В августе, вскоре после того, как появились новости о проблемах с ликвидностью у Country Garden, 38-летняя Хуайлань немедленно отправилась на строительную площадку в провинции Шаньдун, где купленный ею дом все еще не был достроен. От увиденного ей стало грустно.
Краны стояли неподвижно, а бетонные плиты были разбросаны среди травы высотой по колено. Ситуация ужасная.
Для Тома Чена, государственного служащего, страх остаться бездомным стал постоянным беспокойством после того, как некогда крупнейшая в Китае компания по недвижимости остановила строительство многоквартирного дома в провинции Чжэцзян, за который его семья получила компенсацию.
Тем временем Фу, рабочему на стройке в провинции Гуандун, пришлось выбрать самое негативное решение: объявить забастовку после двух месяцев невыплаты зарплаты. «Меня не волнует сложная ситуация в компании. Я хочу вернуть свои честно заработанные деньги», — заявил он журналистам Bloomberg.
Проект Country Garden в городе Янчжоу, провинция Цзянсу (Фото: Bloomberg).
Покупатели жилья, рабочие, застройщики и китайское правительство внесли свой вклад в экономический скачок за эти годы.
На протяжении более двух десятилетий сектор недвижимости является основным двигателем роста: по состоянию на 2019 год стоимость этого сектора достигла 52 триллионов долларов США, что составляет 25% валового внутреннего продукта страны. Глобальные инвесторы также быстро отреагировали, вложив более 180 миллиардов долларов США в покупку облигаций.
Однако за последние 3 года китайское правительство приняло меры по снижению зависимости рынка недвижимости от долга, в результате чего рынок оказался в крайне сложном периоде, когда он лишился своего «главного источника жизни».
Country Garden является одним из самых выдающихся предприятий в период процветания, но также и самым трудным в период спада рынка.
На пике своего развития компания обеспечивала работой 130 000 человек и предоставляла жилье десяткам тысяч семей по всей стране. Теперь компания не может даже выплатить проценты по облигации стоимостью всего в несколько десятков миллионов долларов, срок погашения которой наступил на прошлой неделе, что фактически означает, что она находится в состоянии дефолта.
«Учитывая крупный корпоративный дефолт, а также падение продаж и цен по всему рынку, рынок недвижимости еще не увидел свет», — заявила агентству Bloomberg Алисия Гарсия Эрреро, главный экономист по Азиатско-Тихоокеанскому региону в Natixis SA.
Country Garden стала «жертвой той самой модели финансирования рынка недвижимости, которую Китай применял на протяжении многих лет», добавила она.
Председатель Ён Квок Кынг (в центре) на проекте в Гуанчжоу, 2019 г. (Фото: AP).
Устремления угасли
Ожидание того, что цены на недвижимость будут только расти, укоренилось в умах миллионов китайцев, и теперь это ожидание создает проблемы для карьеры, семей, надежд, будущего и личных финансов многих людей. Хуайлань не является исключением.
Не только для Хуайланя, владение жильем стало самым большим источником вдохновения для многих молодых людей и миллионов домохозяйств после того, как китайское правительство сняло многие ограничения на сделки с недвижимостью, существовавшие на протяжении десятилетий. И Country Garden — одно из первых предприятий, «входящих» в эту сферу.
Основанная в 1992 году в провинции Гуандун, компания Country Garden быстро стала самым известным именем на рынке благодаря стратегии интеграции множества удобств, таких как высококачественные школы, спортивные залы и т. д., на территории проекта.
Основатель компании Ёнг Квок Кынг стал образцом для подражания среди бизнесменов провинции Гуандун, поскольку его уникальный подход к ведению бизнеса был принят многими другими предприятиями, включая создание независимой компании по управлению услугами для каждого проекта.
Рынок недвижимости Китая был полностью коммерциализирован в 1998 году. Три года спустя страна была принята во Всемирную торговую организацию (ВТО). К 2005 году ВВП страны вырос более чем вдвое.
Наряду с быстрым экономическим развитием «взрывообразным» стало и строительство. Миллионы людей устремляются в крупные города, что приводит к высокому спросу на жилье. Поля и пустыри постепенно заменяются новыми, современными городскими территориями.
Выручка Country Garden увеличилась более чем в пять раз всего за три года, с 2004 по 2007 год, что сделало ее одним из самых прибыльных предприятий на китайском рынке недвижимости на тот момент.
Компания даже пережила мировой финансовый кризис 2008–2009 годов, поскольку тенденция урбанизации в Китае продолжала расти.
В то время Хуайлань не видел никаких «темных туч», нависших над рынком недвижимости. То же самое делают и международные инвесторы. Облигации, выпущенные китайскими компаниями, работающими в сфере недвижимости, включая Country Garden, стали «ходовым товаром» на рынке.
Оживленная сцена на строительной выставке в Пекине в 1998 году (Фото: Getty Images).
Однако в 2015 году экономика Китая начала замедляться, и сейчас строительные работы сосредоточены на реконструкции старых городов. Дом Тома Чена планировалось снести, и местные власти обещали компенсировать его семье шестью другими квартирами в проекте, который строит Country Garden и который планируется завершить в 2023 году. Они с радостью согласились.
Десятилетия быстрого роста сопровождались растущей зависимостью китайской экономики от сектора недвижимости. По данным опроса, проведенного в 2020 году, 80% активов населения страны связаны с недвижимостью.
Прошлые спекулятивные тенденции привели к росту цен на жилье в стране, сделав его недоступным для многих молодых людей, что подрывает цель правительства по сокращению разрыва в уровне благосостояния. Старение населения и низкий уровень рождаемости означают, что в будущем Китаю грозит переизбыток предложения.
Фактически, банки ужесточили кредитование застройщиков с конца 2020 года, когда China Evergrande Group объявила о банкротстве.
Это результат стратегии трех красных линий, инициированной центральным правительством, направленной на сокращение задолженности по недвижимости, в результате чего более 100 000 предприятий, работающих в этой сфере, оказались в затруднительном положении. После этого продажи жилья продолжили снижаться, а пандемия COVID-19 стала последней каплей.
Инвестиции в сектор недвижимости постоянно снижаются после дефолта Evergrande (Фото: Bloomberg).
Шторм
В мае 2021 года Country Garden расширила свою деятельность, включив в себя Цзюйе, провинция Шаньдун, родной город Хуайлань. Ее ошеломила броская реклама самого дорогого комплекса в этом районе, обещающая пятизвездочный образ жизни.
«Дизайн здания произвел на меня впечатление». Хуайлань поделился. «Я думаю, это настоящий дом. У моих двух дочерей будут свои собственные спальни», — сказала она.
Церемония открытия была чрезвычайно грандиозной, с красными фонарями и многочисленными участниками. Ей даже посоветовали не приезжать на мероприятие на машине, поскольку будет сложно найти парковочное место. Весь проект был быстро распродан.
Но она не ожидала, что за всем этим блеском возникнет буря трудностей с ликвидностью.
Несколько месяцев назад, после того как Evergrande объявил дефолт, взгляд на китайский рынок облигаций недвижимости объемом 200 миллиардов долларов полностью изменился.
Из-за ограниченного доступа к кредитам и вялых продаж даже самые здоровые предприятия приходят в упадок.
Country Garden не является исключением, хотя в Китае это компания по недвижимости, которая считается «национальной». Стратегия сосредоточения внимания на развитии малых городов, применявшаяся на протяжении многих лет, наконец дала обратный эффект. Психология покупателей жилья в этих местах более подвержена потрясениям, чем в крупных городах, поэтому продажи жилья здесь «ужасно» упали.
Компании Country Garden даже пришлось обратиться к правительству провинции Гуандун с просьбой включить в список объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, продажу по сниженным ценам, чтобы получить большую ликвидность.
Однако деятельность компании не может идти вразрез с рынком. На пике популярности многие покупатели жилья отказывались выплачивать ипотечные кредиты по более чем 320 незавершенным проектам в 100 городах по всей стране, включая Кантри Гарден.
В октябре цены на жилье в Китае упали самыми быстрыми темпами за последние семь лет. Центральное правительство было вынуждено вмешаться, предложив пакет мер поддержки из 16 пунктов, но было сочтено, что уже слишком поздно.
Председатель Country Garden Йенг выступил с часовой речью, чтобы успокоить рабочих. Он сказал, что «увидел свет в конце туннеля». Это правда?
Вид на проект Country Garden в городе Хэюань, провинция Гуандун, в сентябре 2023 года. (Фото: Bloomberg).
Боль еще не прошла.
В сентябре прошлого года продажи Country Garden упали на 81% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Печальная правда: за первые восемь месяцев года продажи группы упали вдвое быстрее, чем у ее конкурентов.
По данным индекса миллиардеров Bloomberg, состояние Ян Хуэйянь, дочери основателя компании Ён Квок Кынга, некогда самой богатой женщины Китая, «испарилось» на 86% и составило всего 4,6 млрд долларов США.
По мнению Фу, этому рабочему трудно смириться с тем, что у такой крупной корпорации, как Country Garden, нет достаточно денег, чтобы платить своим работникам. Он с нетерпением ждет дня, когда получит 10 000 юаней невыплаченной зарплаты. После этого он немедленно вернется в свой родной город Куи Чау.
«Многие люди из моего родного города больше не хотят выходить на работу. И я тоже», — поделился Фу.
Истории, подобные историям Фу, Хуайланя и Чэня, не редкость в Китае. В социальной сети Douyin, китайской версии TikTok, строители и покупатели жилья постоянно публиковали видеоролики, призывающие правительство принять меры, чтобы заставить Country Garden возобновить незавершенные проекты и выплатить задолженность по зарплате рабочим.
Многие из них вышли на демонстрацию возле штаб-квартиры корпорации, но оказались «бессильны».
«Если крупные компании, работающие в сфере недвижимости, обанкротятся или не смогут выплатить свои долги, это напрямую повлияет на банки и связанных с ними лиц и, в частности, создаст негативные экономические спирали», — сказал Кристофер Маркиз, профессор Школы экономики Кембриджского университета имени Джаджа.
Мечта о настоящем доме для многих не осуществится в ближайшее время (Фото: Bloomberg).
«Боль» от кризиса продолжает распространяться. Правительство, судя по всему, не заинтересовано в защите предприятий сферы недвижимости, несмотря на текущую сложную ситуацию. По данным Bloomberg , к концу октября около 100 млрд долларов США, что эквивалентно более 50% выпущенных облигаций китайских компаний, занимающихся недвижимостью, оказались в состоянии дефолта или были вынуждены реструктурироваться.
Это подорвало доверие инвесторов, в том числе к таким крупным фондам, как Pacific Investment Management Co и Fidelity International Ltd. Согласно решению суда Гонконга, Evergrande, возможно, даже придется ликвидировать активы для погашения долгов.
По словам Чэня, кризис на рынке недвижимости также привел к снижению доходов местных органов власти. Некоторые школы в районе, где он живет, даже не могут позволить себе платить учителям.
Что касается Хуайлань, то ежемесячные платежи по ипотеке стали для нее тяжким бременем, когда в начале этого года она потеряла работу. Дом, договор купли-продажи которого она подписала, также потерял четверть своей стоимости. В случае, если она захочет продать, найти покупателя также будет очень сложно.
«Когда моя дочь спросила меня, когда мы переедем в новый дом, я не знала, что ответить», — с грустью поделилась она. «Если бы у меня был второй шанс, я бы больше никогда не доверяла ни одной компании по недвижимости, даже если бы это была такая крупная компания, как Country Garden», — сказала она.
Источник
Комментарий (0)