새로운 법이 시행되면 부동산 가격이 떨어질까요?

2024년 토지법에 지가표가 도입됨에 따라, 투입비용 상승으로 인해 부동산 가격은 계속 상승할 가능성이 있습니다. 하지만 이러한 추세를 억제할 방법은 아직 남아 있다.

주택 가격은 계속 상승할 것이다

DKRA 그룹 투자 담당 이사 보 홍 탕 씨는 다우투 신문이 주최한 "하반기 투자 기회 발굴" 세미나에서 "2024년 8월 1일 이후 부동산 가격이 상승할 수 있습니다. 새로운 토지법이 토지 가격표를 적용하기 때문에 보상 비용과 토지 사용료가 증가할 것입니다. 이러한 요인들이 프로젝트의 투입 가격 상승에 기여할 것입니다."라고 말했습니다.

Thang 씨는 추가 분석을 통해 투자 프로젝트의 자본 구조를 고려할 때 일반적인 비율은 2:4:4라고 말했습니다. 따라서 자본은 약 20%를 차지합니다. 금융 레버리지는 은행과 투자 펀드의 40%입니다. 나머지 40%는 조기 결제 고객으로부터 조달됩니다.

DKRA 그룹의 투자 이사인 보 홍 탕 씨는 시장에는 언제나 투자 기회가 있다고 말했습니다. 사진: 치 꾸옹

하지만 새로운 부동산 사업법에 따르면, 주택을 매수하기 위한 보증금은 현행법상 30%가 아닌, 제품 가치의 5%를 초과할 수 없습니다. 집을 넘겨주기 전에 구매자는 50%만 지불하면 되는데, 이는 기존보다 20% 할인된 가격입니다.

"고객으로부터 조달되는 자본이 감소하면 소유주 자본과 금융기관으로부터 차입되는 자본이 증가하게 됩니다. 이때 "홀(sceptor)"은 국가 관리 기관의 손에 쥐어지게 되는데, 이는 프로젝트 인허가 시점에 따라 재정 비용이 크게 영향을 받기 때문입니다."라고 DKRA 그룹 투자 담당 이사는 말했습니다.

탕 씨의 설명에 따르면, 새로운 법률이 법적 장애물 제거를 서두르면 재정적 비용이 감소하여 프로젝트의 투입 비용이 '낮아질' 것입니다. 여러 프로젝트가 동시에 해체되면 투자 심리가 완화되고 부동산 시장으로 더 많은 자금이 유입될 가능성이 큽니다.

DKRA 그룹의 리더는 올해 말까지는 새로운 부동산 법률 3개가 해당 부문에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 말했습니다. 특히 복잡한 거시경제 상황에서는 더욱 그렇습니다. 그 대신, 해당 법률이 시장에 실제로 적용되려면 최소 6~12개월이 걸릴 것입니다.

부동산에 투자할 때가 왔을까요?

투자신문 워크숍에 참석한 전문가들은 모두 어떤 상황에서도 시장에는 항상 투자 기회가 있다는 데 동의했습니다. 예를 들어, 지난 기간 동안 하노이의 오래된 아파트 부문이 특히 "뜨거웠습니다". 많은 투자자는 당시 기회를 잡고 "서핑"하는 방법을 알고 있었고, 매우 매력적인 수익률을 달성했습니다.

"시장은 2년 넘게 횡보하고 있습니다. 현재 금리가 매우 낮기 때문에 현금 우위를 확보하고 해당 분야에 대한 지식이 풍부한 투자자라면 합리적인 가격의 상품에 투자해야 합니다. 하지만 거시경제 변수가 여전히 많은 이 시기에는 금융 레버리지를 활용하는 투자자들이 매우 신중해야 합니다."라고 탕 씨는 조언했습니다.

DKRA 보고서에 따르면, 2023년 말부터 지금까지 시장은 회복 조짐을 보였지만, 대도시의 B급, C급 아파트 부문에만 집중되어 있었습니다. 이 부문은 올해 하반기에도 시장을 선도할 것으로 예상됩니다.

하지만 탕 씨는 현재의 회복세가 그다지 강하지 않다는 것을 솔직하게 인정했습니다. 올해 상반기 호치민시와 주변 지역의 조사 자료에 따르면, 아파트의 주요 공급량은 15,000호에 달했습니다. 그러나 소비량은 같은 기간 동안 8% 증가한 약 3,300대에 그쳤습니다.

"전반적인 공급과 수요가 증가했음에도 불구하고, 그 수치는 2019년 기간의 15~20%에 불과해 여전히 미미합니다. 게다가, 투자자들은 리조트 부동산과 같은 일부 부문이 회복 조짐을 보이지 않고 있다는 점에 유의해야 합니다."라고 Thang 씨는 평가했습니다.

현재 시장 심리는 두 가지 극단적인 견해로 나뉘어 있습니다. 그 중 하나는 이전 주기의 재정적 레버리지를 활용하는 투자자들이 여전히 이익을 유지하고 기회를 기다리는 경향이 있다는 것입니다. 둘째, 많은 양의 현금을 보유한 일부 투자자는 시장의 다음 움직임을 계속 기다리는 경향이 있습니다.

"베트남 중앙은행이 올해 상반기에 발표한 자료에 따르면 매우 낮은 금리에도 불구하고 총 예금 잔액이 13.6경 동(VND)을 넘어섰습니다. 이러한 방어적인 태도로 인해 부동산 시장의 유동성은 증가했지만 여전히 제한적입니다."라고 탕 씨는 말했습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html