Не продано и без скидки
Недавний отчет Cushman & Wakefield показывает, что улица Донг Хой (район 1, Хошимин) занимает 13-е место в списке улиц с самыми дорогими торговыми площадями в мире. Пятая авеню в Нью-Йорке (США) является самым дорогим местом в мире, за ней следует миланская улица Виа Монте Наполеоне (Италия), а улица Цим Ша Цуй в Гонконге (Китай) является третьим самым дорогим местом в мире. В отчете говорится, что стоимость аренды помещений на улице Донг Хой эквивалентна 350 долларам США/м²/месяц. Этот показатель увеличился на 17% за тот же период и на 40% по сравнению с показателем до пандемии COVID-19. Таким образом, стоимость аренды на улице Донг Кхой выше, чем на самых дорогих улицах Мюнхена (Германия), Амстердама (Нидерланды) или Бангкока (Таиланд), что выводит улицу Донг Кхой на 13-е место в рейтинге самых дорогих торговых улиц мира.
Несмотря на то, что их нельзя сдавать в аренду, многие помещения по-прежнему имеют довольно высокие цены на аренду.
Помимо улицы Донг Кхой, в группу самых дорогих торговых площадей для аренды в Азиатско-Тихоокеанском регионе также входит улица Транг Тиен (Ханой). Цены на аренду здесь выросли на 20% за тот же период и на 50% по сравнению с допандемийным периодом, достигнув почти 300 долл. США/м²/месяц. Этот показатель выводит улицу Трангтьен на три позиции вверх по сравнению с прошлым годом и занимает 17-е место в регионе.
Хоть это и очень дорого, но, осматривая ряд улиц, «золотых» и «бриллиантовых» мест в центральной части города Хошимин, таких как Донгхой, Лелой, Нгуенхюэ, Нгуентрай, Нгуендиньтьеу..., мы стали свидетелями того, как многие арендные помещения были закрыты, а на них висели объявления об аренде. Стоит отметить, что есть таунхаусы с видом на улицу, которые закрыты уже много лет, но владельцы отказываются снижать стоимость аренды.
Представившись арендаторами, мы позвонили по номеру телефона, указанному на доме на улице Донг Хой, через брокера по имени Куонг, и нам показали дом площадью 200 м² с 1 цокольным этажом и 7 этажами, стоимость аренды которого составляла 30 000 долларов США в месяц или около 700 миллионов донгов в месяц. Когда мы сказали, что экономическая ситуация плохая, и попросили скидку, нам «определили» сумму в 25 000 долларов в месяц. «Это помещение пустует уже 4 месяца. Если вы искренни, то установите цену, она не может быть снижена еще больше», — сказал г-н Кхыонг.
Г-н Хоанг Туан Ань (бизнес в сфере недвижимости)
Брокер по имени Кха представил два помещения на улице Нгуен Хюэ (район 1), включая помещение шириной 12 м, длиной 25 м и общей полезной площадью около 700 м², стоимостью 25 000 долларов США в месяц или более 600 миллионов донгов в месяц. При аренде клиенты должны внести депозит за 3 месяца вперед и подписать трехлетний контракт. Рядом находится коммерческое помещение площадью около 1100 м² с 2 фасадами на улицу, стоимость аренды составляет около 45 000 долларов США в месяц, или более
1 млрд донгов в месяц. Известно, что это помещение арендует владелец ресторана за 38 000 долларов США в месяц. Из-за убытков в начале 2023 года владелец ресторана вернул помещение, и до сих пор оно пустует. «Экономика в тяжелом состоянии, поэтому многие люди теряют деньги и вынуждены возвращать свои помещения. Такие большие помещения очень сложно сдавать в аренду. Если вы честны, вы можете договориться о дальнейшем снижении цены», — сказал брокер.
По словам брокера по имени Дат, арендная плата за помещение на углу улиц Нгуен Тхи Минь Кхай и Ках Манг Тханг 8 с полезной площадью более 1100 м² составляет около 1 млрд донгов в месяц. Когда мы спросили о снижении цены, поскольку это помещение пустует уже почти 2 года, Дат подтвердил: «Оно пустует, но мы не можем снизить цену из-за его стратегического расположения. Если вы его арендуете, просто договоритесь о скидке на удачу, завтра мы встретимся с владельцем напрямую».
На улице Ле Лой (район 1), «улице миллиардеров» города, на многих пустующих объектах арендной недвижимости висят таблички с перекрещивающимися номерами телефонов. Когда я позвонил, чтобы узнать о помещении, владелец дома сказал, что цена составляет 400 миллионов донгов в месяц за дом площадью 400 м² с тремя этажами. Риэлтор сообщил, что цены на аренду помещений в центре Округа 1 по-прежнему очень высоки, несмотря на большое количество пустующих объектов. Стоимость аренды помещений здесь колеблется от 200 до 600 миллионов донгов в месяц в зависимости от площади и месторасположения. Большие помещения пустуют уже долгое время, но владельцы не снижают цену.
Высокая цена все еще убыточна по сравнению с банковскими процентами по кредиту
По оценке Savills, в третьем квартале 2023 года, хотя предложение и несколько снизилось, загруженность торговых площадей, сдаваемых в аренду, осталась на уровне 91%, не меняясь из квартала в квартал. Из них 91% от общего объема поставок приходится на территорию за пределами центра Хошимина. Что касается цен на аренду, большинство арендодателей в центральном районе по-прежнему уверены в стабильно высоких ценах на аренду, которые в 3 раза выше, чем за пределами центра.
Несмотря на вялый бизнес и высокие доходы от аренды, в отчете CBRE Vietnam говорится, что цены на аренду в этом центральном районе по-прежнему имеют тенденцию к росту на 1–1,5% в год. Примечательно, что не только цены высоки, но и нынешний центральный район сталкивается со многими трудностями и проблемами, такими как трудности с получением лицензий на ведение бизнеса, лицензий на предотвращение и тушение пожаров и т. д. Поэтому ритейлеры будут искать больше площадей в нецентральных районах, чтобы в короткие сроки открыть временные розничные магазины. Поэтому центр города по-прежнему безлюден.
Г-н Хоанг Туан Ань, занимающийся бизнесом в сфере недвижимости, проанализировал: Причина, по которой стоимость аренды высока, но арендодатели не снижают ее, заключается в том, что ранее они купили дом за 400–600 миллионов донгов за м², а дом площадью 200 м² стоит около 100 миллиардов донгов. Если средняя стоимость аренды составляет 5% в год на объект недвижимости, ежемесячный доход составит 416 миллионов донгов. Между тем, владелец жилья платит банку 10% годовых, или около 800 миллионов донгов, теряя около 400 миллионов донгов в месяц. При покупке недвижимости владельцы жилья ожидают, что цены на жилье вырастут, как и 10 лет назад. Однако это невозможно, поскольку цены на недвижимость в центре Хошимина в настоящее время такие же высокие, как в Китае и Сингапуре; выше, чем в Европе, Америке; в несколько раз выше, чем в Таиланде, Малайзии, на Филиппинах... Если цены на недвижимость не вырастут, а арендная плата будет убыточной в течение длительного времени, арендодателю, вероятно, придется ее продать.
«Однако существует парадокс: арендаторы бизнеса в настоящее время не могут платить 416 миллионов донгов в месяц за помещение площадью 200 м². Высокие цены на недвижимость и высокие банковские процентные ставки означают, что все теряют деньги, поэтому помещения в центральной части закрыты на долгое время. Взгляните на район вокруг рынка Бен Тхань, который в основном обслуживает иностранных клиентов. Высокая арендная плата означает, что владельцы магазинов также продают по высоким ценам, поэтому многие иностранные клиенты приходят только один раз и больше не возвращаются. Бизнесу и арендодателям необходимо признать этот факт, чтобы измениться и привлечь иностранных клиентов, снизив стоимость аренды помещений. Однако, чтобы снизить арендную плату, банковские процентные ставки должны быть резко снижены», - проанализировал г-н Хоанг Туан Ань.
Доктор Су Нгок Кхыонг, заместитель директора Института информатики и прикладной экономики, сказал, что центральная часть города Хошимин в основном предназначена для предприятий, занимающихся товарными группами, обслуживающими иностранных туристов. Когда количество гостей уменьшается и доходы снижаются, у арендатора больше нет источника дохода, и он вынужден вернуть помещение. Для сетевых предприятий из-за снижения выручки дальнейшее расширение ограничено. Предприятия будут учитывать вопрос стоимости. Если арендная плата слишком высока, им придется искать другую область для оплаты помещения или закрывать некоторые филиалы.
Согласно исследованию Savills, на долю сферы общественного питания приходится 37% от общей площади арендуемых торговых площадей, за ней следует индустрия моды с долей рынка 24%; На оставшиеся сектора, такие как здравоохранение, красота и развлечения, приходится по 13%.
Ссылка на источник
Комментарий (0)