저축이 있기 때문에 고객들은 여전히 ​​하노이와 호치민시에서 집을 사기 위해 은행에서 돈을 빌리는 데 주저하고 있습니다.

주택가격 급등, 대도시서 20억동 이하 주택 찾는 '적안'

2년 전부터 아파트를 살 생각을 했지만, 지금까지도 광안 씨(하남) 가족은 감히 돈을 내지 못하고 있습니다. 2022년에 그의 가족은 약 10억 VND를 저축하여 약 25억 VND에 아파트를 구매할 계획이며, 나머지 금액은 은행에서 빌릴 예정입니다. 하지만 그 당시 은행 이자율은 연 10~12%로 높았습니다. 그래서 그는 집을 사는 계획을 잠시 접어두고 이자율이 낮아질 때까지 기다렸다.

지금까지 은행의 주택담보대출 이자율은 우대기간 중 연 6-8%로 낮아졌지만, 광안 씨는 가격이 너무 많이 올라 집을 살 엄두를 내지 못하고 있습니다.

"저는 하노이의 2베드룸 아파트의 현재 가격을 40억 VND로 모니터링하고 있습니다. 저희 가족의 저축은 현재 약 12억 VND로, 보증금의 30%에 불과합니다. 나머지 70%는 은행에서 빌려야 합니다. 저희 가족의 월 총 소득은 약 3,500만 VND로 은행에 월 이자를 지불하기에 충분할 뿐이고, 생활비를 위한 돈은 남지 않습니다."라고 그는 말했습니다.

Quang Anh 씨에 따르면, 주택 가격이 높아서 집을 살 계획은 아직 보류 상태라고 합니다. 그는 재정적 압박을 덜기 위해 싼 가격에 집을 찾아 교외로 이사할 계획이다.

마찬가지로 하노이 탄쑤언 구에 사는 한 미디어 회사 직원인 훙 씨는 올해 초부터 가족이 집을 살 계획이며, 20억 VND를 저축하고 나머지는 은행에서 빌릴 예정이라고 말했다.

한동안 가격을 조사한 후, 헝 씨는 주택 가격이 너무 많이 올랐다는 것을 깨달았습니다. 구매하려면 40억 동을 써야 하는데, 그 중 20억 동은 은행 대출입니다. 첫해의 우대 이자율은 연 7-8% 정도입니다. "그러면 우리 가족은 매달 원금과 이자로 약 3,000만 VND를 지불해야 합니다. 우대 금리 기간이 지나면 우리 가족이 매달 지불해야 할 금액이 많이 늘어날 것입니다."라고 그는 말했습니다.

"저희 가족의 월 소득은 4천만 VND에 가깝습니다. 은행에서 집값의 절반을 빌려야 한다면, 매달 빚을 갚는 데 엄청난 압박을 받게 될 겁니다. 그래서 저희 가족은 현재 집을 살 계획을 잠시 접어두고 가격이 조정되기를 기다리고 있습니다."라고 그는 덧붙였습니다.

응옥 씨(호치민시 1군)는 주택 구매 예산이 약 40억 VND이며, 그 중 약 20억 VND는 저축이고 나머지 20억 VND는 은행에서 빌린 것이라고 밝혔습니다. 그녀는 7구 근처에 있는 침실 2개짜리 아파트를 사고 싶어했습니다. 그녀와 그녀의 남편은 자신들의 기준을 충족하는 아파트를 찾았지만, 아파트의 실제 가치에 비해 가격이 여전히 높다고 생각해서 주저했습니다.

그녀는 궁금해했습니다. "어쩌면 지금 주택 가격이 오르고 있는 건지도 몰라요. 남편과 저는 시장이 바뀌고 더 다양한 공급이 더 많은 선택권을 가질 때까지 기다릴 거예요." 그녀에 따르면, 시장에 판매되는 새로운 프로젝트가 너무 적다고 합니다.

최근 여러 단지의 조사에 따르면 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 특히 아파트 부문의 가격이 상승하고 있습니다. 세빌스 베트남에 따르면, 3분기 하노이의 기본 아파트 가격은 m2당 6,900만 VND에 달해 전 분기 대비 6%, 전년 대비 28% 상승했습니다. 기존 아파트 매매가격은 m2당 5,100만 VND로 분기별로 10%, 연간으로는 41% 상승했습니다.

특히, 40억 동 이상 가격의 아파트가 전체 아파트 판매의 70%를 차지했는데, 2020년 2%에 비해 급격히 증가한 것입니다. 한편, 20억 동 미만 가격의 아파트 부문은 시장에서 거의 사라져 전체 공급의 1%에 불과했습니다.

CBRE 베트남의 데이터에 따르면, 3분기에 하노이의 아파트 매매 가격 수준은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 상승 추세를 기록했습니다. 1차 시장에서 하노이 아파트의 평균 매매 가격은 m2당 6,400만 달러(부가가치세 및 관리비 제외)로 호치민시보다 3% 낮습니다.

2차 시장에서 평균 판매 가격은 전 분기 대비 상승세를 유지하여 VAT 및 유지 관리 수수료를 제외하고 4,600만 VND/m2에 도달했으며, 이는 전 분기 대비 5.5%, 전년 대비 약 26% 상승한 수치입니다. 2차 가격의 상승은 멈출 조짐이 보이지 않으며, 현재 호치민시의 2차 아파트 가격과는 약 200만/m2 정도 차이밖에 나지 않습니다.

건설부 보고서에 따르면, 새로 오픈한 아파트뿐만 아니라, 오랫동안 사용되어 온 오래된 아파트도 많이 아파트 매매 가격이 상승했다고 합니다. 따라서 주택 구매자들은 가격이 떨어질 때까지 기다리는 사고방식을 갖게 됩니다.

대출 이자율은 낮아졌지만, 많은 사람들은 여전히 ​​주택과 토지를 구매하기 위해 은행 대출을 받고 싶어하지 않는다. 이는 이 이자율이 자신의 부채 상환 능력에 비해 여전히 높다고 생각하기 때문이다(사진: 만콴).

저금리에도 대출 꺼려

올해 초부터 주택 대출은 전반적인 어려움 속에서 신용 성장을 늘리기 위해 은행들이 추진하는 정책 중 하나가 되었습니다. 많은 은행이 개인이 중장기 주택을 구매하기 위해 빌릴 수 있는 새로운 대출 상품을 동시에 출시했습니다. 이자율은 연 5-6%로 12개월 저축 예금보다 1-2% 정도 더 높거나 같습니다.

이 이자율은 장기 대출의 처음 6~36개월 동안 적용되며, 많은 은행 담당자들은 이를 "전례 없이 낮은" 이자율로 간주합니다.

Dan Tri 기자의 조사에 따르면, 4대 은행(국유자본 4개 은행) 중 Agribank는 주택 구입, 생활 필수품, 부동산 사업 등을 목적으로 하는 중장기 대출에 대해 처음 6개월은 연 6%의 고정 금리를, 처음 12개월은 연 6.5%의 고정 금리를(최소 대출 기간 3년), 처음 24개월은 연 7%의 고정 금리를(최소 대출 기간 5년) 적용합니다.

한편, BIDV의 주택 담보대출 이자율은 하노이와 호치민시에 거주하는 고객에게 처음 6개월(36개월 기간)은 연 5% 이상, 처음 12개월(60개월 기간)은 연 5.5% 이상으로 고정되어 있습니다. 이 두 도시 외 지역에 거주하는 고객의 경우 최소 주택 대출 이자율은 연 6%이며, 24개월 고정이거나 처음 36개월 동안은 연 7%입니다.

VietinBank는 주택 건설 및 수리를 위한 대출을 제공합니다. 이자율은 연 6.2%이며 처음 18개월 동안 고정됩니다. 24개월 동안 고정된 연 6.7% 36개월 동안 8.2% 고정. 고정금리 기간 외에 시간에 따라 마진을 두고 이자율이 추가됩니다.

Vietcombank에서는 24개월 미만 대출의 경우 처음 6개월 동안 연 5.5%의 이자율을 적용합니다. 24개월 이상 대출 시 처음 12개월 동안 연 5.7% 처음 2년 동안은 연 6.5% 고정 처음 3년 동안은 연 8.5% 고정. 우대 기간 종료 후 이자율은 Vietcombank의 12개월 예금 이자율에 연 3.5%를 더한 금액이 됩니다.

일부 사립은행도 주택담보대출에 대해 우대 금리를 제공합니다. VPBank에서 주택 대출 이자율은 3개월 고정으로 연 4.6%입니다. 6개월 고정 5.9%/년 12개월 고정 7.2%/년 18개월 동안 고정된 연 9.8% 24개월 동안 고정으로 연 10.3%입니다. 최소 48개월 대출에 적용됩니다. 프로모션 이후 이자율 마진은 연 3.5%입니다.

Eximbank의 경우, 첫 2개월 동안 고정 이자율은 연 3.5%입니다. 향후 22개월 동안 연 7.5%. 우대금리 적용 후 대출 금리는 기준 금리에 연 3%의 마진을 더한 금리로 계산됩니다. 현재 이 은행의 변동금리는 연 10-11% 정도입니다.

VCBS증권의 이전 보고서에 따르면, 올해 상반기에만 부동산 사업체 신용이 10% 이상 증가한 반면, 소비자 주택담보 대출 신용은 겨우 1% 이상 증가했습니다.

이 단원은 소비자 주택 대출의 성장이 둔화된 이유를 설명하면서, 주택 공급이 제한되어 주택 구매 수요가 회복되지 않았다고 밝혔습니다. 한편, 최근 주택 가격이 급등하면서 투자자와 주택 구매자 사이에 우려가 커지고 있습니다.

전문가: 사회주택 개발을 강력히 추진해야 한다

경제학자 딘 테 히엔은 과거 부동산 시장은 초기 단계였고 가격도 낮았기 때문에 위험이 별로 없었다고 말했습니다. 하지만 현재는 타운하우스, 아파트, 교외지역 등 모든 부문의 가격이 매우 크게 상승했습니다. 그러므로 부동산에 투자하는 데에는 위험이 더 큽니다.

실제 거주자의 경우, 히엔 씨는 구매자가 오랫동안 집을 관찰하고 정확한 가격을 알고 있으며, 현재 주인이 평균 가격보다 싸게 판매하고 있다면 구매할 수 있다고 말했습니다. 하지만 금융자산이 20억 VND일 경우, 집을 살 경우 은행에서 최소 10~20억 VND 더 빌려야 합니다.

전반적인 경제 상황과 부동산 시장이 크게 개선되지 않는 상황에서, 아파트를 구매하기 위해 대출을 받는 것도 구매 여력을 고려하여 신중하게 계산해야 합니다. 현금 흐름이 중단되면 부채 상환 과정에 영향을 미치고 구매자에게 위험을 초래합니다.

아직 완전히 이해되지 않은 부동산에 대해서는 구매자는 계획을 잠시 멈추고 시간을 내어 관찰하고 학습해야 합니다. "저는 부동산 가격이 지금부터 2028년까지 연 최대 5%씩 오를 것으로 생각합니다. 구매자가 여전히 일찍 사고 싶어한다면, 그것을 찾기 위해 노력해야 합니다. 구매자는 아파트나 골목길 주택과 같은 기준을 설정하고 대출 기간 내내 지불을 보장할 수 있는 재정 수준을 설정해야 합니다."라고 그는 말했습니다.

히엔 씨에 따르면 당장 집을 구할 수 없더라도 주택 구매자는 너무 서두를 필요는 없고 침착함을 유지해야 한다고 한다. 중개인의 과장된 광고에 속지 마십시오. 지금 매수하지 않으면 가격이 계속 급등할 것입니다.

또한 전문가들은 투자자가 자본을 빌릴 때 대출 이자, 주기적 원금과 이자 상환 출처, 대출 기간, ​​상환 기간, 모기지 자산 옵션 등 모든 요소를 ​​기반으로 재무 효율성을 계산해야 한다고 조언합니다.

많은 은행의 주택 담보대출 이자율이 감소했습니다(사진: Manh Quan).

부동산 전문가인 Pham Duc Toan 씨는 이자율이 낮지만 가격이 너무 많이 오르면서 많은 사람들이 여전히 집을 사는 데 주저하고 있다고 말했습니다. 게다가 많은 기업들이 여전히 어려움을 겪고 있다. 집을 살 계획인 근로자들은 수입이 줄어들면 부채 상환 과정에 영향을 미칠까봐 두려워하기도 합니다.

은행 이자율은 저렴하지만 주택담보대출 과정은 약 10~20년이 걸립니다. 따라서 일부 사람들은 이자율 상승으로 인해 향후 재정적 압박이 발생할 수 있다는 우려를 표명하고 있습니다.

그에 따르면 현재 하노이의 아파트는 주로 6,000~7,000만 VND/m2 가격대에 집중돼 있다고 합니다. 따라서 면적이 약 70㎡인 침실 2개짜리 아파트는 인테리어 비용을 제외하고 40억~50억 VND 정도가 든다.

집을 사려면 가구당 보증금의 최소 30%, 즉 약 15억 VND에 해당하는 저축금이 있어야 합니다. 나머지 금액은 주택 가치의 70%, 즉 25~30억 VND에 해당하는데, 주택 구매자는 은행에서 대출을 받아야 합니다. 지금은 이자율이 낮지만, 그렇게 많은 돈을 빌리려면 주택 구매자는 매달 약 3,500~4,000만 VND를 지불해야 합니다.

"현재 주택 가격으로 볼 때, 저는 가구가 최소 6,000만 VND/월 이상의 높은 소득을 가져야 할 것이라고 생각합니다. 가구의 소득이 낮으면 주택 구매가 매우 어렵거나 불가능할 수도 있습니다."라고 토안 씨는 말했습니다.

이 사람에 따르면 주택 문제를 해결하기 위해서는 정부가 사회주택 개발을 강력히 촉진해야 합니다. 따라서 사람들은 주택을 더 쉽게 구할 수 있다. 특히 하노이, 호치민시와 같은 대도시에서는 사회주택 사업을 촉진하기 위한 구체적인 메커니즘이 필요합니다.

출처: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm