새로운 법이 시행되면 부동산 가격이 떨어질까요?

2024년 토지법에 지가표가 도입됨에 따라 부동산 가격은 투입 비용 상승으로 인해 계속 상승할 가능성이 있습니다. 하지만 이러한 추세를 억제할 방법은 아직 남아 있다.

주택 가격은 계속 상승할 것이다

“부동산 가격은 2024년 8월 1일 이후 상승할 가능성이 높습니다. 새로운 토지법에서는 토지 가격표를 적용하기 때문에 보상, 정리 비용, 토지 이용 수수료가 증가하게 됩니다. DKRA 그룹의 투자 이사인 Vo Hong Thang 씨는 Dau Tu 신문이 주최한 워크숍 "하반기 투자 기회 찾기"에서 "이러한 요소들은 프로젝트의 투입 가격을 높이는 데 기여할 것입니다."라고 말했습니다.

추가 분석에서 Thang 씨는 투자 프로젝트의 자본 구조를 고려할 때 일반적인 비율은 2:4:4라고 말했습니다. 따라서 자본은 약 20%를 차지합니다. 금융 레버리지는 은행과 투자 펀드를 포함해 40%입니다. 나머지 40%는 일찍 지불하는 고객으로부터 조달됩니다.

DKRA 그룹의 투자 디렉터인 보 홍 탕 씨는 시장에는 언제나 투자 기회가 있다고 말했습니다. 사진: 치 쿠옹

하지만 새로운 부동산 사업법에 따르면, 주택을 매수하기 위한 보증금은 현행법의 30%가 아닌, 상품 가치의 5%를 초과할 수 없습니다. 집을 넘겨줄 때 구매자는 기존보다 20% 할인된 50%만 지불하면 됩니다.

“고객으로부터 동원된 자본이 감소하면 소유자의 자본과 금융기관에서 빌린 자본이 증가하게 됩니다. DKRA 그룹의 투자 이사는 "이 시점에서 '홀'은 국가 관리 기관의 손에 들어가게 될 것"이라며 "프로젝트 허가를 받는 데 걸리는 시간에 따라 재정 비용이 크게 영향을 받을 것"이라고 말했다.

Thang 씨의 설명에 따르면, 새로운 법률이 법적 장애물 제거를 가속화하면 재정적 비용이 감소하여 프로젝트의 투입 비용이 "냉각"될 것입니다. 여러 프로젝트가 동시에 해체되면 투자 심리가 안도감을 느끼고 부동산 시장으로 더 많은 자금이 유입될 가능성이 큽니다.

DKRA 그룹의 리더는 지금부터 연말까지는 3개의 새로운 부동산 법률이 특히 복잡한 거시경제 상황의 맥락에서 해당 부문에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 말했습니다. 그러나 이러한 법률이 시장에 실제로 자리잡기까지는 최소 6~12개월이 걸릴 것입니다.

부동산에 투자할 때가 된 걸까?

투자신문 워크숍에 참석한 전문가들은 모두 어떤 조건에서도 시장에는 항상 투자 기회가 있다는 데 동의했습니다. 예를 들어, 지난 기간 동안 하노이의 오래된 아파트 부문이 특히 '핫'했습니다. 많은 투자자는 그 당시에 기회를 잡고 '서핑'하는 방법을 알고 있었고, 매우 매력적인 수익률을 달성했습니다.

“시장은 2년 넘게 횡보세를 보였습니다. 현재 이자율이 매우 낮으므로, 현금적 이점을 갖추고 해당 부문을 이해하는 투자자는 가격이 적당한 상품에 투자해야 합니다. 하지만 거시경제가 여전히 많은 변수가 있는 상황에서 금융 레버리지를 활용하는 사람들은 정말 조심해야 합니다." 탕 씨가 제안했다.

DKRA 보고서에 따르면, 2023년 말부터 지금까지 시장은 회복의 조짐을 보였지만, 이는 대도시의 B, C급 아파트 부문에만 집중되어 있었습니다. 이 부문은 올해 하반기에도 시장을 선도할 것으로 예상됩니다.

하지만 탕 씨도 현재의 회복이 그다지 강력하지 않다는 것을 솔직하게 인정했습니다. 올해 상반기 호치민시와 주변 지역의 조사 자료에 따르면, 주요 아파트 공급량은 15,000호에 달했습니다. 하지만 소비량은 같은 기간 동안 8% 증가한 3,300대 정도에 그쳤다.

"전반적인 공급과 수요가 증가했지만, 그 수는 여전히 미미하며 2019년 기간의 15-20%에 불과합니다. 게다가 투자자들은 리조트 부동산과 같이 다른 일부 부문은 회복의 징후를 기록하지 않았다는 점에 유의해야 합니다." Thang 씨가 평가했습니다.

현재 시장 심리는 두 가지 극단적인 견해로 나뉘어 있습니다. 그 중 하나는 이전 주기의 재무적 레버리지를 활용하는 투자자들이 여전히 이익을 유지하고 기회를 기다리는 경향이 있다는 것입니다. 둘째, 많은 양의 현금을 보유한 일부 투자자들은 시장이 앞으로 어떻게 움직일지 계속 기다려 보는 경향이 있습니다.

"올해 상반기 베트남국립은행이 발표한 자료에 따르면 매우 낮은 이자율에도 불구하고 총 예금이 13조 6,000억 동을 넘었습니다. 이러한 방어적 사고방식으로 인해 부동산 시장의 유동성은 증가했지만 여전히 제한적입니다." Thang 씨가 공유했습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html