В зависимости от цели инвестирования или поселения, эксперты советуют все тщательно обдумать, покупка дома в Хошимине позволит легче получить одобрение на банковский кредит.
Здравствуйте, эксперт! Моя семья в настоящее время работает в Хошимине, но думает о покупке дома в Кантхо, чтобы иметь место для проживания в будущем, потому что в реальности в Хошимине очень сложно накопить достаточно денег на покупку жилья, соответствующего нашим потребностям. Доход семьи составляет около 45–60 миллионов донгов в месяц, из которых около 25 миллионов уходит на еду, транспорт, 5 миллионов — на аренду жилья и оплату обучения ребенка в школе.
По мнению экспертов, стоит ли мне купить дом за 2,5 млрд донгов и заложить красную книгу, чтобы взять в банке кредит на 1,5 млрд донгов? В настоящее время у меня нет долгов, других инвестиций и есть излишек в размере 700 миллионов донгов наличными. Спасибо!
Тронг Нхан
Недвижимость на востоке вдоль улицы Во Нгуен Зяп, город Тху Дук (Хошимин), февраль 2024 г. Фото: Куинх Тран
Консультант:
Я рад, что вы предоставили достаточно полную информацию о вашем финансовом положении и о тех факторах, которые вы учитываете на данном этапе. На самом деле, приобретение дома, особенно первого, всегда является большим планом и проблемой для многих молодых семей. Поэтому финансовые ресурсы для покупки этого дома также являются проблемой, требующей тщательного рассмотрения. Однако тот факт, что у вашей семьи имеется остаток денежных средств в размере 700 миллионов донгов, говорит о том, что вы подготовились к плану покупки жилья. На основании предоставленной вами информации я могу дать вам следующий совет.
Прежде чем рассматривать источники финансирования покупки жилья, давайте рассмотрим раздел об управлении расходами и сбережениями . Согласно имеющейся информации, текущий уровень сбережений вашей семьи составляет 44–58% от дохода, что считается очень хорошим уровнем сбережений по сравнению со многими семьями, с которыми мы консультировались. Однако я не видел, чтобы вы упоминали о мерах финансовой защиты семьи. На самом деле в жизни всегда есть риски и неопределенности, поэтому вашей семье необходимы договоры страхования жизни для защиты финансов и здоровья, особенно кормильца.
Кроме того, вам также необходимо иметь резервный фонд на случай возникновения непредвиденных ситуаций. По мнению экспертов, если у вашей семьи уже есть страховка жизни, резервный фонд можно поддерживать на уровне 75 миллионов донгов (что эквивалентно расходам за 3 месяца). В противном случае необходимо поддерживать резервный фонд в размере 150 миллионов (эквивалент 6 месяцев расходов). Вы можете снять деньги из своего резервного фонда с текущего остатка денежных средств вашей семьи и положить их в банк, чтобы получать проценты и иметь возможность быстро ими воспользоваться при необходимости. Однако резервный фонд также необходимо корректировать, если ежемесячные расходы вашей семьи меняются.
После создания резервного фонда мы теперь обсудим , стоит ли покупать дом за 2,5 млрд донгов и закладывать красную книгу, чтобы занять 1,5 млрд, или нет . По мнению экспертов FIDT, в текущих условиях и ожидаемых к концу второго квартала существенных улучшений на рынке недвижимости пока не предвидится, а значит, цены не смогут восстановиться и вырасти. Поэтому покупка дома для проживания в это время также является подходящим выбором. Вы хотите купить дом за 2,5 млрд донгов, из которых вы взяли в долг 1,5 млрд донгов и имеете 700 млн донгов наличными, оставляя 300 млн донгов. Неясно, есть ли у вас другие источники финансирования. При выборе варианта покупки дома необходимо обратить внимание на следующие вопросы.
Если вы покупаете дом в Хошимине по цене 2,5 млрд донгов, вам следует выбирать пригородные районы, такие как Нябе, Тхудык, Хокмон, или рассматривать квартиры по средним ценам. При покупке таунхауса, помимо местоположения, необходимо обращать внимание на законность и планировку дома, чтобы процесс получения кредита и ипотеки в банке прошел более гладко. Если вы покупаете квартиру, вам необходимо проверить, есть ли у нее розовая книжка или нет. В некоторых квартирах в настоящее время нет розовых книг, что может создать вам некоторые неудобства в процессе кредитования, или же вы можете взять кредит только в банках, связанных с инвестором. В то же время при покупке квартиры также необходимо обращать внимание на особенности данного сегмента, который обычно растет в цене только в течение первых 5-6 лет, после 6 лет рост цен замедляется.
Если вы покупаете недвижимость в Кантхо, вам необходимо более четко определить свои будущие цели: переехать туда и жить там или инвестировать. Если вы инвестируете в это время, норма прибыли, которую вы получите от инвестиций в недвижимость, будет практически невероятно низкой по сравнению с другими каналами инвестирования, такими как инвестиции в акции или фондовые сертификаты. Поэтому я советую вам не покупать недвижимость в Кантхо в настоящее время, вместо этого вы можете инвестировать в акции (если у вас есть понимание финансового рынка) или вкладывать средства в фондовые сертификаты для оптимизации эффективности. Потому что в настоящее время акции и фондовые сертификаты имеют хороший потенциал роста.
Если вы покупаете недвижимость для будущего проживания, вам необходимо учитывать, что некоторые банки, особенно банки с низкими процентными ставками, часто не принимают провинциальные ипотечные кредиты на землю при кредитовании. Поэтому, согласно нашей рекомендации, если вам нужно купить дом для проживания, вам следует рассмотреть вариант покупки в Хошимине, чтобы удовлетворить ваши рабочие потребности, а также легко оформить банковский кредит.
Исходя из этого, если вы берете кредит на покупку дома в Хошимине, банки обычно предоставляют максимум 70–80% от стоимости дома (то есть максимальная сумма, которую вы можете занять, составляет от 1,75 до 2 млрд донгов), поэтому вы можете полностью занять 1,5 млрд донгов. В настоящее время банковские процентные ставки довольно низкие по сравнению с последними годами. Многие банки на рынке предлагают кредитные пакеты с льготными фиксированными процентными ставками сроком на 1 год, 3 года или 5 лет. Однако я приведу вам среднюю процентную ставку, которую обычно применяют банки, а именно 8–11% годовых, чтобы у вас была более полная картина.
Если средняя процентная ставка составляет 8% в год, вы берете в долг 1,5 млрд донгов в течение 25 лет, ежемесячный платеж, который вам придется вносить, составит около 15 млн, что составляет 45–75% от текущего излишка (доходов за вычетом расходов) семьи. Если процентная ставка составляет 11% годовых, вам придется платить в среднем 19 миллионов донгов в месяц, что составляет 55–95% от остатка. Я считаю, что с учетом ежемесячных выплат, указанных в приведенных выше вариантах процентной ставки, вы сможете выплатить долг. Однако вам следует учитывать, что после сохранения резервного фонда ваш оставшийся остаток денежных средств составит всего 550–625 миллионов донгов, а это значит, что если вы купите дом за 2,5 миллиарда донгов и возьмете в банке в долг 1,5 миллиарда, вам все равно не хватит 375–450 миллионов донгов.
Я также хочу обсудить случай, когда у вас нет других источников финансирования и вам необходимо занять до 1,9 миллиарда долларов, чтобы стать владельцем дома. Я рекомендую увеличить срок кредита до 30 лет. Тогда, если процентная ставка составляет 8% годовых, сумма, которую вы платите каждый месяц, составит около 18 миллионов, что составляет 52–90% от текущего остатка. При процентной ставке 11% годовых сумма, которую вы платите каждый месяц, составляет почти 23 миллиона донгов. Однако, как только вы купите дом, вам не придется тратить 5 миллионов на аренду, поэтому я считаю, что вы все равно сможете выплатить этот долг.
Наконец, как уже упоминалось, при покупке дома ежемесячные расходы вашей семьи сократятся на 5 миллионов донгов, но при этом возрастут расходы на погашение банковских кредитов, поэтому вам придется скорректировать свой резервный фонд в соответствии с потребностями вашей семьи. На этом этапе вам необходимо использовать оставшиеся излишки для создания резервного фонда до тех пор, пока он не достигнет рекомендованного мной выше уровня. Когда у вас достаточно резервных фондов, оставшийся излишек после погашения ежемесячных банковских кредитов следует инвестировать в другие каналы, такие как сбережения, инвестиции в акции, фондовые сертификаты, чтобы диверсифицировать имеющиеся классы активов.
Выше приведены мои советы по вариантам, которые вы можете рассмотреть при покупке дома для своей семьи. Надеюсь, вы выберете правильный вариант!
Доктор Нгуен Тхи Нху Куинь
Преподаватель в Банковском университете Хошимина
Эксперт по личному финансовому планированию в FIDT
Ссылка на источник
Комментарий (0)