Почему стоимость бывшего в употреблении социального жилья растет с каждым днем?

Жилье для малоимущих, но уже не дешевое

В последнее время, поскольку предложение доступных квартир не демонстрирует никаких признаков улучшения, особенно в районах, не слишком удаленных от центра города, многие люди стремятся приобрести старые квартиры в социальном жилье.

Несмотря на то, что эти квартиры являются социальным жильем и используются уже много лет, в настоящее время они продаются по ценам, которые не доступны для малообеспеченных слоев населения. Например, проект Felix Homes в Го-Вапе (Хошимин), выставленный на продажу в 2017 году по цене 14 миллионов донгов за м2, представляет собой проект социального жилья, который был хорошо принят многими людьми. Потому что в то время люди с доходом менее 9 миллионов донгов в месяц все еще получали кредиты в банках в размере 70% от стоимости квартиры с льготными процентными ставками и сроком погашения 15–20 лет. Приблизительно за 240 миллионов покупатели могут стать владельцами квартир в этом проекте социального жилья.

Однако согласно исследованиям, в настоящее время квартира в Felix Homes площадью 56 квадратных метров продается за 1,69 миллиарда донгов, что эквивалентно примерно 30 миллионам донгов за квадратный метр. Кроме того, есть продавцы, которые продают квартиры в этом проекте по ценам от 35 до 45 миллионов донгов/м2.

Проект социального жилья Felix Homes в Го Вап.

В Ханое проект NOXH @Home в Йен Со (Хоангмай, Ханой) был объявлен по цене 1,2 млрд донгов за квартиру площадью 55 м2 со сдачей в конце 2018 года и 20-летним кредитом с льготными процентными ставками. Таким образом, каждый квадратный метр этого проекта стоит около 20 миллионов донгов, что не очень выгодно по сравнению с проектом социального жилья, но и дешевле, чем некоторые проекты коммерческих квартир того времени.

Однако в настоящее время цена квартиры площадью 55 м2 в проекте @Home составляет 1,75 млрд донгов, что эквивалентно 31 млн донгов/м2. Кроме того, некоторые более просторные квартиры в этом проекте также выставлены на продажу по цене до 36 млн донгов/м2.

С ростом цен на многие старые проекты социального жилья возможность владеть домом для удовлетворения реальных жилищных потребностей для многих людей стала сложнее, чем когда-либо. Рассказывая о своем пути поиска дома, г-жа Дао Ту Транг (35 лет, Хошимин) сказала, что они с мужем искали и осматривали дома почти 2 месяца, но так и не нашли дом, который бы удовлетворял их по цене и местоположению.

«Старые социальные жилые единицы, хотя они и заселены уже давно и показывают признаки ухудшения, все еще не падают в цене. Я рассмотрела много проектов, но ни один из них не продается дешевле 30 миллионов донгов, что выходит за рамки финансовых возможностей моей семьи. Проекты социального жилья с подходящими ценами находятся слишком далеко или требуют переезда в соседние провинции, если я куплю там, это будет очень сложно для моей работы…», — поделилась г-жа Транг.

Многие люди перепродают квартиры в комплексе Felix Homes по цене, вдвое превышающей первоначальную.

Г-жа Транг рассказала, что идея покупки этого старого социального жилья пришла ей от друга. После недолгих поисков семья этого друга нашла старую квартиру по цене 28 миллионов за м2. Однако если посчитать стоимость ремонта квартиры, то цена составит около 30 млн/м2. Эта цена недоступна для групп с низким доходом, поэтому для многих людей это не лучший вариант. Таким образом, идея покупки старых квартир в социальном жилье, поскольку считается, что цена на них будет ниже из-за признаков обветшалости, не соответствует действительности.

Согласно исследованиям, стоимость социального жилья постоянно растет на вторичном рынке и достигла нового пика на первичном рынке. Например, в недавнем проекте NHS Trung Van (Ханой) цена инвестора колебалась в пределах 19-20 млн донгов/м2. Не говоря уже о сборах, которые могут возникнуть, когда в настоящее время количество желающих купить дом в проекте и подающих заявления на регистрацию чрезвычайно велико.

Почему растут цены на старое социальное жилье?

Отвечая на этот вопрос, многие эксперты утверждают, что ключевым фактором, заставляющим цены на старое социальное жилье продолжать расти, является проблема предложения.

Согласно последнему отчету Министерства строительства, в первом квартале 2023 года во всей стране был только 1 проект социального жилья с масштабом в 300 новых лицензированных квартир; Существует 5 проектов с общим числом квартир 1908, подлежащих продаже в качестве будущего жилья; Завершено строительство 4 проектов с общим числом квартир 934...

Из них 397 проектов жилья для рабочих находятся в стадии строительства с общим количеством 453 426 единиц и 152 проекта находятся в стадии строительства с общим количеством 153 426 единиц; В настоящее время проводятся инвестиционные процедуры по 245 проектам масштабом 300 000 квартир... Поскольку многие проекты все еще находятся в стадии «строительства», а текущее предложение социального жилья составляет лишь малую часть спроса, цены на некоторые старые проекты резко выросли, поскольку они все еще не слишком высоки по сравнению с проектами коммерческих квартир.

Будем надеяться, что развитие социального жилья в ближайшие несколько лет поможет многим людям обрести собственное жилье.

Согласно этому отчету, за последние 5 лет цены на бывшие в употреблении квартиры в социальном жилье, подлежащие купле-продаже на рынке недвижимости, выросли довольно быстро, обычно достигая 17–19 млн донгов за м2 (по сравнению со средней первичной ценой продажи в размере 12–15 млн донгов за м2). В настоящее время в некоторых районах цены на социальное жилье достигли 21–25 млн донгов/м2, а то и 30–35 млн донгов/м2, что делает его недоступным для многих нуждающихся людей с низкими доходами.

По словам сотрудников брокерской компании, цена каждой квартиры в той или иной степени увеличивается в зависимости от местоположения, направления квартиры, сопутствующей мебели и развитости инфраструктуры вокруг проекта. Особенно это касается некоторых проектов социального жилья, которые когда-то строились в районах со слабой инфраструктурой. Со временем эти районы стали интенсивно развиваться, становясь густонаселенными, в результате чего цены на квартиры здесь резко выросли и иногда превышали первоначальную цену вдвое.

Кроме того, эксперты также заявили, что социальное жилье получает стимулы от политики государства в отношении платы за пользование землей, налогов и т. д. и подчиняется правилам, которые могут быть переданы только через 5 лет, поэтому первичная цена намного ниже, чем у коммерческого жилья. Поэтому, когда приходит время переезда, цена на старое социальное жилье начинает резко расти.

Отвечая на этот вопрос, г-н Во Хонг Тханг, заместитель директора по исследованиям и разработкам DKRA Vietnam, выделил три основные причины роста цен на старое социальное жилье.

Прежде всего, речь идет о юридических вопросах, поскольку длительное время утверждения лицензии на проект увеличивает другие расходы, включая проценты, эксплуатационные расходы, альтернативные издержки... Все вышеперечисленное привело к завышению цены продажи продукта.

Вторая — проблема капитала. В связи с резким ростом банковских процентных ставок другие каналы мобилизации капитала также стали дорогими. Наконец, это связано с резким ростом затрат на производство. Цены на землю, рабочую силу и сырье (железо, сталь, песок, цемент и т. д.) резко выросли за последнее время.

Источник: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html