(Дан Три) - С 1 августа Закон о земле 2024 года устанавливает, что при передаче недвижимости договор должен быть нотариально удостоверен или удостоверен, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 129 Гражданского кодекса 2015 года.
Купля-продажа (передача) земельного участка по собственноручному документу является сделкой по передаче права пользования земельным участком, но договор не удостоверен нотариально и не удостоверен в установленном законом порядке.
Многие обеспокоены тем, что на земельные участки, торговля которыми осуществляется с использованием рукописных документов, не будут выдаваться свидетельства о праве пользования землей. Фактически существует 2 различных случая транзакций и метода обработки.
Земля передана с 1 августа по настоящее время
Пунктом 3 статьи 27 Закона о земле 2024 года установлено, что договоры передачи, дарения, ипотеки, а также внесения в капитал права землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены, за исключением случая, указанного в подпункте «б» настоящего пункта.
Соответственно, нотариальное заверение или удостоверение подлинности не требуется только в тех случаях, когда одним или несколькими передающими лицами являются организации, занимающиеся операциями с недвижимостью.
Однако пункт 2 статьи 129 Гражданского кодекса 2015 года устанавливает, что по договорам, которые не удостоверены нотариально или удостоверены, но одна или несколько сторон исполнили не менее 2/3 обязательств по договору, по требованию одной или нескольких сторон суд выносит решение о признании договора действительным.
Однако обращение в суд с просьбой признать действительным не нотариально удостоверенный или не заверенный договор уступки занимает больше времени и является более сложным процессом, чем нотариальное удостоверение или удостоверение его сторонами. С другой стороны, отсутствие нотариального удостоверения договора несет в себе большой риск возникновения правовых споров.
Таким образом, передача права пользования землей посредством рукописного документа действительна только в том случае, если передача произошла до 1 августа.
Образец свидетельства о праве пользования землей (Фото: IT).
Земля передана до 1 августа
Для сделок, совершенных до 1 августа, будут предусмотрены 2 случая: земельные участки, на которые выдан сертификат, и земельные участки, на которые не выдан сертификат на право пользования землей.
Первый случай — это купля-продажа земли без красной книги.
Пункт 5 статьи 137 Закона о земле 2024 года устанавливает, что домохозяйствам и физическим лицам, пользующимся землей и имеющим один из видов документов, указанных в пунктах 1, 2, 3 и 4 настоящей статьи, в котором записано имя другого лица, с приложением документов о переходе права пользования землей, но до 1 августа не осуществившим процедуры перехода права пользования землей в соответствии с положениями закона и не являющимся предметом спора в отношении земли, выдается свидетельство о праве пользования землей и праве собственности на имущество, закрепленное за землей; выполнение финансовых обязательств в порядке, установленном законом.
Соответственно, если передача фактически осуществлена (одна сторона платит, другая сторона передает землю, но не меняет наименование), то процедуру передачи права пользования землей проводить не нужно, а необходимо провести процедуру регистрации и выдачи первого свидетельства.
Орган, принимающий заявление на получение первого сертификата, не вправе требовать от получателя предоставления нотариально заверенного или удостоверенного договора или документа о передаче в установленном порядке.
В случае использования земельного участка, переданного по рукописному документу, и желания получить свидетельство, правопреемник должен подготовить документы и следовать процедурам, предписанным в пункте 1 статьи 42 Декрета 101/2024.
Второе — купля-продажа земель, занесенных в Красную книгу.
Пункт 2 статьи 42 Указа 101/2024 предусматривает, что в случае, если лицо пользуется землей в связи с передачей до 1 августа, а у правопреемника есть только свидетельство от правопреемника или договор, документы о передаче в установленном порядке, то для получения нового свидетельства правопреемник должен подать заявление на получение свидетельства и документы о существующих правах пользования землей.
Процесс выдачи новых сертификатов на право землепользования состоит из 4 этапов.
Шаг 1: Подготовка документов
Пункт 2 статьи 42 Постановления 101/2024 устанавливает, что в состав досье, представляемого при осуществлении процедуры выдачи свидетельства в случае передачи права пользования землей до 1 августа, при которой у правопреемника имеется только оригинал свидетельства правопреемника, входят:
- Заявление о регистрации изменений земельного участка и имущества, прикрепленного к земельному участку, по форме № 11/ДК.
- Выдан оригинал сертификата.
- Документы о передаче права пользования землей и имущества, закрепленного за землей, с подписями передающей и принимающей стороны (договор не заверяется нотариально и не удостоверяется, но должен иметь подписи всех сторон).
Шаг 2: Подайте заявку
Способ 1: При необходимости домохозяйства и отдельные лица подают заявления в Народный комитет коммуны, района или города, где расположена земля.
Способ 2: Землепользователи могут подать заявление в единый отдел по месту жительства или в отделение земельной регистрации района, поселка, города провинции, где находится земля, или в отделение регистрации прав на землю, если в местности не создано отделение земельной регистрации.
Шаг 3: Получение документов и обработка запросов
Земельный регистрационный орган должен уведомить передающую сторону в письменной форме и направить уведомление в штаб-квартиру Народного комитета коммуны, района или города, где находится земля, о процедурах выдачи свидетельства принимающей стороне.
В случае, если адрес передающего лица неизвестен для уведомления, Кадастровый орган публикует уведомление в местных средствах массовой информации в трех последовательных выпусках (стоимость публикации оплачивается лицом, запрашивающим справку).
По истечении 30 дней со дня уведомления или первой публикации в местных средствах массовой информации, если передающая сторона не представит выданное свидетельство, выданное свидетельство аннулируется. В этом случае орган регистрации прав на недвижимость готовит досье для подачи в компетентный орган для принятия решения об аннулировании выданного свидетельства с целью завершения процедуры и одновременной выдачи правопреемнику нового свидетельства.
В случае поступления запроса на разрешение спора Управление регистрации прав на землю должно направить сторонам запрос в компетентный государственный орган для разрешения спора в соответствии с установленными правилами.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm
Комментарий (0)