최근 많은 부동산 사업체들이 주택대출과 관련된 규제에 대해 우려를 표명했습니다.
구체적으로, 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 차우 씨는 자신과 부동산 사업체가 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN에 의해 개정 및 보완됨)의 제2조 11항 a항의 규정에 대해 매우 우려하고 있다고 말했습니다.
부동산 사업은 변화와 어려움으로 가득한 올해를 보냈습니다.
이 규정에 따르면, 상업용 주택을 포함한 주택을 매수하기 위한 개인에 대한 부동산 담보 대출의 경우, 은행은 완공되어 인도된 주택, 즉 매물 주택만을 매수하기 위한 개인에게 대출할 수 있습니다.
따라서, 통지문 22/2023/TT-NHNN은 은행이 미완성 상업용 주택(즉, 미래에 형성되는 상업용 주택)을 매수하기 위해 개인에게 대출을 제공하고 해당 주택 자체를 담보로 대출을 제공하는 것을 허용하지 않습니다. 따라서 미래에 상업용 주택을 구매하기 위해 대출을 받으려는 개인은 다른 담보 조치를 취하거나 다른 자산으로 담보를 마련해야 할 것입니다.
이 내용에 대하여 국립은행은 1월 31일에 답변하였습니다.
국가은행에 따르면, 상업은행(CB)과 외국은행 지점의 자본안전비율을 규정하는 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN에 의해 개정 및 보완)은 신용기관의 신용공여업무를 지침하는 문서가 아닙니다.
통지문 41/2016/TT-NHNN의 제2조 제10항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "부동산 담보 대출이란 부동산을 매수하고 부동산 프로젝트를 수행하기 위해 개인 또는 법인에게 제공되는 대출이며, 담보 거래에 관한 법률의 규정에 따라 대출로 형성된 부동산 프로젝트인 부동산 자체에 의해 담보되는 대출입니다."
국립은행은 통지문 22/2023/TT-NHNN이 이 내용을 수정하거나 보완하지 않는다고 확인합니다. 주택을 매수하고 향후 주택에 대한 담보(모기지)가 필요한 기관 및 개인은 담보자산의 가치에 대한 대출 잔액의 비율로 계산된 보증비율(LTV)에 따라 30~120%의 위험 계수를 적용합니다. LTV 비율에 대한 정보가 없는 경우 위험 요소는 150%입니다.
사회주택을 매입하기 위한 대출은 주택이 인도를 위해 완공되었다는 조건을 충족할 필요가 없습니다.
국립은행에 따르면, 통지문 41/2016/TT-NHNN의 제2조 11항은 다음과 같이 규정하고 있습니다: "주택담보대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 하는 대출입니다. 다음 조건을 모두 충족해야 합니다: 부채 상환의 원천이 대출에서 발생한 임대 수입의 원천이 아닙니다. 주택은 주택 매매 계약에 따라 완공되었습니다.
12구(호치민시)의 사회주택 지역
고객이 담보거래법의 규정에 따라 채무를 상환할 수 없는 경우, 은행 및 외국은행 지점은 주택담보대출을 처리할 수 있는 전적인 법적 권한을 갖습니다.
이 주택담보대출로 구성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함의 원칙(대출 승인 당시 시장 가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가되어야 합니다(제3자 또는 은행 또는 외국은행 지점의 신용승인 부서와 독립된 부서에서 평가).
한편, 통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 1항은 다음과 같이 규정하고 있다. "1. 제2조 11항을 다음과 같이 개정 및 보완한다. "11. 주택담보대출이란 개인이 주택을 매수하기 위하여 받는 부동산을 담보로 한 대출로서, 다음 조건을 충족하는 주택을 매수하기 위하여 받는 부동산을 담보로 한 대출을 포함합니다. 즉, 부채를 상환하기 위한 자금원이 대출로 발생한 주택 임대 자금원이 아닙니다. 주택 매매 계약에 따라 주택이 완성되어 인도되었습니다.
고객이 담보거래법과 주택법의 규정에 따라 채무를 상환할 수 없는 경우, 은행과 외국은행 지점은 주택담보대출을 처리할 수 있는 전적인 법적 권한을 갖습니다.
이 주택담보대출로 구성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함의 원칙(대출 승인 당시 시장 가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가되어야 합니다(제3자 또는 은행 또는 외국은행 지점의 신용승인 부서와 독립된 부서에서 평가).
국영 은행
주택담보대출의 경우, 양도완료조건 등 규정된 조건을 충족하는 주택을 매수하기 위한 주택담보대출, 사회주택을 매수하기 위한 대출, 정부의 지원사업 및 사업에 따른 주택을 매수하기 위한 대출 등이 포함됩니다.
주택담보대출에 적용되는 위험 요소는 LTV 비율과 소득비율(DSC)에 따라 20~100%까지 다양합니다. 사회주택을 매수하거나, 정부 지원 프로그램 및 사업에 따른 주택을 매수하기 위한 대출의 경우, 정부의 사회주택 장려 정책을 이행하기 위해 주택이 인도 완료되어야 한다는 조건을 충족할 필요가 없으며, 위험 계수가 20~50%에 불과해 다른 주택담보대출보다 낮습니다.
국립은행에 따르면, 주택 매매 계약에 따른 완공된 주택의 조건은 주택 담보 대출(부동산을 담보로 한 다른 채권보다 위험 계수가 낮음)에만 적용됩니다.
조직 또는 개인이 미래의 주택을 건설하거나 구매할 필요가 있고 미래의 주택을 저당으로 잡는 경우, 이는 통지 41/2016/TT-NHNN 제2조 10항에 규정된 대로 부동산을 담보로 한 대출이 되며, 해당 위험 계수는 통지 41/2016/TT-NHNN 제9조 10항에 따라 적용됩니다.
"따라서 이 규정은 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않으며 현재 규정(민법, 주택법, 부동산 사업법, 투자법 2020, 신용 기관법 2024)에 반하지 않습니다."라고 국가 은행은 밝혔습니다.
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