여전히 과제가 남아 있다

계속해서 과제가 인식되고 있습니다

2023년 4분기는 하노이 주택 시장이 저층 및 아파트 부문 모두에서 지난 10년 동안 신규 공급이 가장 적게 기록된 시기입니다.

아파트 부문의 경우, Savills Vietnam의 시장 보고서에 따르면 2023년 4분기 공급은 전 분기 대비 52% 증가했지만, 전년 대비 1% 감소한 2,876유닛을 기록했습니다. 1차 공급량은 11,911대로 전분기 대비 40%, 전년 동기 대비 41% 감소했습니다. 그러나 이 분기에 기록된 신규 공급은 10,403채에 불과했으며, B등급이 공급의 84%를 차지했습니다. 저층 아파트 부문의 2023년 신규 공급 총량은 272채로 전년 대비 82% 감소했습니다. 새로 공급되는 아파트에는 하동의 새로운 솔라스타 맨션 프로젝트의 58개 아파트와 호아이덕의 기존 안락 그린 심포니 프로젝트의 29개 아파트를 포함하여 총 87개의 아파트가 있습니다. 1차 공급은 16개 프로젝트에서 710대에 그쳤으며, 이는 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 23% 감소한 수치입니다. 타운하우스는 시장점유율 44%로 주요 상품입니다.

두 세그먼트 모두 인기 있는 가격대가 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이 중 1m2당 가격이 5,100만~7,000만 VND인 아파트가 신규 공급의 63%를 차지하며, 전년 대비 24% 증가했습니다. 이 가격대의 아파트는 전체 매매 단위의 49%를 차지했는데, 이는 전년 대비 21% 증가한 수치입니다. 2023년에는 40억 동 이상 가격대의 아파트가 전체 매물의 42%를 차지했는데, 이는 2019년의 3%보다 증가한 수치입니다. 20억 동에서 40억 동 사이의 가격대의 아파트는 시장 점유율의 55%를 차지했습니다. 아파트 중 매매 가격이 20억 VND 미만인 아파트는 3%에 불과합니다.

공급이 제한돼 전체 시장의 평균 1차 판매 가격이 계속 상승하고 있다(사진: 소셜 네트워크)

또한 대부분 개발업체가 가격을 변경하지 않았음에도 불구하고, 고가의 저층 매물로 인해 1차 가격이 상승했습니다. 예를 들어, 1차 빌라 가격은 전 분기 대비 55% 상승하여 1m2당 1억 6천만 동이 되었는데, 이는 주로 2023년 3분기에 메린에서 저렴한 공급이 매각되었기 때문입니다. 주변 가격은 전 분기 대비 3% 상승하여 1m2당 1억 9천 4백만 동이 됐습니다. 상가 가격도 분기별로 3% 상승해 토지 1m2당 3억2,800만 VND에 달했습니다.

세빌스 하노이의 리서치 및 컨설팅 부문 수석 이사인 도 투 항 여사에 따르면 "주택 부문은 토지 및 건설 비용 증가, 개발된 인프라, 향상된 품질로 인해 가격이 계속 상승하고 있습니다. 시장의 공급이 제한적이어서 전체 시장의 평균 1차 매매 가격이 계속 상승하고 있습니다."

2023년 4분기에 판매된 아파트 수는 3,045채로 전분기 대비 45%, 전년 동기 대비 5% 증가했습니다. 신규 공급의 흡수율은 46%입니다. 그 사이, 저층 부동산 부문은 수년 만에 가장 낮은 거래량을 기록했습니다. 2023년 4분기 거래량은 전분기 대비 37%, 전년 동기 대비 67% 감소했습니다. 이 분기의 흡수율은 9%에 그쳐 전 분기 대비 5%포인트, 전년 대비 12%포인트 하락했습니다. 2023년에는 359채만 판매돼 2014년 이후 최저치를 기록했습니다. 저층 주택 거래는 전년 대비 76% 감소했고, 2023년 흡수율은 전년 대비 31%포인트 감소한 36%에 그쳤습니다.

낮은 흡수율에 직면하여, Ms. Hang은 다음과 같이 분석했습니다. "구매자의 심리는 여전히 우려하고 있습니다. 사실, 2023년 1분기에 판매된 아파트 수는 주로 투자자가 평판이 좋고, 법적으로 보장되고, 재정적 의무를 이행한 프로젝트입니다. 따라서 실제 주택 수요에 대한 은행 대출 금리 측면에서 지원되기는 하지만, 구매자는 법적 요인에 대해 어느 정도 우려하고 있습니다. 게다가 은행은 투자자가 프로젝트에 대한 법적 의무를 이행하지 않아 대출 절차를 완료하지 못하는 것에 대해서도 우려하고 있습니다. 이는 구매자의 결정과 판매된 주택 수에 눈에 보이지 않게 영향을 미치며, 대출 금리가 감소했지만 흡수율은 여전히 ​​높지 않은 사실을 설명합니다."

실제 주택이 필요한 주택 구매자에게는 어떤 기회가 있습니까?

항 씨에 따르면, 공급이 제한적이고 1차 가격이 높은 상황에서 실제 주택이 필요한 사람들에게는 2차 시장에서 기회가 있을 수 있습니다. 2차 시장은 더 많은 선택권, 더 저렴한 가격, 더 큰 법적 확실성을 갖추고 구매할 수 있다는 장점이 있습니다. 예를 들어, 1제곱미터당 2차 빌라의 가격은 평균 1차 가격보다 7% 낮고, 2차 타운하우스는 1차 제품보다 24% 낮고, 2차 상업용 타운하우스는 시장의 1차 가격보다 40% 낮습니다.

Do Thu Hang, 수석 이사, 연구 및 컨설팅, Savills Hanoi

동시에 주택 구매자들은 개발 중인 인프라에서 새로운 공급이 나올 것으로 기대할 수 있습니다. 순환도로 3, 5, 4호선과 같은 인프라 투자 프로젝트는 하노이의 주택 시장을 확대하여 도심과 중심 지역의 수요 분산을 목표로 합니다. 개발된 인프라는 주변 지방과 가격이 적당하고 토지 자금이 더 많은 지역의 주택 수요를 늘릴 ​​것입니다.

세빌리스 보고서는 또한 이것이 공급 측면에서 긍정적인 측면이라고 언급했는데, 비중심 지역과 인근 지방의 주택 상품이 하노이의 주택 수요를 충족하는 데 점점 더 도움이 될 것이기 때문이다. 이에 따라 2024년에는 12,100호의 신규 아파트가 시장에 공급될 예정이며, 이 중 87%가 황마이, 남투리엠, 하동 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 흥옌과 박닌은 2024년부터 2026년까지 약 203,000개의 아파트를 공급할 예정입니다. 2026년까지 저층 부문은 37개 프로젝트에서 14,000개의 신규 아파트를 공급받을 것으로 예상됩니다. Vinhomes Co Loa나 Vinhomes Wonder Park와 같은 대형 프로젝트는 시장에 새로운 저층 아파트 공급을 제공할 것입니다.

더불어 주택법, 부동산사업법, 그리고 가장 최근에는 토지법 등의 통과가 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. “투자자들이 미래 상품이 형성되기 전에 재정적 의무를 이행하도록 요구하는 규정은 구매자의 신뢰를 강화하는 내용 중 하나입니다. 따라서 2024-2025년과 그 이후 기간에는 시장 신뢰가 더욱 강화되고, 상품은 실제 재정적 능력을 갖춘 평판 있는 투자자에 의해 제공될 것이며, 이를 통해 시장은 상품에서 더욱 균형 잡히고 다양해질 것입니다.”라고 Hang 씨가 말했습니다.

남 안

원천: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html