม่ได้รวมเงินมัดจำไว้)
การชำระเงินครั้งต่อไปจะต้องเป็นไปตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง แต่ไม่เกิน 70% ของมูลค่าสัญญา กรณียังไม่ได้ส่งมอบบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ในการก่อสร้าง หากผู้ขายเป็นองค์กรที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ จะต้องไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญา หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับเล่มแดง/เล่มชมพู จะสามารถเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา มูลค่าที่เหลือจะชำระเมื่อผู้ซื้อได้รับสมุดสีชมพู
การวางเงินมัดจำถือเป็นขั้นตอนแรกของกระบวนการซื้อและขายก่อนที่จะทำสัญญา ก่อนหน้านี้ เมื่อยังไม่มีกฎระเบียบเกี่ยวกับการฝากเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์การฝากเงินในตลาดก็ไม่สม่ำเสมอ ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงบางประการ นักลงทุนจำนวนมากยอมรับเงินฝากและข้อตกลงสำรองเงินจำนวนมาก บางโครงการที่ยังไม่มีคุณสมบัติที่จะขายที่อยู่อาศัยในอนาคตก็ยังประกาศขายโดยขอให้ลูกค้าวางเงินมัดจำเพื่อระดมทุนเพิ่มเติม
ในความเป็นจริงโครงการที่อยู่อาศัยหลายแห่งมีการเรียกเก็บเงินมัดจำและเงินผ่อนล่วงหน้าจากลูกค้าผ่านทางบริษัทนายหน้าหรือโดยตรงจากนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ต่อมานักลงทุนไม่ได้ดำเนินการตามโครงการหรือดำเนินการครึ่งๆ กลางๆ แล้วหยุดลง ปล่อยให้ผู้ซื้อบ้านต้องรอต่อไป
กฎระเบียบเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำอสังหาริมทรัพย์มีจุดประสงค์เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และหลีกเลี่ยงการเก็บเงินมัดจำในจำนวนที่มากเกินไป ซึ่งอาจนำไปสู่พฤติกรรมฉ้อโกงที่สร้างความเสียหายแก่ผู้ซื้อได้ กฎหมายฉบับนี้ยังมีจุดมุ่งหมายเพื่อควบคุมการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อจำกัดสถานการณ์ “จับโจรด้วยมือเปล่า” และ “ยึดที่ดินรอจังหวะ” ของนักลงทุนที่ฐานะทางการเงินอ่อนแอ...
จากมุมมองของนักลงทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก "อยู่ไม่สุข" เพราะในความเป็นจริงแล้ว ในช่วงหลายปีมานี้ ธุรกิจส่วนใหญ่ "ทอดไขมันตัวเอง" ระดมเงินทุนจากผู้ซื้อบ้านมาลงทุน… นั่นจึงเป็นเหตุผลที่ลูกค้าจำนวนมากจ่ายเงินไปแล้ว 95% ของราคาซื้อบ้าน แต่ไม่รู้ว่าจะได้รับเอกสารบ้านเมื่อใด…
หรือแย่ไปกว่านั้น ผู้ลงทุนก็เดือดร้อนเพราะลูกค้าไม่รู้ว่าจะได้รับบ้านเมื่อไร! มีบางกรณีที่นักลงทุนระดมทุนโดยไม่ต้องฝากเงินกับ "การค้ำประกัน" ของธนาคารด้วย นั่นหมายความว่าลูกค้าและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลงทุนร่วมกันและ "รับกำไรและแบกรับความสูญเสีย" แต่ "ลิ้น" นั้นเป็นของลูกค้าเสมอ!
เพื่อสร้างตลาดอสังหาฯ ให้แข็งแรงอย่างค่อยเป็นค่อยไป นอกจากกฎเกณฑ์ปัจจุบันแล้ว ยังควรมีข้อจำกัดและมาตรการลงโทษที่เหมาะสมกับความเป็นจริงของธุรกรรมฝากเงินและการระดมเงินทุนมากขึ้น เพื่อทั้งปกป้องสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าและคัดกรองนักลงทุนที่ "จับโจรด้วยมือเปล่า" ออกไป
ดงเกีย
ที่มา: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
การแสดงความคิดเห็น (0)