Недостаточный расчет затрат, сложно привлечь инвесторов
Ассоциация оценки Вьетнама сообщила, что ее подразделение получило доступ к Постановлению правительства № 12/2024/ND-CP о внесении изменений и дополнений в Постановление правительства № 44/2014/ND-CP, регулирующее цены на землю, и к Проекту Постановления правительства о регулировании цен на землю, регулирующего реализацию Закона о земле № 31/2024/QH15.
Ассоциация оценки Вьетнама считает, что как Указ № 12/2024/ND-CP, так и новый проект Указа имеют много подходящего содержания, отвечающего требованиям по устранению трудностей на практике.
Однако, кроме того, Ассоциация оценки Вьетнама также обнаружила, что содержание метода оценки земли по методу добавочной стоимости, прописанного в Указе и Проекте Указа, все еще имеет недостатки, связанные с некорректным и неполным расчетом общей стоимости, которую инвесторы должны потратить на реализацию проекта, и прибыли, которую они получат при завершении инвестиционного проекта. Следовательно, это не только приведет к трудностям в привлечении инвестиций, но и приведет к неоправданно высокому уровню цен на землю.
Во-первых, об общих инвестиционных затратах.
В Постановлении 12/2024/ND-CP и Проекте Постановления не были в полной мере учтены все виды затрат для формирования общей суммы, которую инвесторы должны потратить на реализацию проекта. Положение рассчитывает только инвестиционные затраты на освоение земельных участков, не рассчитывая первоначальную стоимость, которую инвестор должен заплатить за землю для реализации проекта, а именно «плату за пользование землей» (если инвестор, реализующий проект, не освобожден государством от уплаты платы за пользование землей, в таком случае она не рассчитывается) и проценты по кредиту. «Это неразумно», — заявил Совет по оценке.
Во-вторых, о прибыли.
В Постановлении и обоих вариантах Проекта Постановления: Прибыль рассчитывается только от затрат на освоение земель, а не от общих затрат (как указано выше), которые тратит инвестор (включая плату за пользование землей + затраты на освоение земель + расходы на ведение бизнеса) является занижением, не соответствует принципу ценообразования: Цена должна покрывать производственные и коммерческие затраты и иметь прибыль (также не соответствует методу расчета прибыли по методу добавочной стоимости, который представляет собой прибыль, рассчитанную от стоимости активов) и отрицает принцип «Будущей стоимости денег», то есть когда у инвестора есть деньги для инвестирования в какую-либо сферу, он должен рассчитывать на получение ожидаемой прибыли, в том числе размещая деньги в банке для получения процентов.
Для варианта 1: В проекте смешиваются прибыль, которую получают инвесторы, и затраты, которые инвесторы должны понести для реализации проекта (В проекте предусмотрено: прибыль включает капитальные затраты); потому что прибыль — это сумма денег, которую получает инвестор. Стоимость капитала — это сумма денег, которую инвестор должен заплатить «финансовому провайдеру».
Стоимость капитала по сути представляет собой процентную ставку по деньгам, взятым инвестором в долг у кредитора. Это прибыль кредитора, но это издержки заемщика, и, конечно, инвестор не получает удовольствия от этих финансовых издержек, а должен их оплачивать, рассчитывая их в структуре производственных и деловых издержек.
Для варианта 2: Прибыль инвестора рассчитывается только на основе затрат на разработку, а не на общих затратах, что не рассчитано правильно и в полном объеме, как проанализировано выше.
Учитывая вышеперечисленные недостатки, Вьетнамская ассоциация оценки рекомендует правильно и в полном объеме рассчитывать общую стоимость для расчета прибыли для инвесторов, включая следующие расходы: Общая стоимость (1) = Плата за пользование землей + Расходы на разработку и расходы на ведение бизнеса.
Прибыль инвестора будет рассчитываться по формуле: Прибыль инвестора = Процент х Общая стоимость (1).
Предложение добавить элемент «прибыль инвестора»
Ранее Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) также прокомментировала проект указа, регулирующего цены на землю.
По данным VCCI, пункт 6.3 проекта устанавливает формулу определения среднегодового чистого дохода (= среднегодовой доход - среднегодовые расходы). По мнению представителей бизнеса, данное регулирование нецелесообразно, поскольку не учитывает фактор «прибыли инвестора» (вычет этого фактора не допускается). Неопределение прибыли инвестора не гарантирует справедливости применяемых методов, поскольку по сравнению с формулой инвестор будет вкладывать средства и эксплуатировать без получения прибыли. Все доходы от эксплуатации текущего состояния строения на земельном участке в течение всего срока аренды земельного участка (единовременный платеж) будут уплачиваться государству, за исключением налога на прибыль организаций.
Такое положение не соответствует теории определения дифференциальной ренты; увеличить разницу в цене земельного участка при применении доходного метода на метод добавленной стоимости (при наличии одинаковой планировочной информации). Поэтому проектной организации рекомендуется добавить в приведенную выше формулу фактор «прибыль инвестора».
В пункте 7.3.а проекта предусмотрено, что в состав затрат на инвестиции в строительство для определения цены земли методом добавленной стоимости включаются: затраты на строительство объектов инженерной инфраструктуры, социальной инфраструктуры, жилищного строительства и других строительных работ; затраты на оборудование; расходы на консультирование по инвестициям в строительство; Расходы на управление проектом и некоторые другие статьи расходов, предусмотренные в инвестиционной ставке.
По мнению предприятий, данное положение является закрытым, иные расходы, не перечисленные в перечне, применяются только в случаях применения ставки инвестиционного капитала, такие как: непредвиденные расходы на возникающий объем работ и коэффициент проскальзывания цен при реализации проекта; Расходы на выплату процентов, расходы на строительство временных сооружений, работ, обслуживающих строительство, страхование... Поэтому VCCI предлагает проектной организации дополнить вышеуказанные расходы.
Также, по данным VCCI, статья 7.3.b проекта предусматривает, что расходы на ведение бизнеса рассчитываются как процент от выручки в соответствии с общим уровнем в данной местности. По отзывам представителей бизнеса, данное положение является неясным и нецелесообразным.
В частности, такие расходы на бизнес, как расходы на рекламу, продажи и операционные расходы, значительно различаются в каждой сфере, поэтому сложно определить общий уровень на местном уровне.
Кроме того, зонирование «местной общей территории» также нецелесообразно, особенно в случае проектов, расположенных в неразвитых районах, где нет большого количества крупных проектов; местная общая территория может не подходить для данного проекта.
В статье 7.3.c проекта предусмотрено, что расчет прибыли инвесторов осуществляется двумя способами. По отзывам представителей бизнеса, два вышеприведенных метода расчета не являются обоснованными, поскольку не позволяют в полной мере рассчитать прибыль всего проекта по методу остатка для инвесторов.
В частности, регулирование прибыли рассчитывается только на основе затрат на инвестиции в строительство. Это только прибыль от развития недвижимости (инвестиции в освоение земель), а не прибыль всего проекта.
Такое регулирование не соответствует принципу ценообразования, поскольку цены должны покрывать издержки производства и предпринимательской деятельности и приносить прибыль. Данное положение также отрицает принцип «временной стоимости денег» (из-за альтернативных издержек, инфляции, риска) и принцип «будущей стоимости денег» (т.е. при инвестировании в любую сферу следует рассчитывать на ожидаемую прибыль, включая банковские депозиты).
Фактически, стоимость, которую платит инвестор (общая стоимость), представляет собой все разумные затраты, которые инвестор должен заплатить для завершения проекта (до момента приобретения бизнеса). Общая стоимость должна включать плату за пользование землей (или стоимость земли) — первоначальные инвестиционные затраты, которые инвестор должен заплатить для выполнения финансовых обязательств перед государством.
Соответственно, если данный вид расходов не рассчитывается, можно считать, что инвестору приходится платить плату за землю дважды: один раз, когда она не включается в исключаемые расходы при определении цены на землю (согласно настоящему положению), и дважды, когда он должен платить плату за пользование землей (но не вычитается как вид расходов).
Поэтому рекомендуется, чтобы проектный орган внес поправки в положение, предусматривающие расчет прибыли на основе общей суммы затрат, которую инвестор должен затратить для завершения проекта до момента продажи продукта с целью получения дохода. Общая стоимость должна включать в себя затраты на строительство, коммерческие расходы и сборы за пользование землей — первоначальные инвестиционные затраты, которые инвесторы должны заплатить для выполнения своих финансовых обязательств перед государством.
Статья 4.2.d проекта предусматривает определение цен на землю при предоставлении земельных участков и аренде земельных участков в зависимости от хода осуществления компенсаций, поддержки и переселения в соответствии со статьей 257.2.c Закона о земле 2024 года.
По мнению предприятий, определение цены на землю следует проводить только на момент ее расчистки и передачи для инвестиций.
На самом деле бывают случаи, когда выделенный земельный участок слишком мал и в него невозможно инвестировать, поэтому не следует определять время для определения цен на землю. Если такие правила будут приняты, возникнут ненужные процедуры, и придется выбирать несинхронизированный метод ценообразования с передачей большого количества площадей, которых недостаточно для осуществления инвестиций, или на запланированной площади, которая не приносит дохода.
Поэтому следует установить, что метод превышения рассчитывается на основе общей площади проекта согласно детальному плану строительства или генеральному плану на момент оценки земли, распределенной в соответствии с коэффициентом площади передаваемой площади.
ТМ
Источник: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
Комментарий (0)