부동산 시장 구조조정, 누구에게 기회가 될까?

공급 부족과 주택 가격 상승으로 인해 시장은 재구조화되고 공급과 수요를 조절해야 합니다. 이러한 맥락은 완성도가 높고 도심과의 연결성이 좋은 프로젝트에 대한 기회를 열어줍니다.

새로운 주기의 시장

부동산 시장은 2021년부터 2026년까지 5번째 주기를 맞이합니다.

이번 주기에서는 경제가 바닥을 쳤고 2023년 6월부터 점차 회복되고 있습니다. 성장형 자산군(주식, 채권, 주식형 펀드)은 앞으로 몇 년간 긍정적인 전망을 가질 것으로 예상됩니다. 일반적으로 주식 시장이 회복된 후 12~18개월이 지나 회복되는 부동산 자산군의 경우 2025~2026년에 회복 및 성장이 시작될 것으로 예측됩니다.

현재 통계에 따르면, 최근 들어 투자 승인과 공급을 위한 법적 허가를 받은 프로젝트 수는 매우 제한적입니다. 기업들도 호치민시에서 프로젝트를 개발할 토지를 찾는 데 어려움을 겪고 있어 공급 부족 현상이 여전히 지속되고 있습니다.

CBRE의 최근 시장 보고서에 따르면 호치민시 시장의 투자자들은 이 기간 동안 신제품 출시에 더욱 신중한 것으로 나타났습니다. 신규 공급은 부족하고, 호치민시의 주요 거래량은 이전 기간의 재고에서 발생합니다. 3분기에는 약 2,000채의 미판매 아파트가 판매되었는데, 이는 올해 2분기의 거의 두 배에 달하는 수치입니다. 현재 투자자들은 신제품 출시에 적절한 시점을 선택하기 위해 여전히 상황을 고려하고 평가하고 있습니다. 4분기가 다음 단계를 결정하는 요인이기 때문입니다.

한편, 베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료도 비슷한 점을 보여주고 있는데, 3분기 거래량과 흡수율은 전분기 대비 각각 25%와 1%p 감소했습니다. 그 중 아파트 거래량이 가장 많았으며, 3분기 전체 주택 거래의 71%를 차지했고, 신규 아파트 프로젝트의 평균 흡수율은 75%를 기록했습니다.

주택 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 계속 높은 수준을 유지하고 있으며, 특히 아파트 부문에서 그렇습니다. 공급과 수요의 불균형이 점점 더 심각해지고 있기 때문입니다. 공급은 개선되었지만 여전히 수요를 충족시키기 어렵기 때문입니다.

호치민시의 경우, 주로 진행 중인 프로젝트에서 공급이 이루어지기 때문에 1차 가격 수준은 높은 수준에서 안정적으로 유지됩니다. 한편, 호치민시 외곽의 지방과 도시의 1차 가격은 3~5% 범위 내에서 약간 상승했는데, 신규 공급의 판매 가격이 더 높았습니다.

VARS의 아파트 가격 지수도 변화했습니다. 2024년 3분기 기준 하노이 프로젝트 클러스터의 평균 매매가는 m²당 6천만 동에 육박하며, 이는 2019년 2분기 대비 64.0% 상승한 수치입니다. 한편, 같은 기간 호치민시 프로젝트 클러스터의 평균 매매가는 m²당 4,920만 동에서 m²당 6,420만 동으로 상승하여 기준 기간 대비 30.6% 상승했습니다.

향후 몇 년 동안 공급이 부족할 것으로 예상되어 개정된 법률이 시행되면 부동산 가격이 상승할 것이며, 투자자를 보호하는 투명한 법적 환경이 조성될 것입니다. 이는 또한 시장이 프로젝트를 실행하고 개발하는 데 있어 실질적인 재정 능력을 갖춘 투자자를 선택하는 데 도움이 되는 요소입니다.

시장 조사, 누구를 위한 기회인가?

호치민시 부동산 시장은 가장 어려웠던 바닥을 극복했습니다. 2023년 마이너스 성장률에서 2024년 1~9월 부동산 수익은 같은 기간 동안 약 7% 증가해 199조 1,560억 동으로 추산되며 점차 회복세를 보였습니다. 회복은 역전될 수 없는 추세이지만, 개발에 대해 이야기하기에는 너무 이릅니다.

호치민시 건설국의 보고서에 따르면, 올해 첫 8개월 동안 이 도시에서는 상업용 주택 프로젝트 9개에 대해서만 투자 승인을 받았지만 그 규모는 작았습니다. 상업용 주택 프로젝트 중 자본을 조달할 수 있는 프로젝트는 4개에 불과하지만, 아파트의 100%가 고급형이고, 필요한 사람들이 감당할 수 있는 수준을 넘어섰습니다.  

이 문제에 대해 호치민시 부동산 협회(HoREA)는 주택 가격 인하 문제를 해결하려면 먼저 수요와 공급 문제를 해결해야 한다고 생각합니다. 주택 공급을 늘리려면 상업용 주택 공급의 병목 현상을 해결해야 합니다. 구체적으로, 이 도시에는 현재 법적 문제가 있는 프로젝트가 148개가 넘습니다. 수요는 높은데 공급이 부족해 최근 주택 가격이 15~20% 상승했습니다.

완공 중이고 중심지와 연결되는 교통 인프라가 양호한 주택 건설 프로젝트는 수요를 유치할 수 있는 기회가 될 것입니다.

새로운 법률이 발효되고 실제로 시행됨에 따라 내년에는 주택 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 따라서 이때는 완공이 진행 중이고 중심지와 연결되는 교통 인프라가 잘 갖춰진 주택 사업에 대한 수요를 유치할 수 있는 기회가 생길 것입니다. 특히 호치민시 동부지역은 교통문제 해결과 주택공급에 효과적인 것으로 나타나고 있습니다.

지하철 노선이 개통될 예정일 뿐만 아니라, 벨트웨이 프로젝트와 국도 13호선 확장 프로젝트도 이 축을 따라 진행되는 프로젝트에 큰 기회를 열어주고 있습니다. 지역 인프라 프로젝트를 연결하는 중심지로서, 투자자 Kusto Home의 Urban Green 아파트 프로젝트는 수요 측에 "매력적인" 힘을 창출하는 뛰어난 가치를 지니고 있습니다.

실제로 이는 완료 단계에 들어간 희귀한 프로젝트로, 구매자가 프로젝트의 품질과 합법성을 쉽게 시각화하는 데 도움이 됩니다. 확장 중인 국도 13호선에 위치한 이 프로젝트는 고객이 역동적이고 활기찬 투덕 시의 잠재적 수요 개발과 부동산 가치에서 오는 모든 혜택을 누릴 수 있도록 도와줍니다.

아파트 공급이 제한적인 상황에서, 완공률이 높고 다중 연결성이 확보된 프로젝트는 수요를 유치하고 시장 회복을 촉진하는 중요한 요소로 간주됩니다. 또한, 공공시설과 넓은 자연녹지공간은 여러 세대가 함께 사는 가족과 건강과 편리한 교통을 우선시하는 주거공간이 절실히 필요한 사람들에게 적합한 공간입니다.

입지, 편의시설, 완공수준 등의 조건을 충족하는 경우, 유연한 지불정책도 수요를 자극하는 중요한 요소입니다. 어반 그린은 연말 시장에 공급을 창출하기 위해 회복의 "하락 지점"을 포착할 수 있는 몇 안 되는 프로젝트 중 하나일 수 있습니다. 이것이 프로젝트 투자자가 유연하고 우대적인 지불 정책을 시행하는 이유입니다. 구체적으로, 현재 고객은 주택을 인수할 때까지 30%만 지불하고, 원금과 이자에 대한 24개월 유예 기간을 제공하며, 최대 5억 VND 상당의 가구 패키지를 받습니다.

최근의 정책 변화에 따라 국가는 시장 감독과 규제를 강화하여 안정성과 적절한 발전을 보장할 것입니다. 동시에 녹색 부동산 트렌드가 등장하면서 새로운 주기를 맞아 시장을 선도할 것으로 예상됩니다. 이는 완료 수준이 높은 프로젝트가 향후 시장 회복 주기에 맞춰 조기에 "따라잡을" 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html