«Противоядие» Китая трудно спасти сектор недвижимости?

По оценкам Goldman Sachs, кризис на рынке жилья в Китае возник из-за политики «трех красных линий», введенной Пекином в августе 2020 года, которая осложнила работу застройщиков фондов и привела к дефолтам по мусорным облигациям на сумму более 160 миллиардов долларов.

Инвестиционный банк сообщил, что цены на вторичное жилье упали на 20%, а объемы строительства нового жилья снизились на 16% по сравнению с пиковым значением.

Строящееся жилое здание в Цзинане, Китай, четверг, 9 мая 2024 года. Фото: Bloomberg.

В ответ Пекин объявил о историческом пакете мер по спасению экономики, включая снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и депозитов для оживления рынка жилья, на который приходилось четверть экономического роста страны на пике его развития.

В то же время страна также создала кредитный механизм в размере 300 млрд юаней (более 42 млрд долларов США) для поддержки субсидируемых государством жилищных проектов. Провинциям и городам предлагается использовать эти деньги на покупку готовых коммерческих домов по разумным ценам для реализации программ социального жилья.

По данным Китайской корпорации информации о недвижимости (CRIC), в мае в 30 крупных городах Китая был зафиксирован общий объем сделок купли-продажи нового жилья в размере 10,8 млн кв. м, что на 4% больше, чем в апреле.

Продажи выросли на 23% по сравнению со среднемесячным показателем первого квартала в 8,77 млн ​​квадратных метров, но на 34% ниже показателей продаж за аналогичный период прошлого года.

«Мы оцениваем, что цены на новое жилье упадут на 5–10 процентов в этом году, что не сильно изменится по сравнению с периодом до того, как Пекин принял пакет мер по спасению», — сказал Рэймонд Ченг, управляющий директор CGS International Securities Hong Kong.

«Застройщики отмечают рост продаж, но не так быстро, как ожидалось. Частота сделок и цены существенно не изменились, поскольку покупатели остаются осторожными», — сказал он, сославшись на ответы шести крупных застройщиков, включая China Overseas Land and Investment, China Resources Land и Longfor Group.

На прошлой неделе крупные китайские города, включая Шанхай, Шэньчжэнь и Гуанчжоу, снизили ставки по ипотеке и смягчили ограничения на покупку жилья, чтобы привлечь покупателей. Местные СМИ сообщили об увеличении числа запросов и посещений местных центров продажи недвижимости.

Жилые здания, строящиеся в рамках проекта Elegant Lifestyle компании China Vanke в Шэньчжэне, Китай, среда, 17 апреля 2024 года. Фото: Bloomberg.

Например, все 422 квартиры нового элитного проекта в районе Путо в Шанхае, средняя стоимость которых составляет 104 000 юаней за квадратный метр, были распроданы через два часа после его запуска 3 июня, сообщают местные СМИ Jiemian News.

По данным, собранным Centaline Property в Шанхае, продажи новых домов в городе выросли на 35% за неделю, закончившуюся 27 мая, через неделю после того, как городское правительство смягчило ограничения на покупку жилья и ввело субсидии для привлечения покупателей.

Однако такие яркие моменты встречаются редко, поскольку ценовая стабильность недостижима как на первичном, так и на вторичном рынках, а необходимость распродать избыточные запасы остается «нависшей».

«Между домовладельцами и потенциальными покупателями все еще идет ценовая игра», — сказал Ю Лянчжоу, владелец шанхайской компании по недвижимости Baonuo, добавив, что он не ожидает восстановления цен в ближайшем будущем. Данные CRIC показывают, что рынок города замедлился с начала года: общий объем покупок жилья за первые пять месяцев года снизился на 43% по сравнению с прошлым годом.

«Цены на жилье в Шэньчжэне не изменились, и застройщики спешат снизить цены, чтобы распродать инвентарь», — сказал Энди Ли, генеральный директор китайского агентства недвижимости Centaline.

«Доверие покупателей очень слабое, и они будут держаться подальше, пока не увидят, что цена достигла дна», — добавил г-н Ли.

Только в четырех из 30 крупных городов, отслеживаемых CRIC, в мае наблюдались признаки улучшения ситуации с сокращением запасов по сравнению с предыдущим месяцем. Однако во всех 30 отслеживаемых городах цикл оказался длиннее, чем в прошлом году: в 20 из них, как ожидается, на сокращение запасов уйдет более 18 месяцев, сообщили в CRIC.

Кредитные аналитики скептически оценивают перспективы рынка жилья Китая. На этой неделе рейтинговое агентство Fitch Ratings понизило оценку продаж на этот год и ожидает, что выручка в этом году снизится на 15–20 процентов по сравнению с предыдущим прогнозом снижения на 5–10 процентов. Они также ожидают, что цены на новое жилье в этом году упадут на 5%.

«Мы прогнозируем, что долгосрочный спрос на жилье в Китае составит в среднем 800 миллионов квадратных метров», — также заявило Fitch Ratings, добавив, что эта цифра «значительно ниже, чем в предыдущие годы, что говорит о том, что тенденция к консолидации отрасли может не ослабнуть в течение некоторого времени».

Кхань Ви (по данным SCMP)

Источник: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html