Цены на квартиры стремительно растут. Стоит ли покупать квартиру без розовой книжки?

Нет розовой книжки, можно ли обменять квартиру?

Отчеты о рынке недвижимости за третий квартал, подготовленные несколькими исследовательскими организациями, в основном сходятся во мнении, что средняя цена продажи новых квартир в Ханое достигла 64–69 млн донгов/м2. Цены на старые квартиры достигают 46–51 млн донгов/м2.

Примечательно, что новые квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составляют 70% от общего числа проданных квартир. Сегмент квартир стоимостью менее 2 млрд донгов практически исчез с рынка.

Рост цен на квартиры заставил многих людей переключиться на покупку квартир без права пользования землей и сертификатов на право собственности на дом (так называемых розовых книжек), поскольку цена продажи зачастую ниже, чем у квартир с сертификатами. Вопрос в том, является ли покупка законной в данном случае?

Подпунктом «а» пункта 1 статьи 160 Жилищного закона 2023 года установлено, что условия сделок купли-продажи, рассрочки, дарения, мены, ипотеки, а также внесения вклада в капитал с использованием жилья должны соответствовать всем условиям, в том числе иметь свидетельство, предусмотренное законом, за исключением случая, указанного в пункте 2 настоящей статьи.

К случаям, указанным в пункте 2 статьи 160 Закона о жилье 2023 года, регламентируемым Декретом 95/2024, относятся:

- Покупка, продажа, аренда, ипотека будущего жилья; продажа жилья в случае ликвидации или банкротства;

- Организовать и раздать дома благодарности, дома любви, дома большой солидарности;

- покупка, продажа, сдача в аренду жилого фонда у инвесторов инвестиционных проектов жилищного строительства в следующих случаях: жилой фонд является государственной собственностью; Социальное жилье, жилье для народных вооруженных сил и жилье для переселения не являются государственными активами;

- Аренда, сдача внаем, наем, разрешение на управление жилым фондом;

- Наследование жилья.

Таким образом, с квартирами, не имеющими розовой книги, стороны могут вполне совершать сделки купли-продажи.

Проект квартиры в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Правовые вопросы, которые следует учитывать

В статье 8 Декрета 95/2024 четко прописаны документы, подтверждающие жилищные условия, для участия в сделках при отсутствии свидетельства о праве собственности.

Для сделок купли-продажи или аренды жилых домов в инвестиционных проектах жилищного строительства должны быть документы, подтверждающие пригодность домов для предпринимательской деятельности, в случае домов для переселенцев и домов для народных вооруженных сил.

Такие дома должны иметь документы, подтверждающие, что они имеют право на ввод в эксплуатацию, или документы, подтверждающие, что они приняты в эксплуатацию, документы, подтверждающие, что они имеют право на торговлю в соответствии с положениями закона о развитии и управлении социальным жильем.

Для сделок купли-продажи или аренды будущего жилья, не являющегося частью проекта, необходимо наличие свидетельства о праве пользования землей и разрешения на строительство в случаях, когда требуется разрешение на строительство, либо наличие документов, подтверждающих инвестирование в строительство жилья.

Для сделок купли-продажи или аренды государственного жилья необходимы документы, идентифицирующие жилье как пригодное для сдачи в аренду или продажи в соответствии с положениями статьи 63 и статьи 69 Декрета 95/2024.

Для совершения сделок по дарению домов благодарности, домов милосердия и домов солидарности организация-жертвователь должна иметь документы, подтверждающие факт строительства дома для дарения.

Если унаследованный дом подлежит покупке или аренде с правом выкупа, то должен быть юридически оформленный договор купли-продажи дома или аренды с правом выкупа с приложением документов, подтверждающих право собственности на дом или подтверждающих инвестиции в строительство дома со стороны продавца или покупателя с правом выкупа.

Для совершения сделок по продаже домов ликвидированных или обанкротившихся организаций необходимо наличие постановления или решения о ликвидации этой организации либо уведомления компетентного органа о ликвидации организации, которой принадлежит дом. В случае банкротства должно быть решение Народного суда об объявлении организации, которой принадлежит дом, банкротом.

Однако при покупке квартиры без розовой книжки покупатель может столкнуться со многими рисками. Самый большой риск заключается в том, что государство не признает законное право собственности на квартиру и права пользования землей, связанные с этим многоквартирным проектом.

Еще один риск заключается в том, что если соглашение заключено в форме нотариально заверенного договора поручения на управление и пользование, то это означает, что от второго собственника (второго по счету) выдается только разрешение на пользование квартирой. В то время, если будет выдана красная книга, первым владельцем будет человек, чье имя указано в документе. Первый владелец не может сотрудничать при передаче имени новому владельцу с целью потребовать повышения цены.

Поэтому при возникновении споров, связанных с этим имуществом, оно не будет защищено законом. Пока на недвижимость нет сертификата, покупатель не может занять деньги в банке, заложив квартиру в залог.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm