하노이의 최근 아파트 가격에 대해 논평하면서, SGO Homes의 대표이사인 Le Dinh Chung 씨는 소비자 수요 측면에서 부동산 가격 상승 추세는 불가피하다고 말했습니다. 그러나 매우 짧은 기간 내에 가격이 급격하게 상승하는 것은 드뭅니다.
정 씨는 부동산 가격이 높은 주된 이유는 대형 투자자들이 공급을 독점하고 가격을 끌어올리기 때문이라고 밝혔습니다. 또한, 높은 투자 비용, 높은 수요에 비해 공급이 부족하다는 점 등으로 인해 투자자들이 수익에 대한 기대치가 높아지는 것도 가격이 비정상적으로 상승하는 이유입니다.
같은 견해를 공유하는 CBRE 하노이 지점의 Nguyen Hoai An 상무는 " 이것은 하노이 아파트 가격이 이렇게 짧은 시간에 이렇게 빨리 오른 것은 거의 처음 있는 일입니다. 지난 10년 동안 하노이 아파트 가격은 연평균 5%씩 올랐습니다. 2009년~2019년 기간에도 아파트 가격은 거의 변동이 없었고, 가격이 하락한 기간도 있었고 연평균 2%에 불과했습니다. 2022년부터 지금까지 이 도시의 아파트 가격은 막 빠르게 오르기 시작했습니다 ."라고 말했습니다.
베트남 부동산 협회(VARS)의 응우옌 반 딘 회장도 최근 하노이의 아파트 가격이 경제, 시장, 국민 소득이 회복되지 않은 상황에서 매우 비정상적으로 상승했다고 평가했습니다. 이런 현상은 이해집단의 영향으로 인한 것일 가능성이 크다.
전문가들에 따르면, 최근 하노이 아파트 가격이 급등한 것은 이례적인 일이라고 한다. (그림: 민득).
" 주택 가격은 오르고 있지만 거래는 일어나지 않습니다. 이는 의도가 불분명한 투자 그룹의 속임수일 수 있습니다 ." 딘 씨가 평가했습니다.
그에 따르면, 이러한 이익집단이 가격 인상 술수를 펼칠 수 있는 것은 실제로 아파트 공급에 문제가 있기 때문이라고 한다. 최근 몇 년 동안 시장에서는 투자 허가를 받을 수 있는 새로운 프로젝트가 승인되지 않았습니다. 시장에 나와 있는 프로젝트는 대부분 오래된 프로젝트이며, 다시 사고 파는 경우가 많습니다. 공급이 부족하고 품질도 좋지 않으며, 일반 국민과 저소득층을 위한 공급이 매우 적고 제품구조가 적합하지 않습니다.
딘 씨는 이는 시장에 좋은 신호가 아니며, 높은 가격은 사람들이 주택을 구하는 데 어려움을 겪고, 생산 투자 비용이 증가하고, 진정한 투자자들이 토지 자원에 접근하기 어렵게 만드는 결과를 초래한다고 말했습니다. 따라서 정부 역시 적절한 규제 조치를 취하고 있습니다.
시장이 소문만큼 활발하지 않은가?
경제 전문가인 딘 더 히엔 박사는 현실을 지적했습니다. 부동산 시장에서는 매수 시 이익만 발생하고 손실은 발생하지 않으며, 증가만 발생하고 감소는 발생하지 않습니다.
" 베트남 부동산 시장이 규모면에서 확대되고 시장 지향적으로 변하면서, 부동산 시장이 현재 왜 이렇게 조용하고, 매수와 매도가 어려운데도 부동산 가격은 계속 오르고 있는 걸까요? 시장 경제의 법칙에 따르면, 투자 상품의 가격이 오르면 수요가 많고 매수 의사가 있다는 것을 보여주지만, 왜 매도자는 팔거나 큰 어려움 없이 팔 수 없고, 은행에서 압류할 수 없는 걸까요? 투자자들은 이 가격 상승이 정말 시장과 일치하는지, 아니면 지역적인 것인지 스스로에게 물어봐야 합니다. "라고 히엔 씨는 문제를 제기했습니다.
히엔 씨에 따르면, 부동산 시장이 실제로 증가하고 지속적으로 증가한다면 시장이 매우 강력하다는 증거이며, 이 산업의 기업들은 부채 상환에 대해 걱정하지 않으며 정부 지원이 필요하지 않습니다. 동시에 거주용 주택을 구매하는 경우, 구매자는 왜 멀리 떨어진 대형 프로젝트를 구매해야 하는지 물어봐야 합니다. 가격은 m2당 7,000~8,000만 VND 이상일 수 있습니다. 그에 따르면 중심지에는 더 저렴한 2차 아파트도 있다고 한다.
" 이것은 부동산 시장이 소문만큼 뜨겁지 않다는 것을 보여줍니다. 실제 주택이 필요한 구매자는 합리적인 가격의 장소를 여유롭게 검색할 수 있습니다 ."라고 Hien 씨는 조언했습니다.
전문가 응우옌 민 퐁 역시 현재 시장에 나와 있는 모든 주체가 부동산 가격이 부당하게 높다는 것을 확인하고 있다고 말했습니다. 그러나 베트남의 법적 통로에는 아직 이러한 가격 인상이 불합리하다는 것을 입증할 공식적인 도구가 없습니다.
시기적절한 관리와 규제를 위해, 퐁 씨는 베트남이 시간에 따른 가격 변동을 측정하기 위해 주택 가격, 토지 가격 및 상업용 부동산 지수 세트를 개발해야 한다고 권고했습니다. 많은 국가에서 거시경제 분석을 위해 개발하여 사용하는 이러한 지수 세트는 경제 성장을 반영할 뿐만 아니라 부동산 부문의 사람과 기업의 위험을 측정하고 의사 결정을 지원하는 데 도움이 됩니다.
또한 퐁 씨는 투명한 시장 운영을 보장하기 위해서는 방대하고 정확한 데이터베이스가 필요하다고 강조했습니다. 충분히 큰 데이터웨어하우스를 보유하면 시장을 효과적으로 조사하여 올바른 규제 메커니즘과 정책을 구축하는 데 도움이 되며, 공급을 늘리는 것 외에도 부동산 가격을 통제하는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다.
세빌스 베트남의 3분기 하노이 부동산 시장 보고서에 따르면 1차 가격은 약 6,900만 VND/m2에 달해 전 분기 대비 6%, 전년 대비 28% 상승했습니다.
평균 2차 가격은 m2당 5,100만 VND에 달해 전 분기 대비 10%, 전년 대비 41% 상승했습니다.
건설부 보고서에 따르면 하노이의 아파트 가격은 신규 및 기존 프로젝트 모두에서 지속적으로 상승하고 있습니다. 구체적으로 신규 사업지의 아파트 가격 수준은 분기별로 약 4~6%, 연간 22~25%씩 증가했습니다. 또한, 일부 지역을 중심으로 기존 아파트 매매가격도 상승세를 보였으며, 지역별로는 전 분기 대비 약 35~40% 가량 상승세를 보였습니다.
특히 아파트 가격이 한 달에 수억 원씩 오르는 때도 있었습니다. PropertyGuru Vietnam의 시장 데이터에 따르면 하노이의 아파트 시장은 올해 초부터 단 한 번의 "침체기"를 겪었는데, 4월과 5월에 하락했습니다. 나머지 기간 동안은 판매 가격이 상승 추세를 보였으며, 특히 연말에 상승했습니다.
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