저렴한 주택에 대한 이야기의 막힘을 풀다

예정대로, 저는 투자신문으로부터 "저렴한 주택"이라는 주제의 기사를 써달라는 요청을 다시 받았습니다.

G-Home의 총괄 이사, 사회주택 전문가, Nguyen Hoang Nam 씨

1.

솔직히 말해서, 저는 이 이야기에 관해 많은 텔레비전 인터뷰에 참여했고 지난 1년 동안 주택에 관한 기사도 많이 썼지만, '저렴한 주택'이라는 주제가 언급될 때마다 어려움을 겪습니다.

이 이야기가 너무 많은 전문가와 연구자에 의해 분석되고 분석되었기 때문만 아니라, 제가 더 나은 글을 쓸 수 있을지 여부도 어려울 뿐만 아니라, 실제로 프로젝트 개발 컨설턴트, 중개인으로 일하고, 어떤 면에서는 투자자의 역할까지도 하면서 실제로 "저렴한 주택"을 만드는 데는 너무 많은 장애물이 있기 때문입니다.

재정적 잠재력은 부동산 투자 프로젝트의 성공을 크게 좌우하는 요소 중 하나이지만, 현재 현실에 따라 실제 주택 수요가 있는 대다수의 사람들에게 진정으로 "저렴한" 가격 책정 전략을 구축하는 이야기는 모든 기업이 풀어야 할 엄청난 과제입니다.

충분히 큰 토지를 소유하는 것은 프로젝트를 시행하는 데 있어서 단지 필요 조건일 뿐입니다(주택 프로젝트가 비싼지 싼지는 말할 것도 없고요). 그러나 충분 조건은 완료하는 데 수년이 걸릴 수 있는 일련의 긴 절차입니다. 여기에는 해당 토지가 계획되어 있고 토지 용도 전환이 가능한지 여부(비농업 토지가 아닌 경우)는 고려되지 않습니다.

그러나 이 과정은 매우 길고, 프로젝트에 들어가는 비용도 매우 큰 경우가 많습니다. 현재와 ​​같은 장기 프로젝트 승인 절차로 인해 투입 비용이 매우 높은 경우가 많고, 가장 높은 비용은 보통 토지 비용입니다. 대부분 기업이 재정적 레버리지를 활용해야 한다는 흥미로운 이야기는 말할 것도 없다.

어떤 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 구입하기 위해 3,000억 VND를 빌려야 한다고 가정해 보겠습니다. 따라서 프로젝트 절차가 1년 지연될 때마다 기업은 대출 이자 비용의 10%, 즉 300억 VND을 손실하게 됩니다. 그리고 투자 효율성을 보장하기 위해 기업은 이 비용을 가격에 추가할 수밖에 없고, 이로 인해 판매 가격을 낮추는 것이 불가능해집니다.

일반적인 "저렴한 주택"의 경우와 마찬가지로, 사회주택의 경우 기존 현행법에 따른 투자자에 대한 절차 및 우대 투자 정책이 "우대적"인 것처럼 보이지만 실제로는 투자자들이 생각하는 만큼 "우대적"이지 않은 경우가 훨씬 더 어렵습니다.

예를 들어, 2014년 주택법 제54조 3항에서는 투자자가 사업 대상 사회주택 면적의 최소 20%를 임대용으로 확보해야 하며, 5년 후에야 매각할 수 있다고 규정하고 있습니다. 실제로 사회주택 프로젝트 하나에서 투자자는 최대 10%의 이익만 누릴 수 있는 반면, 임대를 위해 최대 20%의 면적을 따로 마련해야 하므로 남는 이익은 거의 없습니다.

사회주택에 대한 우선적 토지 이용료에 관한 일련의 다른 규정이 있지만, 사업체가 사전에 지불하고 나중에 공제하도록 요구합니다. 만약 프로젝트 절차가 5년 ​​정도 걸리게 되면, 사업은 거의 중단되게 됩니다.

2.

사실, 작년 말에 주택법(개정)이 공식 통과된 후, 저를 포함한 업계 동료들은 적어도 기초 기관에서는 문제를 인식하고 법 조항을 보다 실질적인 변경으로 바꿔서 안도감을 느꼈습니다.

특히 주택 매수자 주체의 구속을 해제하고, 사회주택 사업을 시행할 때 프로젝트 투자자에게 우대 정책을 적용하도록 하는 규정을 신설하여 이 부문의 발전을 저해하던 오랜 장애물을 해소했습니다.

예를 들어, 제85조에 따르면 토지이용료 및 토지임대료의 면제; 우대부가가치세, 법인소득세 등 우대금리로 대출을 받으세요. 성 인민위원회는 프로젝트의 기술 인프라 시스템과 지역 기술 인프라 시스템의 연결을 지원하여 프로젝트 범위 내외의 사회 인프라의 동기화를 보장합니다.

또한 투자자는 사회주택 건설구역에 대한 총 건설 투자비용의 최대 10%의 이익을 얻을 권리가 있습니다. 총 주거용 토지 면적의 최대 20%는 업무, 서비스, 상업 및 주거용 건물 건설에 대한 투자를 위해 예약되거나, 주거용 건물 총 바닥 면적의 20%는 업무, 서비스 및 상업적 목적으로 예약됩니다. 사업, 상업 서비스 및 상업용 주택 부문에 대해 별도로 회계 처리하고 모든 이익을 누립니다. 법률에 따라 규정된 기타 인센티브(있는 경우).

주택법(개정)의 핵심 변경 사항 외에도 약 1개월 후에 통과된 토지법(개정)도 많은 내용을 변경하여 많은 전문 법률의 '복잡', '중복', '얽힘'을 줄이기 위해 어려움을 해소했습니다.

이는 보다 조화롭고 투명하며 깨끗한 투자 환경을 조성하기 위한 국가 관리 기관의 획기적이고 매우 수용적인 변화입니다.

이를 통해 기업 리더들은 해결책을 찾기 위해 여러 기관을 돌아다니면서도, 한 곳에서는 제대로 하고 있지만 다른 곳에서는 여전히 잘못하고 있어서 해결책을 찾지 못하는 상황을 피할 수 있습니다.

"시 단위에서 구 단위에 묻고", "구 단위에서 도 단위에 묻고", "도 단위에서 장관 단위에 묻고", "부처 단위에서 총리에 묻고" 하는 과정만 세어도 제가 추산한 평균 질의응답 주기는 최대 3개월이 걸릴 것입니다. 그리고 이 과정이 단축된다면 실제 주택이 필요한 사람들에게 주택이 공급될 때 평방미터당 주택 가격이 상당히 낮아질 것입니다.

칸호아성의 사회주택 프로젝트.

3.

일반적으로, 현실적으로 볼 때 저렴한 주택 부족 문제는 베트남에서만 발생하는 문제가 아니라 선진국을 포함한 세계 여러 나라에서 공통적으로 나타나는 문제입니다. 그리고 주택 문제, 특히 저렴한 주택 문제를 해결하는 것은 한 사람이나 한 조직이 하룻밤 사이에 해결할 수 있는 일이 아니며, 사회 모든 부문의 기여, 공공, 민간 부문과 국민의 공동 노력이 필요합니다.

국회 경제위원장 부홍탄(Vu Hong Thanh)이 제7차 국회인 5월 20일 오전 회의에서 국회에 제출한 보고서에는 정부가 상황을 평가하고 안정시키기 위한 해결책을 마련해야 한다는 의견과 동시에 정부가 지난 사회주택 개발에 대한 포괄적인 검사를 지시하고 어려움, 부족함, 위반 사항 및 부정성을 파악하여 법률 규정에 따라 엄격하게 처리해야 한다는 요청이 담겨 있었습니다.

저는 검사에 동의합니다. 왜냐하면 현재의 비효율적인 현실을 바꾸는 데에는 메커니즘과 정책이 어렵지만 매우 중요하기 때문입니다. 문제는 무엇을 조사할 것인가, 어떻게 조사하여 합리적인 해결책과 개선책을 찾을 것인가, 그리고 이 "어려운" 부문에 투자자를 유치하는 데 부정적인 사고방식을 조성하지 않을 것인가입니다.

현재, 법령 제49/2021/ND-CP호 제1조 4항에 따르면, 특별 및 1종 도시 지역에서 토지 이용 규모가 2ha 이상인 상업용 주택 프로젝트 또는 2종 및 3종 도시 지역에서 토지 이용 규모가 5ha 이상인 상업용 주택 프로젝트는 총 토지 면적의 20%를 사회 주택 건설을 위해 예약해야 합니다.

이론상, 이 토지 기금은 깨끗한 땅(개간된 땅)이어야 하며, 인프라도 있어야 합니다. 그러나 실제로는 모든 지방에 63개 지방/도시에 도시 지역이 있습니다. 그렇다면 왜 아직도 사회주택 사업을 전혀 시행하지 않는 지방이 많은 것일까요? 이 땅은 어디로 가는가? 따라서 이는 국회 경제위원회에서 제안한 대로, 집중적으로 검사해야 할 사안입니다.

물론, 그 외에도 저는 이전 기사에서 절차적 문제로 인해 빈곤층과 소외계층이 사회주택을 얻는 데 어려움을 겪는 사례를 많이 언급했습니다. 현재 규정상 사회주택을 구매할 수 있는 10대 대상에 '공무원, 공무원, 공공근로자'만 포함시키고, 계약만 하고 아직 급여를 받지 않은 근로자는 제외하는 것은 엄청난 제약으로, 이를 점검하고 해소해야 합니다. 이를 통해 빈곤층이 사회주택을 구매할 수 있는 자격이 있으면서도 지역 인증이 없다는 이유만으로 지쳐 기다리는 상황을 근절할 수 있습니다.

매수되는 사람이 정말 저소득층인지 아닌지도 논란의 여지가 있는 문제입니다. 사실, 많은 사람의 주급은 "낮을" 수 있지만 "부업"은 매우 높을 수 있으며 현재 데이터 시스템은 이를 감지할 수 없습니다.

4.

최근 법률 개정 프로젝트에서 제가 감사하게 생각하는 점 중 하나는 기초 기관이 매우 수용적이고, 시장 구성원들의 의견을 적극적으로 경청하고, 관행을 조사하고 평가했다는 점입니다. 이는 긍정적인 측면입니다. 왜냐하면 양측의 실제적인 단점을 깊이 있게 살펴봐야만 시장이 직면한 문제의 근본 원인을 해결하고 장애물을 신속하게 해결할 수 있기 때문입니다.

따라서 저는 미래의 집행, 감독 및 검사에 대한 이야기도 개방과 집중의 정신을 바탕으로 하고, 시장이 직면한 핵심 문제를 해결하기를 바랍니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html