Ликвидность пока не улучшилась
Согласно недавнему исследованию Batdongsan.com.vn, ситуация «сокращения убытков» сохраняется в курортных типах недвижимости, особенно в кондоминиумах — гостиничных апартаментах. Хотя сейчас уже не происходит массовых распродаж, как во время пандемии COVID-19 или периода «заморозки» рынка в начале 2023 года, новости о «сокращении убытков», постоянно распространяемые на рынках недвижимости, демонстрируют негативность этого рынка.
Эти объявления о продаже поступают из многих проектов, начиная от Куангниня, где сосредоточено большинство проектов курортной недвижимости на севере, до Куангбиня, Дананга, Кьензянга, Вунгтау... Особенно это касается типа курортных вилл, следует отметить, что в некоторых проектах «убыточная» цена снизилась с 3 до 9 миллиардов донгов за единицу по сравнению с периодом, когда рынок был оживленным.
На рынках недвижимости размещается множество объявлений о продаже курортной недвижимости, направленных на сокращение убытков.
Что касается Condotel, то, похоже, многие инвесторы устали от этого типа недвижимости, поскольку все еще существует множество проблем, таких как нерешенные юридические вопросы, неудовлетворительная прибыль и, в особенности, несогласие с методами работы и управления инвестора. При таком типе цена снижения убытков обычно составляет 15–30 % в зависимости от проекта и района.
Недавний отчет DKRA Vietnam также показывает, что инвесторы по-прежнему испытывают нехватку ликвидности в большинстве сегментов курортной недвижимости по всей стране. В августе 2023 года в сегменте курортных таунхаусов/шопхаусов было продано всего 3 единицы, в сегменте курортных вилл — всего 9 единиц, а в сегменте кондоминиумов — 17 единиц.
Эта ситуация привела к тому, что рыночные запасы достигли высокого уровня. По состоянию на июнь число кондоминиумов резко возросло до более чем 42 000 единиц, в то время как общее число пляжных шопхаусов и курортных вилл составило около 30 000 единиц.
Низкая ликвидность приводит к тому, что запасы курортной недвижимости растут с каждым днем.
Столкнувшись с такой ситуацией, инвесторы проектов продолжают широко применять многочисленные льготные политики, скидки за быструю оплату, поддержку процентных ставок, льготный период по выплате основного долга, обязательства по обратной аренде... для стимулирования рыночного спроса. В некоторых индивидуальных проектах цены на курортные виллы снижаются на 40–50% для клиентов, которые платят быстро.
Четко обозначены причины и существование замороженного рынка курортной недвижимости, включая вопросы, связанные с восстановлением туристической отрасли. Из-за небольшого количества посетителей доходность курортной недвижимости резко снизилась, в результате чего многие инвесторы больше не хотят обращать внимание на этот рынок.
Индустрия туризма не восстановится в краткосрочной перспективе
Согласно исследованию компании Savills, в большинстве стран мира деловая активность в сфере досуга, например гостиничного бизнеса, постепенно восстанавливается до уровня, существовавшего до пандемии, за исключением Азиатско-Тихоокеанского региона.
В Юго-Восточной Азии лидером по темпам восстановления является Сингапур, чему способствует рост средней стоимости номера (ADR). Таиланд также зафиксировал хорошие темпы восстановления. Между тем, деловая активность на вьетнамском рынке ниже, чем до пандемии, о чем свидетельствуют как заполняемость номеров, так и средняя стоимость проживания.
Г-н Мауро Гаспаротти, директор Savills Hotels, прокомментировал: «Факторы, влияющие на вьетнамский курортный рынок, можно разделить на три группы: краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. Каждая группа по-разному влияет на процесс восстановления рынка. В краткосрочной перспективе отсутствие китайских туристов, на долю которых пришлось 32% от общего числа международных прибытий во Вьетнам в 2019 году, создает множество проблем для курортного бизнеса. Кроме того, стоимость дальних перелетов выросла, что повлияло на восстановление некоторых рынков, например, европейского туристического рынка. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года общее число европейских туристов, посетивших Вьетнам, по-прежнему примерно на 38% ниже уровня, существовавшего до пандемии.
Г-н Мауро Гаспаротти, директор Savills Hotels.
Данные показывают, что за первые 8 месяцев 2023 года азиатский туристический рынок во Вьетнаме также был на 32% ниже допандемического уровня. В настоящее время Южная Корея является крупнейшим международным туристическим рынком для Вьетнама, однако общее число посетителей по-прежнему ниже, чем в 2019 году.
Что касается такого густонаселенного рынка, как Китай, то общее число посетителей Вьетнама достигло всего 950 000 человек, что на 28% меньше, чем за аналогичный период 2019 года. Американский и австралийский туристические рынки были примерно на 8% ниже, чем за аналогичный период 2019 года, достигнув в общей сложности 900 000 посетителей, в основном туристов из США и Австралии.
Наряду с медленным восстановлением спроса ситуация с избыточным предложением также влияет на способность к восстановлению и развитию. Статистика Savills Hotels показывает, что с 2016 года на рынок размещения ежегодно выводится в среднем около 15 000 номеров среднего и высокого класса. Таким образом, всего за шесть лет предложение номеров удвоилось.
Внутренние туристы по-прежнему остаются основной движущей силой туристической деятельности во Вьетнаме. За первые 8 месяцев 2023 года туристическая индустрия Вьетнама приняла 86 миллионов внутренних туристов, что на 7,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Ожидается, что это станет драйвером роста туристической отрасли в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Что касается другого вопроса рыночного предложения, эксперты Savills полагают, что курортная индустрия Вьетнама имеет большой потенциал, однако не все модели могут работать эффективно. Некоторые инвесторы спешат выйти на рынок, не оценив тщательно местные рыночные условия, даже предполагая, что все модели гостиничного бизнеса одинаковы.
Из-за этого планирование и реализация проекта не осуществляются должным образом, что ограничивает возможность эксплуатации проекта после его завершения. Между тем, в зависимости от реалий рынка, некоторые модели гостиничного бизнеса могут работать лучше.
Источник
Комментарий (0)