호치민시 부동산 '재고 없음'의 역설

시장은 닫혔습니다…

구체적으로, 호치민시 건설국이 최근 발표한 2023년 4분기 및 2023년 전체 부동산 시장 보고서에 따르면 부동산 사업 활동은 여전히 ​​많은 어려움에 직면해 있지만 점차 회복되고 있으며, 다음 분기의 마이너스 성장률은 이전 분기보다 낮아졌습니다. 그 중 올해 첫 6개월은 11.58%의 마이너스 성장을 기록했고, 처음 9개월은 8.71%의 마이너스 성장을 기록했으며, 연간으로는 6.38%에 불과했습니다.

공급 측면에서, 2023년 4분기에만 호치민시에는 3,700여 세대가 시장에 출시될 수 있는 상업용 주택 프로젝트가 4개 있으며, 공급의 100%가 고급 아파트 부문에 해당합니다. 2023년 공급량은 2022년 같은 기간에 비해 20.6% 증가했으며, 이 주택들은 모두 판매되었으며 재고는 없습니다.

켄톤 노드 프로젝트만 해도 팔리지 않은 아파트가 약 1,600채나 됩니다.

건설부에 따르면 재고는 부동산이 사업에 적합한 날짜로부터 1년 후부터 계산되며, 매매되지 않았거나 매매되지 않은 경우입니다. 아마도 이것이 호치민시 건설국이 보고서에서 위에서 언급한 대로 다소 "괜찮은" 숫자를 제시한 이유일 것입니다. 거래가 여전히 매우 느리고 시장이 여전히 부정적으로 성장하고 있음에도 불구하고 재고가 전혀 없다는 것입니다. 그러나 DKRA 그룹의 연구개발 부국장인 보 홍 탕 씨는 많은 신규 프로젝트가 허가를 받았고, 판매 자격 통지를 받지 못했지만, 기업들이 "녹색 쌀"을 판매하고 있기 때문에 이 규정은 현실에 가깝지 않다고 말했습니다. 프로젝트가 판매 가능해질 무렵에는 이미 사라졌습니다.

오히려 수십 년 동안 판매된 프로젝트 중에서도 여전히 판매할 수 없는 재고가 남아 있는 경우가 많습니다. 따라서 더 정확히 말하면, 재고는 프로젝트가 판매 가능한 시점과 투자자가 제품을 시장에 출시하는 시점에 계산되어야 합니다. 이런 방식으로 계산된 재고량은 통계적 시점마다 변경됩니다. 따라서 현재 건설부의 산정방식은 시장에서의 현실성과는 거리가 멀 수 있다. 재고는 판매 시점부터 시작해서 프로젝트가 100% 소모될 때까지 수년에 걸쳐 축적되어야 합니다.

위의 주장에 대해 보 홍 탕 씨는 호치민시 건설국의 보고서는 정확하지 않다고 말했습니다. 왜냐하면 실제로 이 도시에는 기존 재고와 신규 재고의 양이 매우 많기 때문입니다. 가장 확실한 증거는 올해 초부터 거래가 거의 없고, 팔리지 않은 상품이 많고, 재고로 남아 있는 프로젝트가 많다는 것입니다.

부동산 전문가는 또한 다음과 같이 단언했습니다. 호치민시에 부동산 재고가 없다는 것은 터무니없는 일입니다. 2023년 내내 구매력이 낮을 것이기 때문입니다. 고객 요구와 타깃 고객을 충족하는 프로젝트가 한두 개만 잘 팔리는 반면, 나머지 고급 부동산 프로젝트는 매우 느리게 팔리거나 전혀 팔리지 않습니다. 어떤 프로젝트에는 시장에 적합한 재고가 전혀 없다고 한다면 타당하지만, 재고가 전혀 없는 시장은 불가능합니다. 이 전문가는 "거래소나 관련 업체를 통해 판매된 많은 프로젝트가 100% 판매를 발표하지만 실제로는 해당 거래소가 재판매를 위해 '물건을 보관'하고 있다"고 말했습니다.

…하지만 기업들은 여전히 ​​팔리지 않은 상품을 가지고 있습니다.

2023년 9월말 통계에 따르면, 부동산 기업 10곳의 재무제표에 따르면 총 재고 가치는 30만조 동(약 1조 2천억 원) 이상으로 기록되었으며, 이는 같은 기간 대비 5% 증가한 수치입니다. 노바 부동산 투자 그룹 주식회사(노바랜드)의 2023년 3분기 말 재고 가치는 137,755억 VND를 넘었습니다. 칸디엔 회사는 17조 1,520억 VND의 재고를 기록했습니다. 남롱그룹은 16조8000억 VND의 재고를 보유하고 있다. Dat Xanh Group은 14조 7,880억 VND의 재고를 보유하고 있습니다. Quoc Cuong Gia Lai는 또한 7,1000억 VND의 재고를 보유하고 있습니다... DKRA 그룹의 통계에 따르면, 현재까지 호치민시의 아파트 부문만 7,890유닛의 재고를 보유하고 있으며, 2022년 대비 13.2% 증가했습니다. 타운하우스와 빌라 부문의 현재 재고는 2,904개입니다.

최근 민간경제발전연구위원회(4기)가 증권거래소에 상장된 1,579개 기업(10개 업종)의 재무제표를 사전 분석한 결과, 2022년 중반부터 2023년 2분기 말까지 모든 업종의 매출이 감소했다고 밝혔습니다. 가장 심각한 것은 부동산 및 건설 그룹입니다. 이 두 그룹은 현금 ​​흐름에 가장 큰 문제가 있는 그룹으로, 재고 일수와 매출채권 일수(판매 후 매출채권을 회수하는 데 걸리는 평균 시간)가 몇 배나 늘어납니다. 분석 결과, 2023년 1분기 부동산 재고의 평균 일수는 최대 5,662일로 나타났으며, 일부 업체는 최대 54,334일까지 재고가 있는 것으로 나타났습니다. 즉, 기업이 상품 바구니를 전부 팔려면 149년이 걸릴 것입니다.

호치민시 부동산 시장 여전히 침체

기업의 어려움을 해결하기 위해, 4위원회는 자본 접근, 비용 확장, 비용 절감을 통해 기업의 현금 흐름을 지원하는 데 중점을 둔 정책을 권고합니다. 이를 통해 기업은 최소한 2023년 하반기 또는 내년 상반기까지 단기 현금 흐름을 창출할 수 있습니다. 패널 IV는 또한 통화 정책 외에도 총 수요를 촉진하기 위해 반주기적 재정 정책이 필요하다고 생각합니다. 예를 들어, 공공 투자를 촉진하고, 대규모 인프라에 집중하고, 사회 주택을 개발하는 것입니다. 한편, 건설, 건축자재, 부동산 산업 분야의 기업을 지원합니다. 다른 한편으로는 근로자들의 실제적 요구를 충족시킨다. 또한, 지금은 사람들이 휴식을 취할 시기이므로 세금 및 기타 비용을 줄이거나 연기하는 것이 필요합니다.

장기적으로, 패널 IV는 성장이 신용에 지나치게 의존하는 것을 피하기 위해 현대적 자본 시장을 개발하는 데 주의를 기울일 것을 권고합니다. 각 수익 규모 집단과 산업에 적합한 법인소득세 정책을 설계하기 위한 분석을 계속하여 실시하여 예산 수입 증대를 통해 기업의 발전을 도모하는 목표를 달성합니다.

부동산 전문가 판 민 찬은 현실적으로 부동산 재고가 매우 많다고 언급했습니다. 예를 들어, 나베 지구의 켄톤 노드 프로젝트 하나만 해도 팔리지 않은 아파트가 1,600채나 됩니다. 또는 투덕시의 어떤 프로젝트에서는 수천 개의 제품을 출시했지만 매출은 여전히 ​​매우 적습니다. 실제로 거래 감소와 유동성 부족으로 인해 재고가 늘어나고 있습니다. 부동산 부문은 주로 투자자에게 서비스를 제공하는 고급 상품입니다. 그뿐만 아니라 법적 어려움, 채권 자본 조달의 어려움, 신용 자본에 대한 접근 제한, 현금 흐름의 어려움 등으로 인해 부동산 재고가 증가했습니다.

이 전문가는 기업을 "구하고" 시장이 조만간 회복되도록 지원하기 위해 지금 가장 큰 해결책은 재고 정리, 법적 문제 해결을 위한 노력을 강화하는 동시에 미완성 부동산 프로젝트를 "풀어내는" 것이라고 권고합니다. 해결책은 공허한 구호가 아니라 실용적이어야 합니다.

전국 부동산 재고 감소

53/63개 지방의 보고서에 따르면, 2023년 4분기에 해당 프로젝트의 부동산 재고는 약 16,315채(아파트, 개별 주택, 토지 포함)입니다. 아파트 2,826채, 주택 5,173채, 토지 8,316채가 포함됩니다. 재고 비율은 주로 개별 주택 부동산 부문과 프로젝트의 토지 구획에 있습니다. 2023년 4분기 아파트 부문 재고는 2023년 3분기 대비 약 88.42%였습니다. 토지 부문 재고는 3분기 대비 약 115.66%였고, 개별 주택 부문 재고는 3분기 대비 약 78.93%였습니다.

따라서 2023년에는 공동주택, 단독주택, 토지구획 등 사업별 부동산 재고가 감소하는 추세를 보이는 것을 알 수 있다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm