하노이 공급 부족, 서부 저층 부동산 '뜨거워지고'

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공급량 역대 최저, 가격 급등

2023년 3분기 시장조사기관 보고서에 따르면 빌라와 타운하우스 공급이 역대 최저 수준으로, 매매 가격이 지속적으로 상승하고 있는 것으로 나타났습니다. 특히, 세빌리스 보고서에 따르면 하노이의 빌라 및 타운하우스 부문은 3분기에 전분기 대비 76%, 전년 동기 대비 94%의 신규 공급 감소를 기록했습니다. 1차 공급은 전분기 대비 9%, 전년 동기 대비 39% 감소했으며, 타운하우스가 우세했습니다.

전체 시장을 고려하면 2023년 첫 9개월 동안의 총 공급량은 2019년 대비 1/20에 불과합니다. 공급량은 적지만 주로 지아람(Gia Lam)과 같이 도심에서 멀리 떨어진 지역에 집중되어 있으며, 심지어 많은 양의 공급이 이전에는 거의 주목받지 못했던 교외 시장이었던 흥옌(Hung Yen)에서 발생합니다. ‏

세빌스와 같은 견해를 가진 CBRE 베트남 하노이 지점의 응우옌 호아이 안 수석 이사도 하노이의 빌라와 타운하우스 공급이 수년 만에 최저 수준이라고 단언했습니다. 2023년 3분기에 하노이 시장은 북부와 흥옌에 집중된 5개 프로젝트를 통해 710개의 신규 주택 판매를 기록했습니다. 2023년 2분기와 비교했을 때 3분기 매출은 약 5배 증가했습니다. 그러나 2023년 첫 9개월 동안 신규 공급 총량은 2,100채를 넘어서면서 2020년과 2021년 같은 기간 대비 81% 감소했습니다. ‏

공급 감소는 하노이의 빌라와 타운하우스 가격을 끌어올리는 가장 큰 요인 중 하나입니다. 세빌스 하노이 컨설팅 및 연구 부문의 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨에 따르면, 하노이의 빌라와 타운하우스의 현재 평균 가격은 m²당 약 2억 VND입니다. 몇 년 전만 해도 이 가격은 중심 지역에서만 기록됐습니다.

실제 조사에 따르면 하노이 주변의 대형 프로젝트는 최근 몇 년 동안 좋은 가격 상승률을 보였습니다. 2018년 평균 가격이 m²당 1억 동이었던 것을 기준으로, 하노이 동부의 저층 부동산 가격은 m²당 2억 1,400만 동, 서부는 m²당 2억 2,600만 동, 북부는 m²당 2억 4,400만 동, 남부는 m²당 1억 8,600만 동입니다. ‏

항 여사는 연말 시장 전망을 평가하면서 2023년 말까지 7개 프로젝트를 통해 695채의 빌라와 타운하우스가 추가로 공급될 것으로 예상된다고 말했습니다. 타이호 지구는 24%로 가장 큰 시장 점유율을 차지할 것으로 예상되며, 그 다음으로는 롱비엔이 21%, 자럼이 20%의 시장 점유율을 보일 것으로 예상됩니다. 서방은 앞으로도 공급이 부족한 상황을 계속 겪고 있습니다. ‏

서하노이의 유동성 전망

하노이의 주택 시장은 2023년 3분기에 낮은 이자율과 투자자들의 유연한 매매 정책 등의 요인 덕분에 긍정적인 변화를 보이기 시작했습니다. CBRE 보고서에 따르면 공급은 낮은 반면, 시장 수요는 여전히 높은 것으로 나타났습니다. 이에 따라 2023년 3분기에 판매된 주택 수는 신규 공급량을 계속 초과하여 910채에 달했으며, 2분기 대비 51% 증가했습니다. 2023년 첫 9개월 동안 판매된 총 주택 수는 2,580채에 달해 해당 기간에 출시된 총 신규 공급량을 넘어섰습니다. ‏

많은 전문가들은 신규 공급량은 여전히 제한적이기는 하지만 2023년 4분기에 개선될 것으로 예상하며, 인프라, 기존 공공 서비스, 유연한 교통 연결성이 우수한 지역에서 양호한 유동성을 기록할 가능성이 높다고 보고 있습니다. ‏

이에 따라 서부 지역은 인프라와 동시적 교통수단이 활발하게 움직이고 있으며, 도시 풍경에 새로운 모습이 나타나고 있습니다. 우선, 많은 부처, 지부, 기업들이 이 지역으로 이전하면서 수천 개의 크고 작은 국내외 기업들이 모여 있는 지역이 형성되었고, 이로 인해 많은 사람들이 집을 사서 살기 위해 이곳으로 이주해 왔습니다. ‏

서부 지역의 이러한 노선을 따라 개발된 대규모 프로젝트로는 The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City, Solasta Mansion 등이 있습니다. 실제 조사에 따르면 이러한 프로젝트의 가격 수준은 지속적으로 증가하고 있습니다. 빈홈 그린 베이 도시 지역의 비용은 m2당 약 4억 VND이고, 더 매너 센트럴 파크의 비용은 m2당 약 3억 2천만 VND입니다. 서쪽에 위치한 Park City 빌라도 m2당 3억 VND에 달했습니다.

이 지역에서는 토후-레반르엉, 순환도로 2호선, 순환도로 3호선 및 계획된 순환도로 3.5호선과 순환도로 4호선, 탕롱 대로와 도시철도 2A호, 3호선 프로젝트 등의 노선이 개발되어 부동산 프로젝트 개발에 탄력이 붙었습니다.

특히, 순환도로 4호선 건설은 교외지역(메린, 단프엉, 호아이득, 속썬, 하동, 타인오아이, 타인트리)과 흥옌, 박닌 등 인근 지방의 개발을 촉진할 것으로 기대됩니다. 2027년 링로드 4가 개통되면 하노이에서 다른 지방으로의 이동 시간이 단축되고, 이 지역의 주택 공급은 현재보다 36% 증가할 것으로 예상되며, 이는 토지 자금이 점점 부족해지는 도심 지역의 부담을 줄이는 데 도움이 될 것입니다. 이러한 요인은 수도에 인접한 지방과 도시의 부동산 수요에 큰 매력을 가져다줍니다. ‏

공급 부족이 지속되고 토지 가격이 높으며 연말에 주택 구매자의 심리가 더욱 긍정적으로 변하는 상황에서 많은 전문가들은 하노이 서부의 빌라와 타운하우스가 계속해서 인기를 끌 것으로 예측하고 있으며, 이는 앞으로 이 지역 부동산의 활발한 개발에 기여할 것입니다. ‏

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