Некоторые владельцы коммерческих магазинов услуг (TMDV) в городских районах обеспокоены, когда в Свидетельстве о правах землепользования, праве собственности на дом и других активах, связанных с землей, в разделе назначения земли указано «городские земли общего пользования» (CCTP) или «жилые земли общего пользования» (CCKO).
Г-жа Ле Куин Ань, директор Vision & Associates Legal LLC, рассказывает о законности недавно вызвавшего споры типа коммерческой недвижимости (магазин).
Согласно Закону о земле 2013 года, земли, используемые в общественных целях, включают такие типы, как транспортные земли; орошение; общественные земли, зоны общественного отдыха и развлечений; рыночные земли... и другие земли общественного назначения.
Согласно Приложению I Постановления 06/2021/ND-CP о классификации работ в соответствии с их функциями, группа общественных работ включает коммерческие работы, такие как торговые центры, супермаркеты, рынки и магазины; рестораны, магазины продуктов питания и напитков и другие коммерческие заведения.
На основании вышеизложенных положений можно сделать вывод, что земли общего пользования также могут быть использованы для строительства объектов коммерческого обслуживания.
Таким образом, строительство инвесторами торговых точек (также известных как магазины) для коммерческих целей на земельных участках общего пользования города (ЗПГО) и жилых массивах общего пользования (ЗПЖО), арендуемых государством с единовременной арендной платой за землю, в пределах планировочного объема проекта городской застройки, соответствует положениям закона.
Почему в коммерческих магазинах услуг указано «общественная земля»?
- Некоторые владельцы коммерческих магазинов услуг в городских районах Ханоя, в последнее время в Vinhomes Ocean Park, обеспокоены тем, что в их Сертификатах на право пользования землей, правах собственности на дом и других активах, связанных с землей, в качестве цели использования земли указано: городская общественная земля (CCTP) или жилая общественная земля (CCKO). Можете ли вы с точки зрения юриста объяснить, почему магазин коммерческих услуг обозначен как «общественная земля»?
Как я уже сказал выше, тот факт, что инвесторы строят на арендованных государством земельных участках ЦКТП и ЦКТП торговые павильоны и объекты сферы услуг и единовременно вносят арендную плату за землю, не противоречит положениям закона.
А если в решениях о предоставлении земельного участка, аренде земельного участка, разрешении на изменение целевого назначения земельного участка под строительство торговых палаток и магазинов торгового обслуживания указано целевое назначение земельного участка для общественного пользования города или общественного пользования населенных пунктов, то указание государственным органом в Свидетельстве о праве пользования землей, праве собственности на жилой дом и иное имущество, закрепленное за земельным участком для осуществления указанных работ, осуществляется в соответствии с положениями и инструкциями Министерства природных ресурсов и экологии в служебном сообщении от 15 мая 2023 года № 3382/БТНМТ-ДД.
- Некоторые владельцы также задаются вопросом, поскольку форма использования земли с продукцией коммерческого сервисного магазина является совместным использованием. Как это может повлиять на права клиентов, мадам?
В принципе, клиенты будут и должны пользоваться преимуществами, соответствующими типу приобретенного ими продукта и конкретно описанными в Договоре купли-продажи.
Для типа продукта интернет-магазина продукт, который покупает клиент, является частью строительного проекта, связанного с правом общего пользования землей, что означает, что клиент имеет право собственности на определенную часть проекта (стенд), которую он решил купить, и в то же время имеет право использовать весь земельный участок для строительства соответствующего блока проекта.
Как владелец, клиент будет иметь полные права в соответствии с положениями закона, такие как право пользования, право владения и право распоряжения частью проекта, которую он приобрел.
В частности, недавно Национальная ассамблея приняла Закон о торговле недвижимостью № 29/2023/QH15, создающий четкий правовой коридор для купли-продажи строительных объектов, площади застройки в строительных объектах с правами землепользования в форме совместного пользования.
Я считаю, что это прорыв, решающий многие проблемы и пробелы рынка недвижимости последнего времени, обеспечивающий права организаций/лиц, участвующих в инвестиционной, строительной и предпринимательской деятельности, купле-продаже данного вида продукции.
- То есть опасения покупателей по поводу того, что «они тратят деньги на покупку, но не имеют права пользоваться землей», необоснованны?
Прежде всего, необходимо уточнить, что, согласно правилам, купля-продажа домов, строений или площадей застройки в строении всегда должна быть связана с правом землепользования. Если купля-продажа отдельного строительного сооружения, то это может сопровождаться передачей права землепользования всего земельного участка, и покупатель будет иметь право пользоваться землей отдельно. Если же покупается часть строительного сооружения, то право землепользования в этом случае должно быть распределено и определено как право общего пользования между собственниками строительного сооружения.
Именно по этой причине в Законе «О торговле недвижимостью» 2023 года четко прописаны условия продажи части площади застройки в строительном объекте: строительный объект должен быть построен на земельном участке, предоставленном государством с взиманием платы за пользование землей, или на земельном участке, сданном в аренду с взиманием единовременной арендной платы за весь срок аренды, поскольку в соответствии с Законом о земле только на эти виды земель могут передаваться права землепользования. Что касается земельных участков ЦКТП и ЦКТП, используемых под строительство объектов торговли и услуг, то земля находится в аренде у государства, и арендная плата за землю взимается один раз за весь срок аренды.
Для наглядности приведенный выше случай можно сравнить со случаем покупки квартиры или коммерческой площади в подвале многоквартирного дома. Собственник также имеет частную собственность на приобретенную квартиру или коммерческое помещение и право общего пользования земельным участком под строительство многоквартирного дома.
Не существует такого понятия, как банк, отказывающийся принять ипотеку.
- С другой стороны, некоторые мнения говорят о том, что когда права пользования землей являются общими, клиентам сложно оформлять ипотеку в банках, и даже банк откажет в ипотеке. Какова реальность?
Это утверждение необоснованно. Согласно статье 8.1 Декрета 21/2021/ND-CP, активы, используемые для обеспечения исполнения обязательств, включают существующие активы или активы, которые возникнут в будущем, за исключением случаев, когда Гражданский кодекс или другие соответствующие законы запрещают покупку, продажу, передачу или иную передачу права собственности на момент заключения договора обеспечения или принятия мер обеспечения.
Согласно статье 9.1 Закона «О торговле недвижимостью» 2014 года, вводимые в эксплуатацию жилые дома и строительные объекты должны соответствовать следующим условиям:
- Зарегистрировать право собственности на дома и сооружения, прикрепленные к земле, в свидетельстве о праве пользования землей. Для домов и существующих строительных объектов в инвестиционных проектах в сфере недвижимости требуется только свидетельство о праве пользования землей в соответствии с положениями закона о земле;
- Отсутствие споров по правам землепользования, права собственности на дом, построек на земельном участке;
- Не подлежит аресту в целях обеспечения исполнения решения суда.
Не существует никаких правил, требующих, чтобы права частного землепользования были заложены в банке. Даже статья 10.1 Декрета 21/2021/ND-CP также предусматривает, что использование активов, прикрепленных к земле, для обеспечения исполнения обязательств не может совпадать с правами землепользования.
Согласно вышеуказанным правилам, торговые палатки и магазины коммерческих услуг, которым выданы Сертификаты на право землепользования, права собственности на жилье и активы, закрепленные за землей, не являются предметом спора и не подлежат аресту в целях обеспечения исполнения судебных решений, будут соответствовать условиям, предъявляемым к заложенным активам, аналогично квартирам и коммерческим площадям в подвалах многоквартирных домов.
- Однако стоимость объектов коммерческой недвижимости может быть не такой высокой, как тех объектов недвижимости, о которых вы только что упомянули?
В принципе, для данного вида продукции стоимость прав землепользования отнесена к инвестиционной стоимости продукции, и, конечно, при определении цены продажи продукции инвестор также отнес стоимость прав землепользования к цене продажи, то есть, по сути, при определении стоимости продукции необходимо определить часть стоимости прав землепользования, отнесенную к продукции. Вопрос высоких или низких цен на продукты при ипотечном кредитовании в банках также зависит от правил каждого конкретного банка в каждый конкретный момент времени.
- Что вы можете рассказать владельцам и заинтересованным сторонам о различных мнениях по этому вопросу?
Как человек, работающий в юридической сфере, я могу только подтвердить, что действующая правовая база для этого типа продукции является относительно полной, ясной, строгой и лучше обеспечивает права покупателей.
Те, кто уже владеет или желает инвестировать в этот тип продукции, могут изучить соответствующие нормативные акты, чтобы получить правильную оценку продукта, а также основу для принятия правильных решений.
Спасибо!
Положения Приложения 1 - Классификация произведений по функции использования 2. Общественные работы: в) Спортивные сооружения: Стадион; спортзал; тренировочная площадка, площадка для соревнований по таким видам спорта, как: гольф, футбол, теннис, волейбол, баскетбол и другие виды спорта; бассейн. г) Культурные произведения: Конференц-центры, театры, дома культуры, клубы, кинотеатры, цирки, танцевальные залы; памятники; музеи, библиотеки, выставки, развлекательные заведения... д) Коммерческие здания: торговые центры, супермаркеты, рынки, магазины; рестораны, магазины продуктов питания и напитков и другие коммерческие заведения. ж) Сервисные работы: - Гостиницы, гостевые дома, мотели; прибегнуть; Виллы, апартаменты и другие объекты размещения... |
Май Чи
Источник
Комментарий (0)