토지 투자자의 예상 가격은 얼마입니까?

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가격 합의 어려움으로 유동성 '동결'

일부 투자자에 따르면, 이 부문의 유동성은 최근에 개선되지 않았다고 합니다. 많은 사람이 토지 소유자가 실제로 "토지 질식" 상태에 빠지지 않았다는 것을 깨달았기 때문입니다. 특히, 중기적으로 높은 수익 잠재력이 있는 아름다운 위치에 있는 토지의 경우, 토지 소유자가 현재 너무 큰 재정적 압박을 받지 않는 경우가 많습니다.

호치민시 주변 지역인 롱안, 동나이, 빈푹, 바리아붕따우에 오랫동안 토지를 투자해 온 Pham Khai 씨는 그동안 그와 몇몇 친구들이 합리적인 가격의 토지를 찾아다녔다고 말했습니다. 하지만 대부분의 아름다운 토지는 가격 차이로 인해 매각이 어려운 경우가 많습니다.

“토지 소유자들은 여전히 우리의 평가에 비해 가격을 상당히 높게 유지하고 있으며, 일부 사람들은 현재 가격이 적절하다고 생각하기 때문에 더 낮은 가격에 대한 협상을 거부하기도 합니다. 특히 많은 토지 소유자들은 시장이 곧 회복될 것이라고 믿기 때문에 아주 작은 수준으로만 손실을 줄입니다. 그 이유로, 지난 3개월 동안 저는 10억 이상의 비용을 들여 바리아붕따우성 다트도에 있는 토지를 단 한 구획만 더 살 수 있었습니다."라고 카이 씨는 말했습니다.

이 투자자는 현재 은행에서 일부 토지 소유권을 보유하고 있음에도 불구하고 토지 소유자가 개인적인 의견으로는 아직 가격을 "좋은" 수준으로 끌어올리지 못했다고 말했습니다. 많은 토지 소유자들은 은행이나 다른 평가 회사의 평가액보다 수억 달러 더 높은 가격을 책정하기도 합니다.

그림 1의 토지 투자자의 기대 가격은 얼마인가? — 프로젝트용 토지는 많은 투자자가 선호하는 선택입니다.

토지 소유자가 2022년 최고가를 벤치마크로 삼아 손실 절감 수준을 설정한 탓에 많은 사람이 투자 목적으로 매수를 원했지만 거래를 성사시키지 못했다. 장기 투자자 중 상당수에게 50% 손절매는 단지 이익의 일부일 뿐입니다.

또한 판매자의 관점에서 볼 때, 어떤 사람들은 토지 가격이 뜨거울 때 시장에 진입하여 토지 가격이 수백 퍼센트까지 치솟을 수 있습니다. 부동산 투자를 위한 중개 수수료, 법률 비용, 이자 발생 대출 비용은 말할 것도 없습니다. 그러니까 1년 후에 원래 가격에 팔아도 몇억은 손해를 봐야 하는 거예요. 따라서 고객이 "가격 인하"를 시도하면 많은 토지 소유자가 거래에 동의하지 않아 시장 유동성이 "동결"되는 현상이 발생합니다.

또한 일부 투자자들은 현재는 호치민시 주변 지방의 토지와 농산물, 특히 아직 토지 붐이 일어나지 않은 시장의 토지와 농산물만이 합리적인 매수 가격을 가지고 있다고 언급했습니다. 하지만 개발 지향성이 부족해 미래의 위험도 더 높습니다. "물결"을 지난 지역의 경우, 30~40% 가격 인하는 현재 시점에서도 고려해야 할 가격입니다.

가격이 더 낮아질 수 있을까?

Batdongsan.com.vn의 부동산 시장 보고서에 따르면, 2023년 토지 가격은 투기적 부동산에서 급격히 하락할 경향이 있으며, 가격 상승을 기다리며 재고를 보유하고 있는(실제 주택 수요를 충족시키지 못하고 소비를 부추기는) 반면, 일반적으로 토지는 8-12%만 하락할 것으로 예상됩니다. 타운하우스, 빌라, 미래 아파트 가격이 가장 많이 하락하여 약 15-30%까지 떨어졌으며, 2022년 2분기에 비해 가격이 40%까지 떨어진 예외적인 사례는 극소수에 불과합니다.

한편, 실제 주택이 필요하고 즉시 사용할 수 있는 구매자에게 적합한 세그먼트는 거의 판매되지 않았습니다. 일부 프로젝트는 시장 전체의 심리 변화로 인해 가격 하락을 기록하기도 했지만, 좁은 범위 내에서만 조정되었습니다. 손해를 보고 판매하려고 혼란에 빠지지 마십시오.

Batdongsan.com.vn에서 주택 구매자를 대상으로 실시한 심리 조사에 따르면, 약 56%가 연말에 주택 가격이 계속 하락할 것으로 예측한 반면, 불과 23%만이 계속 상승할 것이라고 답했습니다. 이에 따라 응답자의 54%는 앞으로도 금리가 계속 상승할 것이라고 답했고, 약 20%는 3분기 이후 금리가 하락할 수는 있겠지만 2020~2021년 수준으로 돌아오기는 어려울 것이라고 답했습니다.

그림 2의 토지 투자자의 기대 가격은 얼마입니까? — 설문 조사에 참여한 사람 대부분은 가까운 미래에 사고 싶은 부동산 유형으로 토지를 선택했습니다.

반면, 판매자 그룹에서 판매 이유에 대한 설문조사 자료에 따르면, 투자 포트폴리오를 재구조화하기 위해가 49%로 가장 높았습니다. 23%는 사용할 필요가 없어서 판매하는 것이고, 22%는 경제적인 문제로 인해 이전해야 하는 경우입니다. 재정적 압박으로 인한 손실 절감이 크지 않기 때문에 대부분 판매자는 여전히 버틸 수 있는 수준에 머물며 이익을 내고 판매할 것으로 기대하고 있습니다.

구체적으로, 자산을 보유한 사람 중 최대 42%는 매수 가격보다 최소 10% 높은 이익으로 매도하기를 원하고, 38%는 이익 차이가 10% 미만이면 매도하는 것을 수용합니다. 약 16%만이 상품을 처분하기 위해 5~20% 할인을 받아들인다. 20% 이상의 할인율을 받아들이는 투자자의 비율은 약 3%에 불과합니다.

Batdongsan.com.vn의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인 씨에 따르면, 부동산 거래는 저점에 도달했고, 투기 수요는 사라졌으며, 투자는 감소했고 오직 부동산 매수만 남았습니다. 시장은 많은 투자 매수자를 잃었고, 이로 인해 유동성이 영향을 받았으며 2023년 토지 가격에도 영향을 미쳤습니다.

부동산 거래는 판매자와 구매자 사이에 여전히 큰 기대 차이가 있기 때문에 성공하기 어렵습니다. 현재 정부와 지방자치단체가 법적 문제를 해결하고 있습니다. 은행들은 이자율이 하락했을 때도 많은 긍정적인 신호를 기록했습니다. 실제 주택 수요를 충족하는 소비자용 부동산이 곧 회복될 수도 있습니다.

한편, 매수자들은 즉시 사용 가능, 가격 유지력, 안전성, 높은 유동성이라는 기준을 충족하는 부동산을 우선시하고 있습니다. 따라서 이 상품군은 앞으로 유동성이 향상될 것입니다. 투기적 부동산 그룹은 가격이 계속 하락할 수 있습니다.

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