รายการราคาที่ดินใหม่และสิ่งที่ต้องพิจารณา

จากรายงานราคาอสังหาฯ ล่าสุดที่ส่งถึงหน่วยงานราชการ หัวหน้ากระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า เมื่อนำราคาที่ดินไปใช้ในปี 2567 ตามการคำนวณ จะพบว่าต้นทุนการใช้ที่ดินของโครงการอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับก่อนหน้า

ผลกระทบแบบลูกโซ่

ตามคำอธิบายของกระทรวงก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายหลักที่กระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยค่าใช้จ่าย 7 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ (ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์) ภาษี ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง ฯลฯ

ดังนั้นรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดจะทำให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าชดเชยการเวนคืนที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เพิ่มขึ้น... ในขณะที่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ที่ 7%-20% สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์สูง และ 25%-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ของฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็ว ๆ นี้ แม้ว่าจะยังไม่ได้ใช้รายการราคาที่ดินใหม่ก็ตาม ภาพ : LE THUY

ราคาของแต่ละโครงการจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับที่ตั้งและเงื่อนไขโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่เอื้ออำนวย ต้นทุนการชดเชยสินทรัพย์บนที่ดินโดยปกติคิดเป็นสัดส่วนที่ไม่สำคัญ เพียงประมาณ 2% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่พักอาศัยของ GP Invest (ฮานอย) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณจากราคาขายห้องชุด 1 ตารางเมตรหลังจากใช้รายการราคาที่ดินใหม่จะเพิ่มขึ้นเป็น 22 ล้านดอง จาก 36 ล้านดอง (คิดเป็นประมาณ 60%) ในปัจจุบันอัตราดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 42% เท่านั้น เทียบเท่ากับ 15 ล้านดองจาก 36 ล้านดอง ในทำนองเดียวกัน ในเขตเมืองด่งทังลอง (เมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) อัตราส่วนต้นทุนการใช้ที่ดินต่อราคาขายต่อตารางเมตรของอพาร์ตเมนต์คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 27% (2.3 ล้านดองต่อ 8.8 ล้านดอง) เป็น 60%-65%

ที่โครงการ Chanh My Urban Area Villa (จังหวัด Binh Duong) จาก 16.3% เหลือประมาณ 50%... "การสำรวจเบื้องต้นของโครงการจำนวนหนึ่งพบว่าการใช้รายการราคาที่ดินตามกฎข้อบังคับใหม่จะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ทำให้ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15%-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้" - กระทรวงก่อสร้างคำนวณ

ตามที่หน่วยงานนี้ระบุ นอกเหนือจากปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินยังเพิ่มขึ้นในบางช่วงเวลา บางโครงการ และบางพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมา เนื่องมาจากนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใช้ประโยชน์จากสถานการณ์อุปทานที่มีจำกัดในการเสนอราคาขายที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีพื้นที่ที่มีโครงการขายน้อยมากหรือมีเพียงโครงการเดียว ในขณะที่มีความต้องการและจำนวนผู้ซื้อที่ลงทะเบียนสูง ผู้ลงทุนสามารถเพิ่มราคาขาย (เนื่องจากขาดการแข่งขันและราคาอ้างอิง) เพื่อทำกำไรได้

ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยส่วนใหญ่จะจ่ายเงินให้กับตลาดซื้อขายและนายหน้าเพื่อขายสินค้าประมาณ 3% ของราคาขาย อย่างไรก็ตาม ตลาดแลกเปลี่ยนและนายหน้ามักจะพึ่งพาเงื่อนไขตลาดในการเพิ่มราคาเมื่อทำการซื้อขายกับลูกค้า

โครงการที่มีผลิตภัณฑ์ไม่มากนักแต่มีลูกค้าจำนวนมากสนใจ มักจะทำให้ผู้ซื้อจ่ายเงินมากกว่าราคาในสัญญาที่ลงนามกับนักลงทุน ซึ่งเรียกว่า “ส่วนต่าง” “ส่วนต่าง” นี้ไม่คงที่ อาจจะเป็น 5% ของราคาขายหรืออาจถึง 10% หรือ 20% ก็ได้

นอกจากนี้ยังมีสถานการณ์ที่กลุ่มนักเก็งกำไร นักลงทุน และบุคคลที่ประกอบกิจการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์รบกวนข้อมูลตลาดเพื่อ "เพิ่มราคา" "สร้างราคาเสมือน" ... และใช้ประโยชน์จากการขาดความรู้ของผู้คนในการจัดการกับจิตวิทยา ดึงดูดการลงทุนตามจิตวิทยาของคนหมู่มากเพื่อแสวงหากำไร

การประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนามและประธานคณะกรรมการบริหารบริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก (GP.Invest) กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 อนุญาตให้ท้องถิ่นใช้รายการราคาที่ดินแบบเก่าได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 จากนั้นรายการราคาที่ดินแบบใหม่จะมีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 รายการราคาแบบใหม่จะไม่ได้รับการควบคุมโดยกรอบราคาที่ดินและจะบังคับให้การก่อสร้างเข้าใกล้ราคาตลาด

“ดังนั้น ในปัจจุบัน ท้องถิ่นไม่จำเป็นต้องจัดทำรายการราคาที่ดินใหม่ โดยใช้หลักการให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่จะมีแนวคิดในการดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นตามราคาตลาดในขณะนี้ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันให้สูงขึ้น” นายเฮียปกล่าว

นายเหียบกล่าวว่า หากที่ดินถือเป็นสินทรัพย์และผลิตภัณฑ์ที่สำคัญต่อการพัฒนาประเทศอย่างมั่นคง จำเป็นต้องมีการจัดการเช่นเดียวกับน้ำมันเบนซินและไฟฟ้า ถ้าราคาสูงเกินไป รัฐจะพิจารณาการอุดหนุนราคา หากไม่มีนโยบายที่ชัดเจนในการยืนยันบทบาทของรัฐในการบริหารจัดการราคาที่ดิน การ “ลอยตัว” ตามตลาดและควบคุมได้ยากอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดินของเวียดนามพุ่งขึ้นไปอยู่ในกลุ่มที่สูงที่สุดในโลก ซึ่งอาจแพงกว่าโตเกียว (ญี่ปุ่น) หรือฮ่องกง (จีน) เสียด้วยซ้ำ นั่นมันไม่สมเหตุสมผล

ดังนั้น ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนามจึงแนะนำว่ารัฐบาลควรพิจารณาทบทวนหลักการในการกำหนดบัญชีราคาที่ดินใหม่ให้เหมาะสมกับสภาพของเวียดนามและแนวโน้มโลก สิ่งนี้จะช่วยกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวม รวมถึงตลาดอสังหาฯ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ “คอขวด” ดังกล่าวที่ทำให้ตลาด “หยุดชะงัก” ได้

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภานิติบัญญัติและหัวหน้าคณะนิติศาสตร์เศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ฮานอย กล่าวว่า เพื่อดำเนินการประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 หน่วยงานที่มีอำนาจต้องมีเอกสารที่ชี้นำการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง ชัดเจน และสอดคล้องกันสำหรับท้องถิ่นในการดำเนินการ ต้องมีทีมผู้ประเมินที่เป็นมืออาชีพซึ่งขาดทั้งปริมาณและคุณภาพ ในที่สุดข้อมูลที่รวบรวมในตลาดได้รับการรับประกันอย่างเต็มที่ว่าเป็นสาธารณะและโปร่งใส ในปัจจุบันตลาดยังขาดปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้นอยู่หลายประการ ดังนั้นการประเมินมูลค่าที่ดินจึงทำได้ยากมาก

“เราต้องรู้ว่าตลาดนั้นคาดเดายาก และอสังหาริมทรัพย์ก็ขึ้นอยู่กับความชอบส่วนบุคคล บางคนอาจบอกว่าราคาที่ดินนั้นยอมรับได้ แต่บางคนอาจบอกว่าแพง ดังนั้นเราจึงไม่สามารถนำราคาที่ดินนั้นไปใช้กับพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งได้” เขากล่าว

นอกจากนี้ในช่วงไม่นานมานี้ยังเกิดสถานการณ์ราคาที่ดินที่สูงเกินจริงในการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของกรุงฮานอยอีกด้วย ทำให้ตลาดเกิดการรบกวน ทำให้คนในพื้นที่เกิดความเข้าใจผิดว่าราคาที่ดินในตลาดสูงมาก

ตั้งแต่นั้นเป็นต้นมาราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้น ในปัจจุบัน ในกรุงฮานอย มีอพาร์ทเมนท์บางแห่งขายได้ในราคาเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ไม่มีอพาร์ทเมนท์ราคา 30-40 ล้านดองต่อตารางเมตรเลย ดังนั้น คนงานจึงไม่สามารถซื้อบ้านได้ นี่ก็เป็นเหตุผลว่าทำไมการประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาดเมื่อกำหนดให้กับท้องถิ่นจึงสับสนมากขึ้น

ดังนั้น รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน จึงได้ระบุอย่างชัดเจนว่า การประเมินราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะต้องให้เป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้: แผนการประเมินราคาที่ดินต้องเป็นไปตามหลักการตลาด ปฏิบัติตามวิธีการ ลำดับ และขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินให้ถูกต้อง; ให้มีความซื่อสัตย์ สุจริต เป็นกลาง เปิดเผย และโปร่งใส ให้ประกันความเป็นอิสระระหว่างองค์กรที่ปรึกษาราคาที่ดิน สภาประเมินราคาที่ดิน สภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะ และหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน ท้ายที่สุด จำเป็นต้องสร้างหลักประกันความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน

นาย TRAN KHANH QUAN กรรมการผู้จัดการบริษัทการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ Viet An Hoa: ต้องการแผนงาน

กระทรวงก่อสร้าง มั่นใจการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับเดิม ในความคิดผมระดับนี้ยังถือว่าต่ำอยู่ครับ แต่สามารถเพิ่มขึ้นได้สัก 30%-50% ครับ เพราะคุณลักษณะพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์คือ ที่ดินและราคาที่ดิน จากที่ดินก็มีบ้าน แล้วก็มีสินทรัพย์ให้ยืมและทำได้ทุกอย่าง ทรัพยากรที่ดินมีความสำคัญอย่างมาก โดยกำหนดสิ่งต่างๆ มากมายที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจ ดังนั้นหากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นทุกอย่างก็ต้องตามมาด้วย เพื่อควบคุมการปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินนั้นไม่มีวิธีอื่นใดนอกจากปฏิบัติตามแผนงาน ไม่ปล่อยให้ราคาที่ดินใหม่ปรับขึ้นสูงจนกระทบต่อตลาด

คุณ TA TRUNG KIEN, CEO บริษัท Wowhome Real Estate JSC: ปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม

ในยุคหน้าเมื่อราคาที่ดินใหม่มีผลบังคับใช้ ผมคิดว่าการซื้อขายอสังหาฯ จะไม่คึกคักมากนัก เพราะผู้ซื้อยังคำนึงถึงกระแสเงินสด ผู้ขายไม่สามารถลดราคาหรือคงราคาไว้ได้เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ภาษีก็เพิ่มขึ้น... เพื่อควบคุมราคาอสังหาฯ รัฐบาลจะต้องพิจารณาปรับปรุงราคาที่ดินให้เหมาะสมด้วย

จำกัดผลกระทบเชิงลบ

กระทรวงก่อสร้างได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ติดตามการออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ของแต่ละท้องถิ่น และหาแนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดผลกระทบด้านลบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอุปทานและอุปสงค์ในตลาด

กระทรวงฯ ได้ขอให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ลดราคาสินค้าด้วยการทบทวนและลดต้นทุน การนำเทคโนโลยีสมัยใหม่มาใช้ในการก่อสร้าง พร้อมกันนี้ ส่งเสริมการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร ปรับปรุงอาคารชุดเก่า...ให้เหมาะสมกับประชาชนส่วนใหญ่

ที่มา: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm