Сегмент сельскохозяйственных земель остается спокойным

Закон о земле 2024 года позволяет лицам, не занятым непосредственно в сельскохозяйственном производстве, получать в собственность земли для выращивания риса. Это возможность для потенциальных инвесторов, но этот «кусок пирога» не так-то просто съесть.

Если раньше право пользования рисовыми землями имели только те, кто непосредственно занимался их производством, то с введением новых правил лицам, не занимающимся непосредственно сельскохозяйственным производством, при наличии у них условий и возможностей выращивать рис, также разрешено получать право передачи земли для инвестирования в производство.

На недавнем семинаре по недвижимости заместитель директора Департамента земель (Министерство природных ресурсов и окружающей среды) г-н Ле Ван Бинь заявил, что после вступления в силу Закона о земле 2024 года этот сегмент будет активно развиваться.

Фактически в период 2020–2022 годов ситуация с оборотом сельскохозяйственных земель остается весьма напряженной. Многие предприятия и частные лица скупали сельскохозяйственные земли с целью переоборудования их в участки для продажи, что в то время вызвало ажиотаж.

Хотя ожидается, что рынок станет более активным, в действительности сегмент сельскохозяйственных земель и лесных угодий привлекает внимание только крупных, организованных инвесторов, таких как предприятия. Поскольку новые правила создают благоприятные условия только для фермеров и подходят для предприятий, инвестирующих в аграрный сектор, деятельность по сбору и покупке сельскохозяйственных земель и ожиданию перевода их в нужное целевое назначение, разделу и продаже участков земли мелким инвесторам будет очень сложно реализовать.

Г-жа Ха Киен, брокер и земельный инвестор во многих сегментах в Ханое, Хоабинь и Тхай Нгуен, поделилась, что в настоящее время сегмент сельскохозяйственных земель все еще «затишье», поскольку налоги и сборы за конвертацию сельскохозяйственных земель и лесных угодий довольно высоки, поэтому мелкие инвесторы не вкладывают средства в этот сегмент. Вместо этого «большие парни», которые хотят инвестировать до десятков гектаров рисовых полей и лесных угодий, которые они впоследствии перепланируют под земли сферы услуг, туризма, торговли, жилищные проекты и т. д., похоже, с нетерпением ждут возможности присоединиться к игре.

Руководитель компании по недвижимости в Ханое рассказал, что его компания планирует «охотиться» за крупными лесными и сельскохозяйственными угодьями в Хоабинь и Тхайнгуен и даже «ловить рыбу вдали от берега», отправляясь в Центральное нагорье, чтобы купить землю.

Что касается перевода земель сельскохозяйственного назначения, г-н Ле Ван Бинь отметил, что необходимо следовать плану и достичь цели по выделению более 3 миллионов гектаров рисовых земель для обеспечения национальной продовольственной безопасности. Поэтому инвесторам в недвижимость необходимо проявлять осторожность и понимать положения закона, чтобы избежать неэффективных инвестиций, покупки недвижимости по высокой цене и возникновения трудностей при ее ликвидации.

По данным Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, за первые 6 месяцев 2024 года ситуация на рынке земли улучшилась за счет продажи земель на аукционах и раздела земель. Между тем, на проектных землях, а также на сельскохозяйственных и лесных землях признаков восстановления по-прежнему не наблюдается, ликвидность низкая, а транзакции идут медленно. Даже многие инвесторы, владеющие сельскохозяйственными землями, хотят сейчас продать свои товары, но это сложно.

Директор брокерской компании по недвижимости проанализировал, что инвестиционная прибыль этого сегмента составляет около 25–30% в год, а если ее можно будет перевести в жилую землю, то она достигнет 35–40% в год. Вероятность увеличения стоимости сельскохозяйственных земель за десятилетие может быть в 3–5 раз выше или даже выше. Однако согласно ожидаемому прейскуранту цен на землю, для подготовки документов по переводу жилых земель в земли сельскохозяйственного назначения стоимость увеличится в 9 раз по сравнению с нынешней.

Например, если инвестор захочет изменить целевое назначение и выделить сельскохозяйственный земельный участок площадью 1000 м2 в Донг Анхе (Ханой), то текущий размер платы за пользование землей составит 6,6 млрд донгов, но если рассчитывать по цене нового проекта прейскуранта, эта сумма увеличится до 61,8 млрд донгов. Таким образом, только плата за пользование землей за участок площадью 100 м2 обойдется более чем в 6 млрд донгов. По этой цене людям дешевле покупать свободные жилые земли, чем платить налоги при переводе сельскохозяйственных земель в разряд земель, пригодных для проживания.

Кроме того, Закон о земле 2024 года предусматривает, что сельскохозяйственные земли, которые остаются под паром или не используются непрерывно в течение 12–24 месяцев, будут подлежать административным штрафам и могут быть изъяты. Таким образом, инвесторам, владеющим сельскохозяйственными землями, придется быстро завершить процедуры по их переводу в жилые земли или перевести их в сельскохозяйственные, если они не хотят потерять все.

«Если вы покупаете землю, чтобы поймать инвестиционную волну, следуя планированию, но региональное планирование приостановлено, медленно реализуется или корректируется, инвесторы могут столкнуться с худшим сценарием продажи без покупки. Кроме того, при покупке сельскохозяйственных земель, особенно участков, которые нельзя перепрофилировать, также может возникнуть риск банкротства, если используется финансовое плечо», — сегодня инвестор обсудил риски владения сельскохозяйственными землями.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html