부동산 매수를 위해 금 대출로 인한 두통
2020년 말에 Nguyen Thuy 씨 가족(남딘성 출신)은 Nam Tu Liem(하노이)에 있는 골목길에 층당 면적이 32㎡인 5층짜리 주택을 27억 VND에 매입했습니다.
투이 씨는 약 12억 VND를 가지고 친척에게서 이자 없이 SJC 금 10냥을 빌렸습니다. 나머지 금액은 Thuy 씨가 은행에서 빌렸습니다. 그녀는 시골에 사는 사람들 중 돈이 많은 사람들은 대부분 부를 축적하기 위해 금을 산다고 말했습니다. 따라서 빌리고 싶다면 금을 빌리고 금으로 갚는다는 것을 받아들여야 합니다. 그녀의 가족이 금을 빌릴 당시 가격은 1냥당 5,400~5,500만 VND 사이로 변동했습니다. 10냥의 금을 팔았을 때 수익은 약 5억 4천만 VND입니다.
금값이 크게 변동하지 않을 것이라 생각한 투이 씨의 가족은 우선 은행 빚을 갚는 데 주력했습니다. 그녀와 그녀의 남편은 금 가격이 떨어지면 빚을 갚기 위해 더 많이 살 것이라는 의견도 나누었습니다.
그런데 친척들이 4냥의 금을 다시 가져가서 팔아서 사업 자금을 마련하겠다고 해서, 최근 금값이 너무 많이 올라서 투이의 가족은 "골치 아픈" 상황에 처하게 되었습니다. 그녀는 금 가격이 1냥당 약 8,200만 VND(9월 24일 거래 개시 시점에 업데이트됨)일 때, 그녀의 가족이 지불해야 할 금액은 빌렸을 때보다 50% 더 높았다고 계산했습니다.
"우리는 거의 4년 동안 빌렸고, 우리가 갚아야 할 금액은 은행 대출보다 50%나 증가했습니다. 금값이 계속 오르면, 우리는 더 많이 갚아야 할 것입니다. 최근에 제 집값이 올랐지만, 금값 상승만큼 빠르지는 않습니다."라고 그녀는 말했습니다.
Tran Thanh 여사(Cau Giay, 하노이)는 작년 10월 말에 많은 지방의 토지 가격이 꽤 많이 떨어졌다고 말했습니다. 당시 그녀의 가족은 박장성에서 면적 120㎡ 규모의 만족스러운 토지를 40억 VND에 구입했습니다. 그런데 그녀는 손에 30억 동이 넘는 돈을 가지고 있었기 때문에 친척에게 금 15냥을 빌려 달라고 부탁했습니다.
그녀는 또한 그녀의 고향 사람들은 "안전하게 플레이하고 인내심을 갖는" 경향이 있어서 돈이 남을 때마다 금을 사서 가격이 오를 때까지 보관한 다음, 팔거나 자녀나 손주를 위해 저축한다고 말했습니다. 대부분의 사람들은 현금을 가지고 있지 않기 때문에, 돈을 빌리려면 금을 빌려야 합니다. 당시 금값은 1냥당 7천1백만 동 정도였는데, 그녀는 가격이 정점에 도달했다고 생각했습니다. 그러므로 금을 갚을 때가 되면 많아야 빌렸을 때의 금액과 같거나 그보다 적을 것입니다.
하노이의 부동산 프로젝트(일러스트: Duong Tam).
판매 당시, 탄 씨는 약 11억 VND를 벌었고, 그녀가 살펴본 토지를 빨리 매수하여 매각 대금을 지불했습니다. 하지만 최근 금값이 급등하고, 그녀가 이전에 매수한 땅값은 크게 오르지 않아, 탄 씨는 "실망"했다.
"이제 금값이 곧 다시 안정되기를 바랄 뿐입니다. 이번이 제가 금을 빌린 첫 번째라서 위험을 완전히 예상하지 못했습니다." 탄 씨가 한탄했다.
재무 레버리지 사용 제한
DKRA 그룹의 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 금을 빌린 후 갚을 때의 본질도 금이어야 한다고 말했습니다. 따라서 돈을 빌릴 경우, 빌릴 당시의 가치에 따라 금으로 지불할 것인지, 현금으로 지불할 것인지 명확히 합의해야 합니다.
사실 최근 금값이 급등했지만, 도심 지역 부동산 가격도 함께 상승했습니다. 하노이와 같은 도시 주택 가격도 지난 3~4년 동안 금 가격보다 훨씬 더 많이 상승했습니다. 반면, 집값은 아직 크게 오르지 않은 반면, 금값은 매우 빠르게 오르는 드문 사례도 있습니다.
하지만 탕 씨는 부동산을 사기 위해 금을 빌리는 일은 흔하지 않다고 말했습니다. 부동산이 합법적이라면 사람들은 은행에서 대출을 받는 것을 선택해야 하며, 이는 더 많은 이익을 가져다 줄 것입니다. 그러나 재무적 레버리지를 활용하려면 부채 상환 능력을 신중하게 계산해야 합니다. 구매자는 안전성을 보장하기 위해 부동산 가치의 약 50%만 대출받아야 합니다.
베트남 부동산업자 협회(VARS) 시장 실무 그룹 회원인 레딘충(Le Dinh Chung) 씨는 집을 사거나 부동산에 투자하기 위해 금을 빌리는 사람 대부분이 이러한 유형의 자산 가격 변동에 따른 위험을 제대로 이해하지 못한다고 말했습니다. 명확한 법적 지위를 갖춘 부동산의 경우, 재정적 레버리지가 필요하다면 어느 정도 은행에서 대출을 받는 것도 가능하다고 정 씨는 말했다.
"하노이 중심가에서 매수한다면 최근 주택 가격 상승률은 금값 상승률보다 훨씬 낮지 않습니다. 하지만 이 지방에서 부동산을 매수하고 금을 빌리는 사람들은 확실히 불리할 것입니다."라고 정 씨는 말했습니다.
그에 따르면, 주택 구매자는 저렴한 가격을 확보하기 위해 시장 내 어느 시점에서도 제품 가치의 약 50%에 해당하는 재정적 레버리지만 사용해야 합니다. 현재, 주택 가격이 상승했기 때문에 구매자들은 재정적 레버리지를 활용하는 것을 고려해야 합니다. 동시에 부동산 시장은 아직 다음 트렌드가 어떻게 될지 불확실합니다.
많은 전문가들은 부동산 구매자가 재정적 레버리지 사용을 제한해야 한다고 조언합니다. 현재 부동산 시장은 가격이 계속 오를지, 아니면 조정될지 여전히 불확실하기 때문입니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vay-vang-mua-bat-dong-san-meo-mat-vi-gia-vang-lien-tuc-lap-dinh-20240923164725293.htm
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