«За более чем 20 лет работы в сфере недвижимости я никогда не видел столь трудного периода, как этот», — воскликнул владелец бизнеса в разговоре с автором. Эта поговорка также частично отражает трудности, с которыми сталкиваются предприятия, а также те, кто работает в сфере недвижимости. Однако они сохраняли стойкость и находили способы преодолеть темные дни.
Г-жа Фам Тхи Нгуен Тхань, генеральный директор акционерной компании Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Service), сообщила, что в настоящее время предприятие имеет самый большой масштаб среди брокерских площадок по недвижимости с долей рынка около 33%. Однако тот факт, что Dat Xanh — крупная компания, не означает, что она не сталкивается с трудностями. Компания испытывает меньшие трудности, чем другие предприятия, только благодаря деньгам, накопленным за 20 лет ведения бизнеса на рынке.
По словам г-жи Тхань, недавний период стал «великим наводнением» для брокеров по недвижимости, и никто не был по-настоящему «здоров» в этот период. Конечно, в «опасности» все еще есть «возможности», и предприятия внедряют множество решений, чтобы пережить «зиму».
« Наша система простирается с севера на юг. До кредитного кризиса у нашей компании было около 70 дочерних предприятий. «Когда ситуация на рынке стала сложной, мы регулярно и непрерывно проводили масштабную и глубокую реструктуризацию всей системы, от корпоративного уровня до компаний-членов, чтобы гарантировать сохранение только самых здоровых «ячеек» для преодоления сложного периода», — сказала г-жа Тхань.
Эта компания использует свой опыт во время пандемии COVID-19 для разработки сценариев чрезвычайных ситуаций. Когда ситуация на кредитном рынке ужесточилась, предприятия немедленно применили ряд сценариев на более высоком уровне, чем во время пандемии.
Компания скорректировала и сузила направления своей деятельности, масштабы и области деятельности, выбрала линейки продуктов, а также сократила и оптимизировала неэффективные отделы. Даже те отделы, которые работают эффективно, но не являются критически важными, вынуждены отдавать приоритет ресурсам, которые более важны.
По словам г-жи Тхань, компания сосредоточилась на оптимизации финансовых и человеческих ресурсов. Компания претерпела ряд преобразований, перейдя от модели с «фиксированными затратами» к модели с «переменными затратами».
« Мы были полны решимости быстро сменить состояние, чтобы выжить, поскольку все мы находились на корабле, попавшем в шторм. «Что бы ни делало лодку тяжелой, нам приходится это делать, чтобы сделать ее как можно более легкой для перемещения», — поделилась г-жа Тхань.
В плане человеческих ресурсов компания оптимизировала все отделы и подразделения. Каждый сотрудник должен выполнять 2–3 задачи, даже если эти задачи совершенно разные. Компания также постоянно оптимизирует свой брокерский персонал. В пиковые периоды компания Dat Xanh Service выплачивала зарплату более чем 7000 торговых представителей, а также более чем 10 000 сотрудников. Однако в ходе реструктуризации компания сократила более 60% своих сотрудников в целях оптимизации системы.
« Нам не нужно полностью отказываться от этого, но мы меняем статус с фиксированных затрат на переменные затраты. «Мы выплачиваем зарплату 40% сотрудников, оставшиеся 60% увольняются, но есть люди, которые продолжают продавать продукцию компании в качестве соавторов », — поделилась г-жа Тхань.
Таким образом, работа Dat Xanh Service по-прежнему гарантирована благодаря тому, что основной персонал остается с нами. Предприятия продолжают выплачивать зарплаты, сохранять льготы и вознаграждать выдающихся личностей. Однако если какой-либо сотрудник неэффективен, он вынужден «покинуть» компанию.
Генеральный директор Dat Xanh Service сообщил, что компания также оптимизирует деятельность по управлению денежными потоками. Потому что для брокерской компании основным источником дохода являются брокерские комиссии. Однако в недавнем прошлом брокерские компании оказались «в затруднительном положении», поскольку инвесторы не спешили платить комиссионные.
« Наша система обслуживает более 200 инвесторов, поэтому мы должны платить большие комиссии. «В настоящее время мы сосредоточены на взыскании задолженности, чтобы вернуть деньги; сумма, которую необходимо взыскать, составляет более 1000 миллиардов донгов », — сказала г-жа Тхань.
Кроме того, предприятия также сосредотачиваются на решениях по созданию новых источников дохода, диверсификации продуктов и услуг, расширению рынков и увеличению клиентской базы.
Г-жа Данг Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, рассказала, что за 30 лет присутствия этого подразделения на вьетнамском рынке бизнес стал свидетелем множества изменений, взлетов и падений рынка. Типичным примером является кризис 1997–1998 годов — масштабный финансовый кризис в Азии, серьезно повлиявший на рынок недвижимости. Или, как и в период 2008-2009 годов, рынок недвижимости также был «заморожен» на долгие годы.
« У Таиланда больше трудностей, чем у Вьетнама, с точки зрения источников клиентов, но нет трудностей с точки зрения юридических вопросов, доступа к капиталу или финансовым ресурсам, как во Вьетнаме », — сказала г-жа Ханг.
По словам г-жи Ханг, компании, занимающиеся недвижимостью в Таиланде, постоянно продают свою продукцию за границу, чтобы найти клиентов. Первоначально результаты были относительно положительными.
Туристы из России и Китая вернулись в туристические направления Таиланда, чтобы купить недвижимость, особенно в район Пхукета, который вызвал большой интерес у покупателей.
Во Вьетнаме отдел продаж недвижимости CBRE в последнее время также столкнулся со множеством трудностей. Предприятия должны рассмотреть все вопросы внутри компании.
Во-первых, это управление затратами: почти каждую неделю компания должна собираться для рассмотрения управления затратами. Во-вторых, необходимо пересмотреть продукцию: если продукция продается хорошо, но ее правовой статус неясен, у инвестора возникли проблемы, то сбор денег займет много времени. Поэтому выбор продукции для продажи также рассматривается более тщательно.
Кроме того, CBRE также расширяется на вторичный рынок благодаря огромной клиентской базе с реальными потребностями в жилье. На вторичном рынке сделки относительно стабильны. Основными клиентами CBRE являются иностранцы из стран Азии, Европы, Америки и Ближнего Востока.
« Иностранные гости часто не сталкиваются с юридическими трудностями или доступом к капиталу, как во Вьетнаме. «Их волнует только то, безопасны ли инвестиции и хороша ли прибыль», — сказала г-жа Ханг.
По словам г-жи Ханг, в последнее время иностранные гости не проявляют особого интереса к объектам недвижимости в Хошимине из-за высоких цен. Однако иностранные покупатели больше интересуются продукцией северного региона из-за более привлекательных цен.
По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), в настоящее время, помимо решений, которые применяют предприятия, таких как реструктуризация, сокращение персонала и оптимизация расходов, очень важной задачей является выход на новые рынки.
Некоторые проекты были «заморожены» и бездействуют, поэтому брокерам не нужно продолжать заниматься ими, а нужно осваивать новые рынки. Г-н Динь считает, что инвестиционный спрос во Вьетнаме по-прежнему очень велик. Однако этот спрос временно неактивен и ждет возможности резко вырасти. Этот спрос, если его разблокировать, очень сильно возрастет.
« Я вижу, что некоторые вьетнамские компании, работающие в сфере недвижимости, вышли на международный рынок. Они связываются с отечественными брокерами, чтобы привлечь инвесторов на зарубежные рынки. «Недавно на сессии по обмену опытом в области бизнес-планов на зарубежных рынках в Куангнине компания сразу же нашла 100 сотрудников для реализации этого плана », — поделился г-н Динь.
По словам г-на Диня, в настоящее время в мире миллионы людей работают удаленно в режиме онлайн. Эти люди часто ищут доступные направления для путешествий, чтобы и отдохнуть, и поработать. А учитывая, что сегодня во Вьетнаме низкие цены на номера, туристы из США, Европы, Кореи, Японии... готовы приехать в нашу страну, чтобы ощутить ее прелести. Важно, чтобы брокеры общались с клиентами.
Г-жа Фам Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, отметила, что сейчас настало время, когда брокерам по недвижимости необходимо повышать качество, стандартизировать навыки, повышать доверие клиентов и повышать уровень брокерских услуг.
« Брокеры — это первые люди, с которыми клиент вступает в контакт при совершении сделки. Если брокер ведет себя непрофессионально и не может завоевать доверие клиента, сделка «провалится», даже если продукт хороший, а инвестор — авторитетный. «Именно брокеры восстанавливают доверие клиентов и рынка», — сказала г-жа Ханг.
Разделяя мнение г-жи Ханг, г-н Фам Лам, председатель совета директоров и генеральный директор DKRA Vietnam, сказал, что повышение качества брокерских услуг является чрезвычайно важным вопросом сегодня. Он работает брокером в Хошимине уже почти 20 лет и стал свидетелем многих взлетов и падений рынка.
Г-н Лэм осознал, что рынок недвижимости на любом этапе имеет свои проблемы. Даже в «процветающие» рыночные времена часто возникают проблемы и последствия.
По словам г-на Лэма, несмотря на то, что на рынке много трудностей, он все равно чувствует себя уверенно и оптимистично. Его компания изменила свою бизнес-модель с «затяните пояса» на «попробуйте мед и лягте на шипы». Это более «напряженный» и опасный режим. Однако бизнес не старается напрасно, а старается настойчиво, упорно и методично.
По словам г-на Лэма, сейчас самое время для частных лиц и предприятий, работающих на рынке недвижимости, «обучиться», понять, действительно ли им нравится эта работа или нет, и выбрали ли они правильную карьеру или нет. Это также время «отсеивать» тех, кто не увлечен своей профессией. Однако те, кто любит свою работу и прилагает усилия, получат хорошие возможности.
Г-н Лэм сказал, что это также хорошее время для представителей бизнеса в сфере недвижимости, чтобы проанализировать трудности, с которыми сталкиваются клиенты, сопровождать клиентов и укреплять доверие с ними. Когда рынок оживится, клиенты не отвернутся от тех, кто предан своему делу и полон энтузиазма.
« Раньше, когда я работал продавцом, были клиенты, о которых я заботился в течение 5 лет, прежде чем они покупали мою продукцию. Я всегда даю им советы и поддержку, когда они в этом нуждаются. «Покупатели могут не совершить покупку сразу, но в какой-то момент, когда они почувствуют, что продукт им подходит и находится в пределах их платежеспособности, они заплатят», — признался г-н Лэм.
По словам г-жи Фам Тхи Нгуен Тхань, генерального директора Dat Xanh, чтобы стать успешным брокером по недвижимости, знания брокера должны быть действительно хорошими. Помимо понимания законодательства в сфере недвижимости, брокеры должны обладать знаниями в области экономики, политики, общества, хорошими коммуникативными навыками и пониманием психологии клиентов...
Брокеры должны идти в ногу со временем и общаться с клиентами, когда им нужно обсудить вопрос, интересующий многих людей. Без достаточных знаний и понимания очень сложно удержаться в профессии, особенно в нынешний период. Хороший брокер — это человек, обладающий большими знаниями, а не «брокер», как его часто называют.
Раньше брокеры могли найти клиентов, просто сидя в одном месте, но теперь они не могут найти клиентов, даже если ищут везде. Это приводит к тому, что часть брокеров теряет уверенность в себе и своей профессии. Самое главное для брокера, чтобы оставаться в профессии в это время, — это верить в себя.
« Я считаю, что на рынке есть взлеты и падения, как на синусоиде. Как говорится, «после худшего наступает лучшее». Это время для каждого бизнеса и отдельного человека переоценить свои сильные и слабые стороны и пополнить необходимые знания и навыки », — поделилась г-жа Тхань.
Г-жа Фам Фыонг Ханг, генеральный директор CBRE Vietnam, заявила, что в настоящее время в карманах инвесторов все еще много денег, а цены на жилье во Вьетнаме также ниже, чем в Гонконге, Сингапуре или на Ближнем Востоке. Однако у инвесторов все еще есть определенные «оговорки» из-за текущих проблем. Правительство и соответствующие ведомства также предложили решения по устранению «узких мест». Однако политические решения не оказали большого влияния на рынок.
Председатель Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) г-н Нгуен Ван Динь поделился тем, что с середины 2022 года на рынке недвижимости появились признаки «зоны шторма» и приближающейся зоны кризиса. Поэтому VARS дала очень настоятельные рекомендации по изменению правовых норм.
« Мы дали рекомендации и приняли участие в разработке поправок к Закону о земле, Закону о торговле недвижимостью, Закону о жилье, Закону об инвестициях и т. д. Мы собрали и обобщили все проблемы и дублирования нормативных актов, на основе которых мы предложили решения», — сказал г-н Динь.
По словам г-на Диня, VARS также в срочном порядке рассмотрела трудности каждого проекта для решения остающихся вопросов. Ассоциация также предложила правительству решения по устранению препятствий для бизнеса.
Правительство выслушало эти предложения и предоставило льготный кредитный пакет на сумму 120 000 млрд донгов. Это важный кредитный пакет для поддержки инвесторов и покупателей социального жилья, остро нуждающихся в капитале.
По словам г-на Диня, с начала 2023 года и по настоящее время Государственный банк корректировал процентные ставки 5 раз, и после каждой корректировки Государственный банк должен отслеживать изменения, чтобы вносить соответствующие коррективы. Однако г-н Динь сообщил, что текущие процентные ставки по мобилизации высоки и достигают 8% в год. Между тем, прибыль от бизнеса в сфере недвижимости составляет всего 8–10%.
« Никто не настолько глуп, чтобы вкладывать деньги в недвижимость в такие трудные времена. «Я думаю, что процентная ставка по мобилизации должна быть ниже 5%, чтобы была надежда на возвращение инвесторов на рынок недвижимости», — поделился г-н Динь.
По словам председателя VARS, в последнее время это подразделение также дало много рекомендаций по правовым вопросам, касающимся курортной недвижимости, поскольку инвесторы тратят деньги, но не признаются собственниками. Инвесторы не могут доказать, что они являются владельцами курортной недвижимости, поэтому они не могут торговать или покупать и продавать ее, что приводит к потере доверия к этому сегменту.
Недавно Правительство издало Постановление № 10 о признании права собственности на гостиничные апартаменты, курортные апартаменты (кондотели), офисные здания, курортные виллы..., которые соответствуют условиям, установленным законом. Это очень позитивное изменение, отвечающее потребностям людей и бизнеса.
За последние несколько месяцев рынок недвижимости продемонстрировал позитивные признаки: «крупные игроки» рынка недвижимости возобновили реализацию проектов.
Компания Novaland перезапустила проекты Novaworld Phan Thiet (провинция Биньтхуан), Novaworld Ho Tram (провинция Бариа Вунгтау) и The Grand Manhattan (Хошимин). Корпорация Hung Thinh также возобновила реализацию проекта Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) с подразделением Marina Districk.
Phat Dat Group также продолжает реализовывать такие проекты, как Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Башня Биньзыонг (Биньзыонг); Serenity Phuoc Hai (Ба Риа Вунг Тау) и проект 39 Pham Ngoc Thach (Хошимин).
Представители вышеперечисленных предприятий отметили, что в последнее время интерес инвесторов и заказчиков к проектам возрос, чем в начале года. Передача продуктов недвижимости также происходит более активно, чем раньше.
Представитель корпорации Hung Thinh сообщил, что это подразделение «медленно» возобновило свою деятельность. За последний месяц Хунг Тхинь также «закрыл» несколько десятков квартир для клиентов. Хотя эта цифра все еще слишком «скромна» по сравнению с масштабами группы, надежда постепенно зарождается.
По словам г-на Нгуена Куока Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, индекс интереса к недвижимости по всей стране незначительно вырос на 1% во втором квартале 2023 года. В Хошимине спрос на сделки постепенно восстанавливается в сегменте продажи квартир и частных домов.
« Количество поисков квартир в округе 10, Тан Фу, Бинь Тан, округе Бинь Чань и округе 9 (город Тху Дук) увеличилось с 5 до 9%. «Спрос на аренду квартир в Хошимине также вырос на 8–17%, а интерес и поиски земли также выросли на 6–7% по сравнению с концом 2022 года», — сказал г-н Куок Ань.
По словам г-на Куок Аня, стабильные сигналы макроэкономики способствуют постепенному восстановлению рынка недвижимости. В настоящее время инфляция находится под контролем, процентные ставки и обменные курсы постепенно стабилизируются.
Задача остается огромной.
По данным исследования DKRA, в мае 2023 года предложение квартир, таунхаусов и вилл в Хошимине сократилось на 92% по сравнению с апрелем, а ликвидность составила всего около 5%. Это свидетельствует о том, что рынок вступает в чрезвычайно сложный период.
В целом во втором квартале 2023 года на рынке жилой недвижимости Хошимина и прилегающих районов по-прежнему наблюдаются относительно позитивные изменения как в предложении, так и в потреблении. Спрос на мировом рынке немного вырос по сравнению с первыми тремя месяцами года, но остался низким по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Прогнозируется, что в третьем квартале 2023 года на рынке появятся позитивные признаки, однако в краткосрочной перспективе сложно что-то изменить.
Источник
Комментарий (0)