투자자의 지불 능력

VIS Rating은 부동산 개발업체의 부채 상환 능력이 2023~2024년의 약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상합니다.

부동산 투자자의 신용도 회복 기대

VIS Rating은 부동산 개발업체의 부채 상환 능력이 2023~2024년의 약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상합니다.

VIS Rating이 어제 오후(11월 28일)에 발표한 매출 기준 상위 30개 주거용 부동산 회사의 데이터를 기반으로 한 주거용 부동산 산업 보고서에 따르면 2024년 3분기 하노이와 호치민시의 부동산 매매가 전 분기 대비 48% 증가해 지난 4분기 중 가장 높은 수준을 기록했다고 밝혔습니다. 주택 수요는 여전히 강세를 유지하고 있으며, 이는 높은 흡수율과 작년 같은 기간의 1%에 비해 7%에 달하는 주택 대출의 강력한 증가에 반영되어 있습니다.

주택 가격 상승에 대한 예상과 선불금 감소가 합쳐져 주택 구매자의 수요는 앞으로도 계속 강세를 보일 것으로 예상됩니다. VHM, NLG, KDH, AGG, HDC 등 많은 개발사들이 주로 고급 부문에서 매출 증가를 기록했습니다. 그러나 보고서 워치리스트에 포함된 투자자 들의 2024년 상반기 수익과 이익은 2023년 매출 부진으로 인한 인도량 감소로 인해 작년 동기 대비 각각 20%, 43% 감소했습니다. 따라서 60% 이상의 투자자들이 2024년 전체 연도 이익 계획을 완료하지 못할 것으로 예상됩니다.

투자자의 60% 이상이 2024년 전체 기간에 대한 수익 계획을 완료하지 못할 것으로 예상됩니다.

최근 발표된 많은 새로운 부동산 규정은 2025년 이후의 판매 프로젝트 개발을 촉진할 것입니다. 2024년 3분기에는 토지법, 주택법, 부동산사업법 개정안의 시행을 지원하기 위해 20개 이상의 법령과 통지문이 발표되었습니다. 투자자들은 절차를 진행하고 새로운 프로젝트 개발을 촉진하는 데 있어 더욱 명확한 지침을 얻을 수 있게 됩니다. 이러한 측면에는 토지 평가, 토지 취득, 수수료 및 기타 여러 요소가 포함됩니다.

또한, 정부는 2024년 초부터 주요 부동산 프로젝트에 대한 법적 승인을 가속화하기 위한 노력으로 인해 2024년 3분기에 판매되는 신규 허가 및 적격 프로젝트가 증가했습니다.

VIS Rating은 2025년에 개발사들이 신규 프로젝트 수를 급격히 늘려 매출과 현금 흐름을 개선할 것으로 예상합니다. 이 부문의 부채 상환 능력은 2024년 3분기에도 여전히 약하지만, 매출 증가에 힘입어 새로운 규제와 개발자 현금 흐름이 개선되면서 레버리지가 억제될 것으로 예상됩니다.

2024년 3분기 현재, VIS Rating에서 추적하는 투자자의 절반 이상은 레버리지와 부채 상환 프로필이 취약합니다. 이는 주로 2021~2023년 프로젝트 개발을 위한 과도한 레버리지와 2023년부터 시장 심리가 악화되면서 완료되지 않은 프로젝트 재고, 미판매 재고가 쌓이기 때문입니다.

부동산 투자자 의 부채 상환 능력은 2023~2024년의 약세 수준에서 점차 개선될 것으로 예상됩니다.

하지만 매출 진척이 개선됨에 따라 VIS Rating은 부동산 개발업체의 부채 상환 능력이 2023~2024년의 약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상합니다.

새로운 프로젝트 판매와 현금 흐름에 대한 긍정적인 전망으로 인해 개발업체 의 부채 보장 비율이 점차 개선될 것입니다. 2024년 7월에 시행되는 새로운 규정은 신규 프로젝트에 대한 부채 사용을 제한합니다. 따라서 VIS Rating에서는 2022~2023년 기간 동안 부채 증가율이 연간 15%로 최고치를 기록한 이후 계속해서 둔화될 것으로 예상합니다.

투자자들이 발행한 약 22조 VND 규모의 채권이 2024년 4분기에 만기가 되는데, 이 중 대부분은 이전 기간에 원금과 이자 지급이 연체되었습니다. 2024년 4분기에 만기가 도래하는 약 13조 VND의 채권은 2023년 원금 및 이자 지급을 연기했으며, 채권자들과 성공적으로 협상하여 지급을 내년으로 연장했습니다.