현재 부동산 매매 및 양도사업은 법적 절차상 많은 어려움에 직면해 있습니다.
2024년 마지막 몇 달 동안 주택 공급이 부족한 상황에서 자금력이 풍부한 많은 국내외 부동산 사업자들은 시장의 새로운 주기를 예상하고 투자를 계속하기 위해 깨끗한 토지 펀드와 명확한 법적 지위를 가진 프로젝트를 적극적으로 '사냥'하고 있습니다.
명확한 법적 지위를 갖춘 프로젝트가 우선적으로 고려됩니다.
기록에 따르면 최근 몇 달 동안 많은 새로운 프로젝트 투자 거래가 계속해서 발표되었습니다. 예를 들어, 9월에는 Truong Son 부동산 회사와 Him Lam 회사가 모두 롱안성 Duc Hoa 지구에 214,921헥타르 규모의 주거 지역 프로젝트를 시행하기 위해 등록했으며, 총 투자액은 11조 2,210억 VND입니다.
또한 9월에 에버랜드 그룹은 하이퐁 시의 두 개의 새로운 도시 지역에 대한 투자를 검토하겠다고 제안했으며, 총 투자액은 약 5조 VND에 달합니다. 그 중 홍타이 도시 지역 프로젝트인 안즈엉 구의 규모는 21.8헥타르입니다. 총 예상 비용은 약 1조 9,000억 VND이며, 이 중 부지 정리 비용은 약 920억 VND입니다. 투이 응우옌 구, 호아동, 럼동 지역의 도시 지역 프로젝트는 규모가 약 30.6헥타르입니다. 총 예상 비용은 약 2조 9,920억 VND이며, 이 중 부지 정리 비용은 약 1,270억 VND입니다.
또한 이 그룹은 하노이시 동안구 낌노(Kim No)마을에 새로운 도시 지역 프로젝트 G19를 건설하기 위해 등록했습니다. 이 프로젝트는 총 예비 실행 비용이 약 2,1830억 VND이며, 2024-2029년 기간에 실행될 예정입니다. 그러나 이 기업은 역량과 경험에 대한 요구 사항을 충족하지 못해 제외되었습니다.
최근 호치민시에서 말레이시아 그룹의 자회사인 SkyWorld Development Company Limited가 Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company의 지분 100%를 3,500억 VND에 인수했다고 발표했습니다. 따라서 Thuan Thanh은 호치민시 8군의 2,060m2 토지에 대한 유일하고 합법적인 사용자입니다.
한편, 일본의 니시닛폰 철도는 남롱그룹으로부터 동나이의 파라곤 다이푸옥 프로젝트 지분 25%를 2,600만 달러에 인수했습니다. 마찬가지로 Tripod Technology Corporation(대만-중국)은 Sonadezi Chau Duc Company로부터 바리어붕따우에 있는 18헥타르 규모의 산업용 부지를 "인수"했습니다.
몇 달 전, 남부 시장에서는 Kim Oanh Group Corporation이 NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co.라는 두 일본 파트너와 협력하여 대규모 거래를 성사시켰습니다. 주식회사는 빈즈엉에서 총 10억 달러가 넘는 투자를 통해 원 월드 프로젝트를 공동으로 시행하고 있습니다.
기자들과 공유한 부동산 회사의 투자 컨설팅 이사는 "우리는 국제 기업과 투자 펀드와 협력하고 있습니다. 그들은 베트남에서 부동산 프로젝트를 매수하거나 투자 건설, 제품 교환, 일반 판매 대행에 협력하고 싶다고 말했습니다...
특히, 아파트 프로젝트, 주거 지역, 토지 구획, 타운하우스에 우선권이 주어지지만, 더 중요한 것은 해당 프로젝트가 합법적인 지위가 확실해야 하고, 토지세 의무를 완수했으며, 건설 허가를 받았거나 받을 예정이어야 하며, 판매 자격이 있어야 한다는 것입니다...".
베트남의 부동산 시장은 외국 투자자들에게 매우 매력적입니다. 사진: HOANG TRIEU
법적 얽힘, 거래 어려움
Vietpearl Group Real Estate Corporation의 Tran Minh Ngoc Viet 사장에 따르면, 국내 및 해외 투자자들은 미래에 강력한 개발 잠재력이 있는 지역에서 프로젝트나 깨끗한 토지 펀드를 적극적으로 "사냥"하고 있습니다.
Vietpearl Group 역시 토지 기금을 확대할 기회를 모색하고 있으며, 매각 프로젝트에 대해 논의할 준비가 되었습니다. 하지만 현재 프로젝트의 매매 및 양도 과정은 법적 절차상 많은 어려움에 직면해 있으며, 특히 프로젝트 양도와 관련된 절차에서 많은 어려움이 있습니다.
비엣 씨는 프로젝트를 이전하는 데 있어 가장 큰 문제는 법적 문제와 토지 가치 평가라고 말했습니다. 그의 조사에 따르면, 잠재적 프로젝트의 약 60%가 긴 승인 절차나 현실에 맞지 않는 토지 가격으로 인해 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.
이러한 문제들이 해결된다면 토지펀드 거래 활동이 매우 활발해질 것이며, 특히 산업용지 부문과 잘 계획된 주거지역을 중심으로 국내외 투자자의 요구를 충족시킬 수 있을 것입니다.
Savills Vietnam Investment Consulting Department의 Tran Thi Khanh Linh 부국장은 외국인 투자자들이 항상 베트남에서 좋은 가격의 부동산 프로젝트를 찾고 있으며, 특히 중심 도시에 관심이 있다고 말했습니다. 그러나 프로젝트의 합법성이 명확하고 구현 준비가 되어 있는 것이 중요합니다. 실제로 많은 프로젝트가 구현이 지연되어 투자자에게 손실을 초래합니다.
린 여사는 2024년에 세빌스가 많은 국내외 투자자들을 환영하고 조언했다고 전했습니다. 이런 투자자들은 다양한 자산에 투자하려고 하지만, 특히 사무실 빌딩 등 부동산 운영에 관심이 많습니다. 주거용 부동산은 공급이 매우 부족하기 때문에 아직도 찾고 있는 중입니다.
하지만 린 여사는 부동산 관련 법률의 채택 및 적용으로 시장이 긍정적으로 조정되어 법률 시스템을 강화하고 투자자에게 유리한 기반을 마련하는 데 도움이 될 것이라고 믿습니다.
실제로 일본, 싱가포르, 말레이시아, 한국, 중국의 투자자들은 오랫동안 베트남 부동산에 관심을 가져왔습니다. 최근 들어 유럽과 중동에서 투자자가 늘어나고 있습니다.
명확한 법적 문서를 갖춘 프로젝트, 편리한 교통 인프라를 갖춘 호치민시와 호치민시 주변 지역의 도시 지역은 계속해서 투자자들의 관심을 끌 것입니다. 린 여사는 2025년 경제와 부동산 시장이 회복되면 투자자들이 프로젝트 참여에 더 자신감을 갖게 되고 공급이 더 풍부해질 것이라고 믿고 있습니다.
당사자들에게 직접 조언하고 그들과 함께 일하는 사람으로서, 중개 컨설턴트이자 LMP Lawyers의 창립자이자 관리 변호사인 Le Minh Phieu 박사는 프로젝트 매매 거래가 성공하려면 많은 요소가 필요하다고 생각합니다. 이 경우 당사자들의 화합이 매우 중요합니다.
특히 풋 옵션은 외국인 투자자들이 프로젝트가 설정한 사업 목표를 달성하지 못할 경우를 대비해 미래 상황에 대비하기 위해 관심을 갖는 이슈 중 하나입니다. 또한, 매수자는 풋 옵션을 행사할 때 매도자가 재매수 의무를 이행할 재정적 자격이 없는 경우를 대비하여 추가적인 요건을 제시합니다.
M&A 거래 감소
외국인투자청 통계에 따르면 2024년 1~10월 외국인 투자자의 자본금 출자 및 주식 매수(M&A) 거래는 2,669건으로, 자본금 출자 총액은 36억 8,000만 달러 이상으로 2023년 같은 기간에 비해 수량은 10.4%, 금액은 29% 감소했다. 특히 부동산 분야는 법적 문제로 인해 공급이 감소할 것으로 예상된다. 2024년부터 부동산 관련 법률이 시행 및 적용되기 시작합니다. 그래서 많은 불분명한 이슈들이 투자자와 시장을 기다리게 만듭니다.
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출처: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm
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