На рынке офисных помещений ожидается снижение арендной платы

По данным отчета Министерства строительства, в четвертом квартале 2023 года цены на аренду офисных помещений в крупных городах имеют тенденцию к снижению на 9–22% по сравнению с предыдущим кварталом. В то же время усиливается ситуация с возвратом помещений и тенденция переноса офисов из центральной зоны в прилегающие районы.

В Хошимине ситуация с возвратом помещений и перемещением офисов в районы, приближенные к центру, усугубилась по сравнению с предыдущим кварталом. Это привело к тому, что заполняемость некоторых офисов в центральных районах, таких как Тан Бинь и Фу Нхуан, увеличилась до 15–25%. Чтобы справиться с этой ситуацией, многим зданиям пришлось увеличить стимулы, снизить арендную плату или предоставить дополнительное время для каждого конкретного контракта.

Значительный рост предложения привел к тому, что многие офисы, сдаваемые в аренду в центральном районе, оказались заброшенными (рисунок 1). — В центральных районах растет количество вакантных офисных помещений.

По данным исследования CBRE, 2023 год станет годом самого высокого роста предложения офисных помещений в Хошимине с 2019 года: будет введено в эксплуатацию около 170 000 квадратных метров новых арендуемых площадей, в основном это офисные проекты класса А с выгодным местоположением. За весь 2023 год в Хошимине было занято около 80 000 м2 офисных площадей, и более 90% этой площади пришлось на 4 недавно построенных здания класса А.

Однако в прошлом году сделки по переезду по-прежнему составляли значительную долю — около 48%. Большинство этих сделок направлено на переезд в новые, более качественные офисы с конкурентоспособной арендной платой. Соответственно, уровень вакантных площадей в проектах класса А по-прежнему увеличился на 12,5 процентных пункта, достигнув 18,6%, а в классе В увеличился на 1,4 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом, достигнув 10,1%.

Аналогичным образом, в недавнем отчете Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) также было заявлено, что заполняемость офисных зданий снижается и в ближайшем периоде существует вероятность переизбытка предложения. Причина в том, что на рынке много новых качественных источников предложения, в то время как старые офисные здания не так активно реконструируются и модернизируются; Волна возврата предприятий в помещения резко возросла, особенно в конце года из-за финансовых трудностей.

Кроме того, привычка и тенденция работать удаленно, а также ситуация, когда предприятия малого бизнеса платят за помещения, ищут возможность арендовать квартиры и частные дома по низкой цене, чтобы сэкономить средства, также существенно влияют на заполняемость офисных зданий.

Значительный рост предложения привел к тому, что многие офисы, сдаваемые в аренду в центральном районе, оказались заброшенными (рисунок 2). — Переезд из центра города в новые офисные здания также привел к снижению арендной платы.

Что касается цен на аренду, VARS полагает, что они продолжат оставаться стабильными и даже немного вырастут в новых высококачественных офисных зданиях или при продлении предыдущих контрактов.

В Ханое запрашиваемая цена на офисные помещения класса А колеблется в пределах 25–50 долл. США/м2/месяц, а плата за обслуживание — от 4 до 8 долл. США/м2/месяц. Цены на аренду в зданиях класса B варьируются от 12 до 28 долл. США/м2/месяц в зависимости от района. Арендные ставки по всему рынку немного выросли, на 4% в годовом исчислении, благодаря новому предложению, состоящему в основном из высококачественных офисов класса А.

В Хошимине цены на аренду офисов класса А варьируются от 35 до 70 долларов США/м2/месяц. Стоимость аренды офисов класса B от 20 до 35 долл. США/м2/мес. Новое предложение в основном представлено зданиями класса А, имеющими сертификат «зеленого офиса», что привлекает высококлассных арендаторов из финансового, банковского, технологического секторов, особенно иностранные предприятия.

Однако если уровень вакантности офисных помещений продолжит расти, это приведет к снижению цен на аренду, особенно в старых офисных зданиях. Это обязательно произойдет в 2024 году.

Таким образом, компании, сдающие в аренду офисные здания, должны изучить и создать механизм, позволяющий перепрофилировать офисные функции в жилые, отдавая приоритет сегменту доступного жилья, как для снижения давления, вызванного дисбалансом между спросом и предложением на рынке офисных помещений, так и для создания дополнительного предложения жилья, которое становится все более дефицитным.

Источник