Компания Kim Oanh Real Estate надеется решить проблемы социального жилья

Выступая на семинаре «Определение рынка недвижимости в конце 2024 года и начале 2025 года», недавно организованном газетой Nguoi Lao Dong, г-жа Данг Тхи Ким Оань, председатель совета директоров акционерной компании Kim Oanh Real Estate Group, подчеркнула трудности, с которыми сталкивается рынок недвижимости, особенно в секторе социального жилья.

Обзор дискуссии «Определение рынка недвижимости в конце 2024 года и начале 2025 года» газеты Nguoi Lao Dong

Спрос на жилье огромен.

Г-жа Оан отметила, что Kim Oanh Group имеет более чем 16-летний опыт развития в сфере недвижимости. В прошлом компания добилась успеха во многих крупных проектах в Биньзыонге, Донгнае, Хошимине и Бариа Вунгтау. Когда правительство объявило о проекте по строительству 1 миллиона единиц социального жилья, компания Kim Oanh Group осознала, что государство вносит множество изменений в политику для создания здорового и устойчивого рынка недвижимости.

«В то же время мы также считаем, что на рынке произойдут позитивные изменения с 1 августа 2024 года, когда официально вступят в силу три новых закона. И чтобы подготовиться к этим изменениям, Kim Oanh Group заранее запланировала разработку крупномасштабных проектов, сосредоточившись не только на стандартных городских районах, но и нацелившись на проекты социального жилья, обслуживающие людей с низкими доходами и домохозяйства, не имеющие жилья», - сказала г-жа Оан.

По словам председателя Kim Oanh Group, в настоящее время спрос на социальное жилье в районах с развитой промышленностью, таких как Биньзыонг, Донгнай и Бариа-Вунгтау, очень высок. Эти провинции привлекают сотни тысяч трудовых мигрантов, однако существующее предложение социального жилья не может удовлетворить спрос.

На семинаре выступила г-жа Данг Тхи Ким Оан, председатель совета директоров акционерной компании Kim Oanh Real Estate Group.

В этом контексте группа стремилась найти эффективные решения, изучая модели социального жилья в развитых странах. В частности, г-жа Оан выразила свое впечатление об успешности модели социального жилья в Сингапуре, где 90% населения проживает в районах социального жилья, построенного с учетом высоких стандартов, современности, удобства и экологичности.

«Мы стремимся создавать проекты социального жилья по сингапурскому стандарту для вьетнамских семей», — поделилась своей решимостью г-жа Оан и сообщила, что Группа подписала соглашение о стратегическом сотрудничестве с Surbana Jurong Group — крупным именем в области развития социального жилья в Сингапуре и во всем мире. Ожидается, что благодаря этому сотрудничеству Kim Oanh Group выведет на рынок недвижимости Вьетнама проекты социального жилья высочайшего качества.

Согласно плану, Kim Oanh Group разработает 26 проектов социального жилья с общим количеством 40 000 квартир. Общая площадь земель под социальное жилье составляет 107 га. В ноябре Kim Oanh Group запустит свой первый проект социального жилья в новом городе Биньзыонг площадью 26,69 гектара.

Этот проект не только соответствует высоким техническим и качественным стандартам, но и обещает произвести сильное впечатление на рынке благодаря зеленому сертификату EDGE, а также интегрирует сотни современных удобств для обслуживания жителей. В частности, цена продажи квартир социального жилья в этом проекте составляет всего около 50% по сравнению с проектами того же сегмента на рынке.

Трудности земельного фонда

Однако г-жа Ким Оан откровенно указала на трудности, с которыми сталкиваются предприятия, инвестирующие в социальное жилье. Прежде всего, большим препятствием является земельный фонд. Согласно нормативным актам, проекты социального жилья должны предусматривать выделение 20% земельного фонда для строительства социального жилья. Однако распределение этого земельного фонда между предприятиями или населенными пунктами все еще имеет много недостатков.

Г-жа Оан считает, что эту задачу следует поручить бизнесу, дав гарантии, что бизнес будет нести ответственность, если не выполнит задание в срок. «Если предприятия не делают этого правильно, они должны взять на себя ответственность, и тогда цены на жилье станут более разумными, что принесет выгоду покупателям», — сказала она.

Еще одна проблема — цены на землю под проекты социального жилья. Г-жа Оан предположила, что должна быть ясность и прозрачность в оценке земли между земельными фондами, выделяемыми государством, и земельными фондами, приобретаемыми самими предприятиями. Если говорить о проекте социального жилья Kim Oanh Group в Биньзыонге, то, хотя предприятие приобрело его 8 лет назад, инвестиционные затраты и прибыль в настоящее время составляют около 1000 млрд донгов.

На семинаре г-жа Оан подняла множество проблем и трудностей в реализации социального жилья.

Первоначально эта земля представляла собой землю промышленного парка, одобренную для выделения в жилую зону, и была одобрена в размере 1/500. Если рассчитывать исходя из стоимости земли промышленного парка в 170 долл. США/м2, то стоимость также составит более 1000 млрд донгов. Однако если применить текущую цену на землю для коммерческого жилья, эта цифра может составить более 3000 млрд донгов, что создаст трудности для развития проектов социального жилья.

Поэтому она предложила государству четко разграничивать типы земель, выделяемых государством или приобретаемых самими предприятиями, чтобы определить понятные и обоснованные цены. Это также предотвращает ошибки предприятий в процессе инвестирования, а также стимулирует предприятия к сотрудничеству с государством в развитии социального жилья.

Еще одна проблема, с которой сталкивается бизнес, — это юридические процедуры. Г-жа Оан поделилась, что, хотя для социального жилья существуют отдельные правила, на самом деле административные процедуры не были сокращены, что привело к увеличению сроков завершения проекта. Это влияет на инвестиционную эффективность бизнеса. Она предложила провести процессуальную реформу, чтобы снизить нагрузку на бизнес и ускорить строительство социального жилья.

Кроме того, проблема нормы прибыли также является серьезным препятствием для бизнеса. Согласно правилам, предприятиям разрешено получать максимальную прибыль в размере 10%, в то время как расходы на продажу составляют 6%, то есть фактическая прибыль составляет всего 6%. Это затрудняет привлечение крупного бизнеса к инвестициям в эту сферу. Г-жа Оан призвала правительство разработать более четкую политику стимулирования, чтобы мотивировать предприятия участвовать в развитии социального жилья.

Что касается обмена земельных фондов для строительства социального жилья, то, хотя новый закон и предусматривает, что инвесторам разрешено предлагать варианты обмена, они должны иметь земельные фонды в том же типе городской местности или принадлежать той же компании.

В действительности это очень сложно осуществить, поскольку не у каждого инвестора есть много земли в одном и том же типе городской местности. Например, в настоящее время многие предприятия хотят обменять старые проекты после корректировки, но не могут этого сделать, поскольку два земельных фонда находятся в разных городах и не в одной компании, хотя они оба входят в одну и ту же группу.

Ограничения по капиталу

Кроме того, привлечение заемного капитала для реализации проектов социального жилья также сопряжено со многими трудностями. По словам г-жи Оан, предприятиям разрешено брать льготные кредиты в размере лишь около 15% от общего инвестиционного капитала проекта из Фонда развития инвестиций провинций и городов.

Этого недостаточно для покрытия расходов, в то время как кредиты коммерческих банков, несмотря на льготные процентные ставки, по-прежнему составляют 8,2–9% годовых, что намного выше процентных ставок, которые могут принять предприятия при строительстве социального жилья.

С трудностями сталкиваются не только предприятия, но и люди, покупающие социальное жилье, сталкиваются со множеством препятствий. Г-жа Оан привела пример процентной ставки по кредитам на покупку социального жилья: до 1 августа 2024 года она составляла 4,8% годовых от Банка социальной политики, но после 1 августа она выросла до 6,6% годовых, что почти соответствует ставке по коммерческому кредиту. Из-за этого работники, которые и так имеют низкие доходы, боятся брать деньги в долг, чтобы купить дом.

«Многие покупатели жилья, несмотря на соответствие требованиям к доходу, по-прежнему не могут взять деньги в долг, поскольку процесс одобрения слишком сложен, особенно требование подтвердить доход за последние 3 месяца», — сказала г-жа Оан.

Кроме того, процедура подтверждения доходов заемщиков по-прежнему остается сложной, что создает трудности для многих людей с реальными потребностями. «Многие клиенты Kim Oanh Group заплатили 20–30% от стоимости дома авансом, но все равно не могут получить дом, поскольку банк не выплачивает деньги вовремя», — добавила г-жа Оан.

Не говоря уже о том, что регулирование доходов при покупке социального жилья также имеет много недостатков. В частности, если одинокому человеку необходим доход в размере 15 миллионов донгов, а паре — в размере 30 миллионов донгов, то даже разница всего в 1 миллион, например, 29 миллионов или 31 миллион, не будет учитываться. Из-за этого многие люди теряют возможность купить дом, при этом им приходится закладывать свою квартиру и платить банку основной долг и проценты.

Г-жа Оан также подняла вопрос о том, что в настоящее время большинство предприятий, занимающихся социальным жильем, не преследуют цель получения прибыли. Поэтому некоторые компании стремятся построить недорогие дома по низким ценам, поэтому качество неудовлетворительное. В многоквартирных домах всего 5 этажей, и в них нет лифтов. Квартиры имеют лишь небольшую площадь, не имеют удобств и не имеют должной охраны и безопасности... Поэтому дома быстро ветшают, их ремонт обходится дорого, а жилая зона находится в очень плохом состоянии.

Между тем, в Сингапуре строятся квартиры с различной площадью — от 1 до 4 спален — для проживания нескольких поколений. Это удобно, и они также строят очень качественно, так что квартиру можно использовать в течение длительного времени, передавая ее по наследству многим поколениям, без необходимости покупать другой дом. Кроме того, хотя это и социальное жилье, в нем все равно имеется множество современных удобств, отвечающих нуждам людей.

Компания Kim Oanh Group провела исследование и признала этот подход хорошим. Она полна решимости извлечь уроки из опыта и развивать социальное жилье сингапурского качества для вьетнамцев. «Мы считаем, что если правительство сможет решить вышеуказанные трудности для бизнеса, а также предоставить подходящие льготные процентные ставки по кредитам и упростить процесс рассмотрения заявок для покупателей социального жилья, то завершение проекта правительства по строительству 1 миллиона единиц социального жилья станет ошеломляющим успехом. А у наших работников будет больше условий для стабилизации своей жизни в просторных, чистых и полностью меблированных домах, чтобы работать со спокойной душой и вносить вклад в экономическое развитие», — считает г-жа Оан.

Источник: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm