3 закона о недвижимости: немедленно устраните препятствия

Одной из целей, поставленных правительством, и ожиданий Национальной ассамблеи при вступлении в силу Закона о земле 2024 года на пять месяцев раньше (с 1 января 2025 года), является упрощение процедур и решение проблем, связанных с жильем и землей для предприятий и граждан.

Однако в некоторых населенных пунктах, особенно в городе Хошимин, многие земельные процедуры были «заморожены» с момента вступления этого закона в силу.

Люди словно сидят в огне

Подписав акт о передаче права собственности на недвижимость с начала августа 2024 года (когда вступит в силу Закон о земле 2024 года), 5 августа г-н В., житель Винь Лок А (Бинь Чань, город Хошимин), подал регистрационные документы в районный регистрационный офис, а форма расчета налога была передана в налоговый орган с 14 августа.

Однако по прошествии более месяца налоговый орган до сих пор не выдал налоговое уведомление о необходимости передачи в регистрационный орган для завершения процедуры регистрации по передаче права собственности покупателю.

Г-н В. сообщил, что при подписании договора передачи он обязался перед покупателем сообщить об изменении названия в течение 20 дней. Из-за медленного рассмотрения дела покупатель оказывал на него сильное давление, требуя урегулировать вопрос или вернуть деньги.

«В течение последнего месяца, читая новостные репортажи и наблюдая, как налоговые и ресурсные агентства снуют туда-сюда, сообщая и запрашивая мнения о недостатках, я был настолько нетерпелив, что не мог усидеть на месте.

«Процедуры купли-продажи и передачи необходимо решать быстро, но вместо того, чтобы ждать, пока министерства и местные органы власти проведут одно совещание за другим, люди и предприятия упускают очень многое и несут всевозможные убытки», — возмутился г-н В.

Аналогично, г-н TQD. Он купил дом в районе Фу Нхуан 8 августа 2024 года, но спустя более месяца после подачи заявления на передачу права собственности он до сих пор не получил результатов, из-за чего все его планы были отложены.

А конкретно дом мистера Д. купив 14 миллиардов донгов, он планирует быстро занять 10 миллиардов донгов извне, чтобы погасить задолженность, а затем занять в банке, чтобы вернуть долг.

Дело не было завершено, хотя банк завершил процедуры оценки и выдачи кредита, но не смог выдать кредит, поэтому г-н Д. в настоящее время испытывает трудности с погашением внешних займов, не имея представления о том, когда они будут возвращены.

«Процентная ставка по внешним займам составляет десятки миллионов в день, и пока агентства не спешат решать, как решить эту проблему, людям приходится нести тяжелое бремя», — сказал г-н Д. говорить.

Из-за нехватки денег г-же ПЛ (проживающей в районе 12 города Хошимин) пришлось продать два участка земли в районе 12 за 6 миллиардов донгов. Поскольку оба участка земли были заложены по банковским кредитам, ей пришлось занять более 4 миллиардов донгов у знакомых, чтобы завершить процедуры по освобождению от ипотеки «красной книги».

Тем временем покупатель дома также взял кредит в банке, поэтому г-жа Л. помогла покупателю завершить процедуры. Банк соглашается выплатить покупателю деньги после завершения уплаты налога на передачу имущества и регистрации изменения имени.

При подаче заявления в налоговую инспекцию г-же Л. сообщили, что, поскольку городской народный комитет собирается опубликовать новый прейскурант цен на землю, ей следует временно подождать, чтобы рассчитать налог на передачу права собственности в соответствии с новым прейскурантом цен на землю.

Однако до сих пор файлы с расчетами налога на передачу имущества все еще зависают, в результате чего «зависают» как продавец, так и покупатель.

«Я продала землю, потому что у меня не было денег. Я не ожидала, что после продажи будет еще сложнее. Я просто надеюсь, что власти быстро рассчитают налог на передачу права собственности, чтобы я смогла завершить процедуру продажи земли», — сказала г-жа Л.

Сделки с недвижимостью в Хошимине, как правило, застаиваются, поскольку после купли-продажи все еще невозможно завершить процедуры смены названия и регистрации земли - Фото: QUANG DINH

Больше трудностей на рынке недвижимости

Между тем, г-н Чан Дук Туан (директор торговой площадки недвижимости в округе 7) сообщил, что только у этого предприятия около 20 файлов купли-продажи недвижимости, которые застряли на этапе уплаты налогов.

По словам г-на Туана, все записи до и после 1 августа были приостановлены, в результате чего завершенные транзакции были «заморожены», а для людей стало затруднительным совершать новые транзакции, поэтому они также прекратили покупать и продавать в этот период.

«Я думал, что новый закон откроет рынок и поможет людям торговать более комфортно, но вместо этого он усложняет жизнь людям.

«Сначала налоговый департамент заявил, что потребуется всего 1-2 недели, чтобы новый прейскурант на землю стал доступен в качестве основы для расчета налога на передачу, но до сих пор мы ждем более 1,5 месяцев без какого-либо прогресса. Каждую неделю нам приходится идти в налоговый департамент, чтобы спросить, потому что клиенты постоянно торопят нас», — сказал г-н Туан.

Г-н Та Чунг Киен (брокер по недвижимости в Хошимине) сказал, что существует много случаев, когда продавец остро нуждается в деньгах, поэтому ему приходится продавать дом, но в конечном итоге процедура не может быть завершена, покупатель не может взять кредит в банке и выплатить 100% суммы продавцу.

Известен случай, когда покупатель продал дом, чтобы покрыть расходы на обустройство за границей, график вылета был 15 сентября, поэтому процедуры продажи были завершены с начала августа 2024 года.

Нотариально заверенные документы и депозит были завершены, но процесс расчета налога застрял, из-за чего продавец не знал, что делать. Продавец был вынужден согласиться на вылет за границу с 15 сентября, в то время как процесс уплаты налога продолжал ждать.

«Клиенты понимают, что если впоследствии возникнут какие-либо проблемы, им придется потратить больше денег на перелеты туда и обратно, чтобы решить их позже, поскольку они не знают, когда процедура будет завершена», — сказал г-н Кин.

Кроме того, по словам г-на Киена, в реальности бывают случаи, когда при продаже дома приходится занимать деньги со стороны, чтобы погасить кредит и получить красную книгу для процедуры смены имени. В случае, если покупатель также берет кредит в банке, но не может его выплатить, это ставит продавца перед «дилеммой» и ему придется брать в долг при продаже дома.

Г-н Фам Чонг Фу, директор компании Titanium Real Estate Management Company, прокомментировал, что приостановка процедур выдачи и изменения сертификатов на землепользование сделала невозможным для людей совершать сделки, покупать и продавать, что создало трудности для брокерского бизнеса.

«Властям необходимо быстро устранить препятствия для сделок с недвижимостью в Хошимине или применить временный механизм. Сделки не должны быть «заморожены», как это было в течение последнего месяца», — сказал г-н Фу.

По словам г-на Чан Кхань Куанга, директора компании Viet An Hoa Real Estate Investment Company, предприятия ожидают, что скорейшее применение законов, связанных с земельным сектором, устранит препятствия на рынке и будет способствовать сделкам с недвижимостью, однако в действительности возникли проблемы, которые привели к дальнейшим задержкам в сделках.

«Каждый населенный пункт реализует это по-своему, в результате чего страдают люди и предприятия», — возмутился г-н Куанг.

Люди совершают сделки с недвижимостью в районе Бинь Тхань, Хошимин - Фото: H.HANH

Министерство природных ресурсов и экологии пока не высказалось.

По словам юриста Нго Хюинь Фыонг Тао (юридическая фирма TAT), корректировка прейскуранта цен на землю в соответствии с рыночной стоимостью необходима, но люди и предприятия не могут застревать в процедурных шагах.

Примечательно, что в то время как многие другие населенные пункты по-прежнему ведут учет земельных участков в соответствии со старым коэффициентом К и прейскурантом, Хошимин «ждет» выпуска скорректированного прейскуранта цен на землю.

«Ожидание нового прейскуранта не только затрудняет людям прохождение земельных процедур, но и серьезно влияет на работу предприятий и особенно негативно влияет на темпы экономического роста Хошимина», — сказала г-жа Тхао, предположив, что старый прейскурант цен на землю следует продолжать применять, пока не будет опубликован новый прейскурант цен на землю.

Делегат Национальной ассамблеи Ле Суан Тхан, председатель Ассоциации юристов провинции Кханьхоа, заявил, что Министерство природных ресурсов и окружающей среды, как агентство, помогающее правительству в разработке Закона о земле 2024 года, должно заблаговременно предложить правительству или организовать национальную конференцию, чтобы выслушать мнения министерств, ведомств и местных органов власти о проблемах, чтобы получить своевременные решения и рекомендации.

По словам г-на Тана, Закон о земле 2024 года предусматривает, что прейскурант цен на землю по старому закону будет применяться до 31 декабря 2025 года. Поэтому при необходимости Народный комитет провинции должен внести коррективы в цены, соответствующие местным рыночным ценам.

В противном случае будет по-прежнему применяться старый прейскурант цен на землю, а новый прейскурант цен на землю будет разработан для применения с 1 января 2026 года.

Поэтому совершенно нормально, что некоторые населенные пункты не корректируют, а другие корректируют прейскуранты на землю.

«Закон предписывает местным органам власти, что если Хошимин сочтет, что старый прейскурант цен на землю занижен и может привести к убыткам, они должны быстро завершить процедуры по выпуску скорректированного прейскуранта цен на землю и упростить процедуры для людей», - сказал г-н Тан.

Адвокат Чан Дук Фыонг (Коллегия адвокатов города Хошимин) также заявил, что в ожидании публикации новой корректировки цен на землю город Хошимин должен применять старый прейскурант, а налоговый орган должен урегулировать административные процедуры для населения.

Кроме того, новый Закон о земле также допускает применение старых цен на землю до 31 декабря 2025 года. Таким образом, пока скорректированный прейскурант цен на землю не был выпущен, старый прейскурант продолжает действовать.

«Если нового прейскуранта нет, то разрешено применять старый прейскурант, но зачем прекращать административные процедуры, чтобы люди терпели убытки?

Прежде чем местные органы власти прекратят рассмотрение заявок на получение мнений, соответствующие министерства и ведомства должны быстро предоставить свои мнения и представить единую точку зрения для реализации на местах. «Люди не могут сидеть и ждать, пока агентства начнут общаться подобным образом», — сказал г-н Фуонг.

Налоговое управление города Хошимин настоятельно рекомендует снова

Люди приходят в отделение Управления регистрации земель в районе Фу Нхуан, Хошимин, чтобы оформить сделки с недвижимостью. Фото: TTD

16 сентября Налоговое управление Хошимина вновь обратилось к Народному комитету Хошимина с настоятельной просьбой организовать совещание для урегулирования вопросов земельной документации с 1 августа 2024 года.

В частности, это агентство предложило городу организовать совещание для урегулирования и унификации применения правовых документов, таких как таблицы цен на землю, коэффициенты корректировки цен на землю, проценты расчета арендной платы за землю и т. д., чтобы налоговые органы могли оперативно рассчитывать финансовые обязательства по земле.

По данным городского налогового департамента, для земельных кадастров, составленных в период с 1 августа 2024 года до даты принятия городом решения о корректировке прейскуранта цен на землю, применяются положения Решения № 02 от 16 января 2020 года Народного комитета города Хошимин об утверждении положений о прейскуранте цен на землю в этом районе на период 2020–2024 годов.

Статистика Городского налогового департамента показывает, что с 1 по 27 августа в это учреждение поступило в общей сложности 8808 заявлений. Из них 346 записей о взимании платы за пользование землей по делам о признании права пользования землей и 277 записей о взимании платы за пользование землей по делам об изменении целевого назначения земель.

Кроме того, имеется 5448 записей о подоходном налоге с физических лиц от операций с недвижимостью и 2737 записей в случаях, когда не возникает никаких финансовых обязательств. Однако отсутствие прейскуранта цен на землю привело к серьезным проблемам в оформлении документов, связанных с землей.

По данным расследования Туой Тре, в налоговых инспекциях сохранилось много записей о землепользовании с 1 августа 2024 года. В некоторых налоговых инспекциях накопилось 400–500 необработанных документов. Глава налогового департамента в центральном районе Хошимина заявил, что им придется дождаться прейскуранта цен на землю, чтобы иметь возможность рассчитать налоговые обязательства. Поэтому налоговые органы могут только разъяснять людям и ничего больше сделать не могут.

Однако некоторые налоговые органы заявили, что они гибко подошли к решению проблемы лиц, имеющих документы о передаче, наследовании и дарении, которые освобождаются от уплаты подоходного налога и регистрационных сборов. В случае с налоговыми документами людям приходится продолжать ждать и не могут сделать ничего другого.

Г-н НГУЕН ВАН ДИНЬ (Председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама):

Многие местности до сих пор запутаны

Хотя все три закона действуют уже больше месяца, по-прежнему сохраняется разрыв между ведомствами, которые их разрабатывают, и органами власти, которые их реализуют. Сотрудники правоохранительных органов в некоторых населенных пунктах «не поняли» точку зрения законодательных органов, поэтому возникают сомнения и путаница при рассмотрении земельных процедур, особенно в вопросе прейскурантов на землю — основы для определения финансовых обязательств по земле.

Несмотря на то, что существуют указы и циркуляры, регламентирующие этот закон, его реализация по-прежнему весьма затруднена. Таким образом, хотя новые законы действуют уже больше месяца, большинство населенных пунктов все еще ищут подходящие решения по их реализации и даже выпускают соответствующие нормативные акты, такие как порядок расчета цен на землю и утверждение прейскурантов на землю. В действительности количество проектов, решенных в соответствии с новым законом, очень невелико, поскольку местным органам власти приходится перестраивать процесс прохождения соответствующих процедур.

Доцент, доктор НГУЕН КУАНГ ТУЕН (заведующий кафедрой экономического права, Ханойский юридический университет):

Нужен механизм защиты правоохранительных органов!

Чтобы увидеть очевидную эффективность трех законов, министерствам, ведомствам и местным органам власти нужно больше времени для унификации своих взглядов на правоохранительную деятельность. Например, Закон о земле 2024 года устанавливает пять принципов определения цен на землю, первый из которых — определение цен на землю в соответствии с рыночными принципами, а не рыночными ценами.

Во многих населенных пунктах понимают, что оценка земли основана на рыночных ценах, поэтому ее сложно реализовать, поскольку рыночные цены колеблются ежедневно. Именно эта «неопределенность» позволяет спекулянтам легко взвинчивать цены на землю посредством аукционов, разрушая рынок. В правоохранительной деятельности, помимо принципа местного рынка, должны применяться и остальные четыре принципа в соответствии с правовыми процедурами.

Кроме того, необходим механизм защиты сотрудников правоохранительных органов в нынешних условиях. При этом необходимо обеспечить независимость между организацией, осуществляющей оценку земли, и органом, принимающим решения о цене земли. Оценка земли должна обеспечивать гармонию интересов землепользователей, государства и инвесторов. Если цены на землю продолжат расти, будет сложно повысить эффективность землепользования.

Источник: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm