Г-н Тэп обрисовывает грандиозную цель потратить 1,4 триллиона долларов США на усиление роли государства в восстановлении рынка недвижимости и преодолении жилищного кризиса.
Огромный рынок недвижимости Китая переживает спад: цены на жилье падают, застройщики терпят крах, а люди задаются вопросом, является ли это по-прежнему выгодной инвестицией. Кризис замедляет рост Китая и заставляет инвесторов по всему миру нервничать.
В ответ на это председатель КНР Си Цзиньпин продвигает новую стратегию по усилению роли государства в жилищной политике на рынке, где доминирует частный сектор. Политические советники, участвовавшие в недавних правительственных обсуждениях, говорят, что стратегия основана на двух основных программах.
Мужчина проходит мимо недостроенных многоквартирных домов, построенных China Evergrande на окраине Шицзячжуана, провинция Хэбэй, Китай, февраль 2024 года. Фото: Рейтер
Один из них заключается в том, что государство скупит находящиеся в затруднительном положении частные объекты недвижимости и превратит их в арендное жилье или жилье для перепродажи. Оставшаяся мера призывает правительство построить больше социального жилья для семей с низким и средним доходом.
Цель состоит в том, чтобы увеличить долю государственного жилья, сдаваемого в аренду или продаваемого по низким ценам на строгих условиях, по меньшей мере до 30% от общего объема жилищного фонда Китая с нынешних 5%.
Стоимость этих планов будет огромной, возможно, до 280 миллиардов долларов в год в течение следующих пяти лет, что в общей сложности составит около 1,4 триллиона долларов. По словам наблюдателей, они вписываются в более широкую недавнюю политику председателя Си Цзиньпина по расширению государственного контроля над экономикой и сдерживанию частного сектора.
В конце 1990-х годов, когда Китай начал либерализацию своих рынков, его лидеры изначально предполагали двухуровневую систему, в которой некоторые люди покупали бы частную недвижимость, а другие жили бы в субсидируемом государством социальном жилье.
Однако за последние несколько десятилетий частные застройщики, такие как China Evergrande, быстро расширились и заняли все более доминирующее положение на китайском рынке. Сегодня более 90% китайских домохозяйств владеют собственным жильем, тогда как в Соединенных Штатах этот показатель составляет около 66%.
Переход к частному домовладению привел к созданию огромного богатства в Китае. Однако бурно развивающийся рынок недвижимости также спровоцировал возникновение долгового пузыря, что привело к росту цен и потере многими молодыми семьями возможности стать владельцем дома своей мечты.
Когда в прошлом году рынок погрузился в хаос после многолетней правительственной кампании по ограничению избыточных инвестиций в недвижимость, экономисты внутри и за пределами Китая призвали Пекин предпринять более решительные шаги по реструктуризации сектора.
По всему Китаю миллионы пустующих квартир, и многим недостроенным зданиям нужна финансовая поддержка для завершения строительства.
На конференции в декабре прошлого года г-н Си ясно дал понять, что приоритетом на 2024 год является ускорение разработки «новой модели» для сектора недвижимости. По словам источника, знакомого с этим вопросом, модель в значительной степени ориентирована на доступное жилье, предоставляемое государством.
Политические советники говорят, что председатель Си считает, что недвижимость, которая на протяжении многих лет была движущей силой роста Китая и в какой-то момент составляла около четверти валового внутреннего продукта (ВВП), больше не будет играть столь важную роль в экономике.
По его мнению, слишком много кредитов было использовано для спекуляций с недвижимостью, что увеличивает риски в финансовой системе, увеличивает разрыв между богатыми и бедными и отвлекает ресурсы из секторов «реальной экономики», таких как производство и высокие технологии, которые китайские лидеры считают стратегически важными в своей конкуренции с Соединенными Штатами.
В некотором смысле план г-на Си вернет рынок жилья Китая к истокам. Несколько десятилетий назад, при Мао Цзэдуне, китайское государство контролировало рынок недвижимости, и большинство людей жили в домах, предоставленных им их рабочими подразделениями.
В ходе внутренних политических дискуссий вице-премьер Госсовета КНР Хэ Лифэн, один из самых доверенных помощников г-на Си, утверждал, что более активное участие государства поможет правительству поглотить избыточное предложение жилья, установить нижний предел цен на жилье и защитить банки от потери сотен миллиардов долларов балансовой стоимости, если ситуация на рынке продолжит ухудшаться.
По словам советников, еще одним привлекательным моментом является то, что преобразование большего количества частной собственности в субсидируемое государством жилье для сдачи в аренду или продажи может способствовать достижению цели г-на Си по «общему процветанию».
Председатель КНР Си Цзиньпин осматривает субсидируемый правительством комплекс арендного жилья в Шанхае в ноябре 2023 года. Фото: Синьхуа
Новая стратегия привлекла больше внимания после правительственной директивы под названием «Документ 14», выпущенной в октябре прошлого года. В течение следующих пяти лет планируется построить около 6 миллионов единиц доступного жилья в 35 городах с населением более 3 миллионов человек.
В документе не содержится подробных сведений о том, как будет реализован план, но в нем подчеркивается, что правительство введет ограничения на то, кто может покупать государственную недвижимость, и запретит ее продажу на открытом рынке.
Народный банк Китая (НБК) выделил около 70 миллиардов долларов для распределения среди трех основных политических банков: Банка развития Китая, Экспортно-импортного банка Китая и Сельскохозяйственного банка развития Китая, для содействия реализации стратегии.
В декабре 2023 года Банк развития Китая сообщил, что предоставил городу Фучжоу кредитную линию на сумму около 28,4 млн долларов США на строительство проекта доступного жилья. После завершения проекта, которое ожидается в 2026 году, около 701 дома будут проданы по сниженным ценам семьям с низким доходом.
Банк также предоставил правительству провинции Хунань кредит на сумму более 1,4 млн долларов США на развитие социального жилья в одном из районов города.
В начале января Народный банк Китая и Национальный орган финансового надзора выпустили новые руководящие принципы, обещающие финансовую поддержку субсидируемой государством арендной недвижимости. В руководстве говорится, что государственное финансирование поможет «оживить существующий жилищный фонд».
Вице-премьер Хэ Лифэн представил некоторые планы правительства представителям американского бизнеса во время своего визита в Сан-Франциско в ноябре прошлого года вместе с председателем Си.
По словам источников, знакомых с ситуацией, во время встречи на полях саммита Си Цзиньпина с президентом США Джо Байденом китайский вице-премьер в основном сосредоточился на плане субсидируемого правительством жилья, объяснив руководителям США, что он поможет жителям крупных городов позволить себе покупку жилья.
Обсуждение показывает, что китайские лидеры обеспокоены тем, как иностранные инвесторы оценивают реакцию правительства на жилищный кризис, из-за которого в последние месяцы оно распродавало китайские акции и облигации.
Однако г-н Ха не упомянул о мерах, которые многие иностранные банкиры и инвесторы настоятельно призывали китайское правительство предпринять, например, реструктуризацию проблемных частных застройщиков или завершение строительства миллионов домов, за которые китайцы заплатили, но которые не были сданы из-за финансовых проблем застройщиков.
Международный валютный фонд (МВФ) заявил, что первоочередной задачей Пекина является разработка всеобъемлющего плана, который поможет застройщикам, находящимся в тяжелом финансовом положении, реструктурировать свои долги, одновременно заставив банки и другие заинтересованные стороны смириться с убытками. Хоть этот шаг и болезненный, он должен помочь восстановить доверие общественности к рынку.
Однако политические советники, участвовавшие в обсуждениях, говорят, что Пекин по-прежнему неохотно предоставляет прямую поддержку ликвидности застройщикам из-за страха повторного раздувания пузыря на рынке жилья, который г-н Си пытается сдуть.
По словам наблюдателей, покупка китайским государством недвижимости и ее превращение в арендные квартиры поднимает сложные вопросы, например, должно ли правительство платить по рыночной стоимости. Также неясно, что произойдет, если владелец не захочет продавать.
Экономисты отмечают, что строительство нового социального жилья станет проще и будет способствовать развитию строительной отрасли. Но это также означает, что предложение жилья будет увеличиваться в то время, когда население Китая сокращается. МВФ прогнозирует, что базовый спрос на новое жилье в Китае сократится почти на 50% в течение следующего десятилетия.
Майкл Петтис, профессор финансов в Пекинском университете, заявил, что если правительство значительно увеличит предложение доступного жилья, оно будет передано бедным домохозяйствам, «в чем Китай отчаянно нуждается».
По его словам, это поможет людям тратить больше на другие вещи, но пока рано говорить о том, как этот план будет реализован.
Профессор финансов Гонконгского университета Чжиу Чэнь настроен более скептически. Он сравнил новую жилищную стратегию Китая с тем, как Пекин использовал государственные средства для покупки акций в попытке поддержать падающий фондовый рынок.
Чэнь отметил, что подобные усилия зачастую не приводят к устойчивой консолидации рынка. Тратить деньги на покупку проблемных проектов в сфере недвижимости будет неэффективно из-за демографических проблем в стране и переизбытка предложения.
Он добавил, что такая стратегия может также поднять неудобные вопросы о социальной справедливости. Государство, скупающее недвижимость у застройщиков, когда рынок слаб, использует национальные ресурсы для субсидирования одних людей и нет других.
«Это становится вопросом распределения богатства», — сказал Чэнь. «Не все в Китае владеют несколькими квартирами и не готовы их продавать».
В последние годы несколько китайских городов, таких как Чжэнчжоу в центральном Китае и Сучжоу недалеко от Шанхая, запустили собственные программы по выкупу тысяч нераспроданных объектов недвижимости у застройщиков и их последующей перестройке в доступное жилье для семей с низким доходом.
По словам экономистов, такие программы помогают поглощать излишки жилья, но также создают большую нагрузку на местные финансы.
Еще одним заметным шагом в направлении социального жилья стала инициатива по «расчистке трущоб», запущенная почти десять лет назад, когда рынок недвижимости Китая также переживал трудности.
В рамках программы центральный банк предоставлял льготный капитал государственным банкам, которые затем ссужали деньги застройщикам для покупки земли у городов и строительства большего количества жилья. Взамен местные органы власти предоставляют субсидии семьям, переселившимся из трущоб, что позволяет им покупать новые квартиры на открытом рынке.
Инициатива помогла оживить спрос на недвижимость, но спровоцировала строительный бум, который усугубил избыток жилья в Китае.
Экономисты подчеркивают, что текущий жилищный кризис гораздо серьезнее, в связи с чем китайскому правительству придется приложить огромные усилия для решения проблемы цен на жилье и его избыточного предложения.
Ву Хоанг (по данным WSJ, Reuters, AFP )
Ссылка на источник
Комментарий (0)