호치민시나 칸토에 집을 사려면 15억을 빌려야 할까요?

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전문가들은 투자나 정착 목적에 따라 신중하게 고려해 보라고 조언합니다. 호치민시에서 집을 사는 것이 은행 대출 승인을 받기가 더 쉬울 것입니다.

안녕하세요 전문가님, 저희 가족은 현재 호치민시에서 일하고 있지만, 장래에 살 곳을 마련하기 위해 칸토에 집을 사려고 합니다. 현실적으로 호치민시에서는 저희의 필요에 맞는 집을 살 만큼 돈을 모으는 게 매우 어렵기 때문입니다. 가족의 월 소득은 약 4,500만~6,000만 VND이고, 그 중 약 2,500만 VND는 식비, 교통비, 500만 VND는 임대료와 자녀 교육비로 지출됩니다.

전문가에 따르면, 25억 VND에 집을 사서 빨간책을 담보로 잡고 은행에서 15억 VND를 빌려야 할까요? 현재 갚아야 할 빚도 없고, 다른 투자도 없으며, 현금으로 7억 VND의 잉여금이 있습니다. 감사해요!

트롱 냔

2024년 2월 투득시(호치민시) 보응우옌지압 거리 동쪽 부동산. 사진: 꾸인트란 — 2024년 2월 투득시(호치민시) 보응우옌지압 거리 동쪽 부동산. 사진: *꾸인트란*

컨설턴트:

귀하의 재정 상황과 현재 고려하고 있는 사항에 관해 아주 자세한 정보를 제공해 주셔서 기쁩니다. 사실, 집을 소유하는 것, 특히 첫 집을 소유하는 것은 항상 큰 계획이자 많은 젊은 가족에게 걱정거리이기도 합니다. 따라서 이 집을 구매하기 위한 재정적 자원 역시 신중하게 고려해야 할 문제입니다. 하지만 귀하의 가족이 7억 VND의 현금 잔액을 보유하고 있다는 사실은 귀하가 주택 구매 계획을 준비했다는 것을 보여줍니다. 귀하께서 제공해 주신 정보를 바탕으로 다음과 같은 조언을 드리고자 합니다.

주택 구입을 위한 자금 조달 방법을 살펴보기 전에, 지출과 저축 관리에 대한 섹션을 살펴보겠습니다. 정보에 따르면, 귀하 가족의 현재 소득 대비 저축률은 44-58%로, 우리가 상담한 많은 가정과 비교했을 때 매우 좋은 저축률로 간주됩니다. 하지만 저는 가족을 위한 재정적 보호 조치에 대해 언급하신 것을 본 적이 없습니다. 사실 인생에는 항상 위험과 불확실성이 존재하므로, 특히 생계를 책임지는 사람의 경우, 가족의 재정과 건강을 보호하기 위해 생명보험 계약이 필요합니다.

또한 예상치 못한 상황에 대비해 여유 자금을 유지해야 합니다. 전문가에 따르면, 가족이 이미 생명보험에 가입되어 있다면, 적립금은 7,500만 VND(3개월 치 생활비)로 유지할 수 있습니다. 그 반대의 경우에는 1억 5천만원(6개월치 지출분)의 예비비를 유지해야 합니다. 가족의 현재 현금 잔액에서 비축금을 인출하여 은행에 예금하면 이자가 발생하고 필요할 때 신속하게 사용할 수 있습니다. 하지만 가족의 월 지출에 변화가 생기면 예비금도 조정해야 합니다.

적립금을 마련한 후, 25억 동으로 집을 사서 적금증권을 담보로 15억 동을 대출받을지 말지 논의해보겠습니다. FIDT 전문가에 따르면, 현재 상황에서 2분기 말까지 부동산 시장은 여전히 크게 개선될 기미가 보이지 않아 가격이 회복되거나 상승하기 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 이때 거주용 주택을 구매하는 것도 적절한 선택입니다. 당신은 25억 VND에 집을 사려고 하는데, 그 중 15억 VND를 대출받았고 현금으로 7억 VND가 있어서 3억 VND가 남았습니다. 다른 자금원이 있는지는 확실하지 않습니다. 집을 구매할 때 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.

호치민시에서 25억 VND의 가격으로 집을 구매한다면, 나베, 투득, 호크몬과 같은 교외 지역을 선택하거나, 중간 가격대의 아파트를 고려하는 것이 좋습니다. 타운하우스를 구매할 때는 위치뿐만 아니라 주택의 합법성과 계획에도 주의를 기울여야 합니다. 이를 통해 은행에서 대출과 담보대출을 보다 원활하게 진행할 수 있습니다. 아파트를 구매한다면, 구매하는 아파트에 핑크북이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 현재 일부 아파트에는 핑크북이 없어 대출 과정에서 불편을 겪을 수 있으며, 투자자와 제휴된 은행에서만 대출이 가능합니다. 동시에 아파트를 구매할 때 이 부문의 특성에도 주의를 기울여야 합니다. 이 부문은 일반적으로 처음 5~6년 동안만 가치가 오르고, 6년 이후에는 가격 상승이 둔화됩니다.

칸토에서 부동산을 구매하는 경우, 거주 목적으로 돌아올 것인지, 투자 목적으로 이사할 것인지 등 미래 목표를 더 명확하게 정의해야 합니다. 이때 투자한다면, 부동산에 투자할 때 얻는 수익률은 주식이나 펀드 등 다른 투자 수단에 투자할 때보다 거의 매우 낮을 것입니다. 따라서 지금은 칸토에서 부동산을 매수하지 않는 것이 좋습니다. 대신 주식에 투자하거나(금융 시장에 대한 이해가 있다면) 펀드 증서에 투자하여 효율성을 최적화하는 것이 좋습니다. 현재 주식과 펀드증권은 성장 잠재력이 좋기 때문입니다.

나중에 거주할 목적으로 구매하는 경우, 특히 이자율이 낮은 은행의 경우 대출 시 지방 토지 담보 대출을 허용하지 않는 경우가 많다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 우리의 추천에 따르면, 거주용 주택을 구매해야 하는 경우, 업무상 필요에 맞춰 호치민시에서 주택을 구매하는 것을 고려해야 하며, 은행 대출도 쉽게 받을 수 있습니다.

이런 기준으로 호치민시에서 집을 사기 위해 돈을 빌린다면, 은행은 보통 집값의 최대 70~80%까지만 대출해 주기 때문에(즉, 대출받을 수 있는 최대 금액은 17억 5천만~20억 동입니다), 총 15억 동을 빌릴 수 있습니다. 현재 은행 이자율은 최근 몇 년에 비해 상당히 낮습니다. 시중의 많은 은행에서는 1년, 3년 또는 5년 기간의 우대 고정 금리를 적용한 대출 상품을 제공하고 있습니다. 하지만 저는 은행에서 일반적으로 적용하는 연 8~11%의 평균 이자율을 알려드리므로, 여러분이 보다 포괄적인 관점을 가질 수 있을 것입니다.

연평균 이자율이 8%라면 15억 VND를 빌리고 25년 동안 매달 갚아야 할 금액은 약 1,500만 VND로, 이는 가계의 현재 잉여금(수입에서 지출을 뺀 금액)의 45~75%에 해당합니다. 연이율이 11%일 경우, 매달 평균 1,900만 동을 납부해야 하며, 이는 잉여금의 55~95%에 해당합니다. 위의 이자율 옵션에 따른 월 상환액을 고려하면, 귀하는 빚을 갚을 수 있을 것으로 믿습니다. 하지만, 준비금을 유지한 후 남은 현금 잔액은 5억 5천만~6억 2천 5백만 동에 불과하다는 점을 고려해야 합니다. 즉, 25억 동에 집을 사서 은행에서 15억 동을 빌리더라도 3억 7천 5백만~4억 5천만 동이 부족하게 됩니다.

또한, 다른 자금 조달 수단이 없고 집을 소유하기 위해 최대 19억 달러를 빌려야 하는 경우도 논의하고 싶습니다. 제가 권고드리고 싶은 건 대출 기간을 30년으로 연장하는 것입니다. 그러면 연이율이 8%라고 하면 매달 내는 금액은 약 1,800만원으로 현재 잉여금의 52~90%에 해당합니다. 연이율이 11%일 경우, 매달 지불하는 금액은 약 2,300만 VND입니다. 하지만 집을 사면 임대료로 500만 달러를 쓸 필요가 없으니 이 빚을 갚을 수 있을 거라고 생각합니다.

마지막으로, 앞서 언급했듯이 집을 사면 가족의 월 생활비는 500만 동이 줄어들지만, 은행 대출 상환 비용이 늘어나므로 가족의 필요에 맞춰 저축금을 조정해야 합니다. 이 시점에서는 남은 잉여금을 사용하여 위에서 제가 추천한 수준에 도달할 때까지 예비 자금을 쌓아야 합니다. 충분한 예비 자금이 생기면, 매달 은행 대출금을 갚고 남은 잉여금을 저축, 주식 투자, 펀드 증서 등 다른 투자처에 투자하여 보유 자산을 다양화해야 합니다.

위의 내용은 가족을 위해 집을 살 때 고려할 수 있는 옵션에 대한 저의 조언입니다. 올바른 옵션을 선택하시길 바랍니다!

응우옌 티 누 꾸인 박사
호치민시 은행대학교 강사
FIDT의 개인 재정 계획 전문가