토지경매 이용 투기 경고, 침범토지 4건에 적색책 발급 검토

빈즈엉은 수십 개의 "황금 땅"을 경매에 부쳤고, 새로운 법률에 따라 농지를 주거용으로 전환하는 데 드는 가격, 4건의 침해 및 위반 사항이 적법한 절차에 따라 처리되었습니다. 이것이 최신 부동산 뉴스입니다. [광고1]

부동산: 하노이 호아이덕 구의 토지 경매. (출처: Vietnamnet)

토지 경매를 이용해 투기 및 가격 급등에 나서지 않도록 경고

최근 하노이 호아이덕 구 티엔옌 사의 롱꾹 지역 19개 토지 경매에 여론의 관심이 쏠리고 있다. 이번 경매 낙찰가는 지금까지 하노이 교외 일부 지역의 가격인 1억 3,330만 VND/m2과 비교해 '최고 기록'을 기록했습니다. 많은 "토지 중개인"들은 성공적으로 경매될 것으로 예상했던 토지를 2억 VND 이상의 차이로 판매했습니다.

Lao Dong 의 정보에 따르면 부동산 전문가인 Dinh Minh Tuan 씨는 "낙찰 가격이 평균보다 2~3배 높기 때문에 주변 지역에 토지를 소유한 사람들은 토지 매매 가격을 끌어올리려는 심리를 가지고 있습니다. 갑자기 높은 토지 가격은 또한 토지 투기 추세를 만들어낼 수 있는데, 많은 사람들이 토지 가격의 지속적인 상승에서 이익을 얻으려는 희망으로 토지를 사려고 서두르기 때문입니다. 하지만 이로 인해 다른 경제 활동으로 돈이 순환되지 않고 토지로 돈이 흘러드는 상황이 발생할 수 있습니다."라고 말했습니다.

법률 준수, 홍보 및 투명성을 보장하기 위해 Pham Minh Chinh 총리는 토지 경매를 시정할 것을 요청했습니다. 전보에는 일부 사례에서 당첨 가격이 시작 가격보다 몇 배나 높았으며, 비정상적으로 높은 사례도 보고되었다고 분명히 언급되어 있었습니다. 따라서 총리는 각 성, 시의 인민위원회 위원장에게 해당 기관에 해당 지역의 토지 사용권 경매 조직을 검토하도록 지시하도록 했습니다.

당국의 검토와 최종 결론을 기다리는 동안, 락비엣 주식 경매 회사는 52개 토지에 대한 경매 2건을 중단한다고 발표했습니다. 전문가들은 토지 투기를 통제하는 것이 시급한 일이라고 말한다. 부동산 시장이 건전하고 지속 가능하게 발전하려면 처음부터 투기와 가격 인플레이션을 통제하고 처리해야 합니다.

변호사인 Truong Anh Tu(하노이 변호사 협회) TAT 로펌 회장은 토지 투기가 절실한 문제로 떠올라 부동산 가격이 치솟고 있으며, 이로 인해 젊은이와 중간 소득층이 주택을 구입하기 어려워지고 있다고 말했습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해 변호사 투는 투기를 억제하고 부동산 시장을 안정시키기 위한 여러 가지 해결책을 제안했습니다.

"효과적인 조치 중 하나는 실제 사용 없이 토지 매수에 높은 세금을 부과하는 것입니다. 개인이나 조직이 토지를 매수하고 일정 기간 내에 건설하지 않으면 더 높은 세율을 적용받게 됩니다. 이는 투기자들에게 경제적 압박을 가할 뿐만 아니라 토지의 보다 효율적인 사용을 장려합니다.

경매된 토지에 주택을 건설할 때 의무적 기간 규정을 적용하는 것도 투기를 억제하는 또 다른 해결책입니다. 경매 낙찰자가 지정된 기간 내에 공사를 실시하지 못할 경우, 토지 소유권이 취소될 수 있습니다. 이를 통해 토지가 낭비적으로 축적되는 것을 방지하고 도시 개발을 촉진할 수 있습니다."

변호사인 트롱 안 투에 따르면, 토지를 매수한 후 양도하는 기간을 제한하는 것도 중요한 조치입니다.

또한, 정부는 토지를 사용할 실질적인 필요가 없는 투자자를 위해 부동산 대출 조건을 강화하여 신용 정책을 조정할 수 있습니다. 이를 통해 부동산 시장으로 흘러드는 투기적 자본의 양이 줄어들 뿐만 아니라, 실제 주택 수요가 있는 주택 구매자도 보호받을 수 있습니다. 많은 사회주택과 저가 주택 사업을 제공하면 시장의 수요와 공급의 균형을 맞추는 데 도움이 됩니다. 중산층이 구매할 수 있는 주택 옵션이 많아지면 토지 가격의 상승 압력이 줄어들어 주택 가격이 더 저렴해질 것입니다.

마지막으로, 일부 특정 사례에서 토지의 세분화 및 매각을 허용하기 위해 부동산 사업법을 개혁하는 것도 시장에서 토지 공급을 늘리고 토지 가격을 낮추는 데 도움이 될 수 있는 해결책이 될 수 있습니다."라고 투 씨는 말했습니다.

빈즈엉, 수십 개의 '황금 땅' 부지 경매

빈즈엉성은 수익을 창출하기 위해 수십 개의 토지를 경매하기로 결정했는데, 그 중에는 예전에 정부 본부가 있었던 지역이 많고 귀중한 "황금 땅"으로 여겨지는 곳이 많습니다.

이는 최근 회의에서 2024~2025년에 빈즈엉성의 사회경제적 발전을 위해 토지 기금 개발, 토지에서 수익 창출 및 2030년 비전을 제시하는 프로젝트 시행을 위한 운영위원회에서 제공한 정보입니다.

따라서 경매 대상 토지는 주로 사무용 토지, 국가기관 및 공공서비스 단위의 운영시설 토지입니다. 회수된 토지는 토지기금개발기구에 인계하여 관리한다. 지방자치단체가 관리하는 공공 토지 국유기업 토지의 민영화, 관리, 재정비 및 회수 현재 사용 중인 개인 또는 조직적 용도의 토지는 토지 이용 계획 및 도시 지역, 산업단지, 무역 서비스, 물류 개발 계획에 따라 회수될 것으로 예상됩니다.

이 중에는 빈즈엉성의 주요 지역에 위치한 토지가 많이 있는데, 이곳은 여러 국가 기관과 단위의 본부가 있는 곳이며, 높은 가치로 인해 "황금 땅"으로 간주됩니다.

약 400ha 면적의 토지 38개소가 경매될 것으로 예상된다(토지이용권, 공공자산). 경매는 단계적으로 진행되며, 2024년에만 총 면적 약 8.3헥타르의 토지 10개가 경매됩니다.

2025년까지 지방은 총 면적 331ha가 넘는 17개 토지를 계속 경매할 예정이며, 2026~2030년 기간에는 총 면적 52.2ha가 넘는 11개 토지를 경매할 예정입니다.

위 토지를 경매로 매각하면 빈즈엉성은 사회 경제적 발전을 위해 '막대한' 금액을 모을 것입니다.

빈즈엉성 토지기금개발센터장은 토지 경매 외에도 75개 신도시 지역과 도시개발 지역을 포함한 75개 토지에 대한 투자자를 선정하기 위해 입찰할 것이라고 밝혔습니다.

현재 이 프로젝트는 시행에 앞서 심의와 의견을 받기 위해 빈즈엉 성 인민위원회에 제출된 상태입니다.

토지침해 및 위법행위 4건에 대해 적색책 발급 고려

2024년 8월 1일부터 시행되는 토지법에 따르면, 2014년 7월 1일 이전에 토지위법행위가 있는 토지이용 사례 4건에 대해 토지이용권증(적색책) 발급이 고려됩니다.

구체적으로 2024년 토지법 제139조에서는 첫째, 국가가 건설공사 안전통로를 고시하고 표식을 설치한 후 2014년 7월 1일 이전에 토지를 사용하고 있던 가구와 개인이 건설공사 안전통로를 침범한 경우를 규정하고 있다. 건설 경계가 발표된 후 도로, 보도 및 포장 도로 침범 기관의 본부시설이나 공공사업, 그 밖의 공공사업을 건설하는 데 사용되는 토지가 침범당한 경우 국가는 침범된 지역에 대한 적색책을 발급하지 않고도 해당 토지를 매립하여 사업에 반환해야 합니다.

다만, 상기 토지위반 사례에서 토지이용계획 및 건설계획에 대한 조정이 관할기관의 승인을 받아 이루어졌고, 침해된 토지면적이 더 이상 공공사업의 안전회랑에 속하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다. 도로 건설 경계 내에 있지 않음 토지가 사무실 사무소, 공공사업 또는 기타 공공 목적으로 사용되지 않는 경우 토지를 사용하는 사람은 적색목록에 포함됩니다. 토지 소유자는 이 토지에 대한 적색장부를 작성할 때 재정적 의무를 이행해야 합니다.

두 번째 경우, 특수용도림과 보호림의 임업계획에 속하는 침범된 토지구역을 사용하는 자에 대하여는 도(省)인민위원회는 침범된 토지를 회복하여 산림관리위원회에 인계하여 관리 및 토지이용을 하도록 지시하여야 한다. 침범당한 토지를 사용하는 사람은 산림법 규정에 따라 산림 관리 위원회에서 산림 보호 및 개발을 고려하게 됩니다.

지역에 산림 관리 위원회가 없는 경우, 침범당하거나 점유된 토지를 사용하는 사람은 보호림을 보호하고 개발하는 목적으로 국가로부터 토지를 할당받고 적색책 대상으로 고려됩니다.

침범된 토지가 농업 및 임업에 기인한 것이고 공공 인프라로 계획된 경우, 도(省) 인민위원회는 해당 토지를 회수하여 건설을 위해 투자자에게 인계합니다. 이 토지를 불법으로 사용하고 있는 사람은 국가가 토지를 회수할 때까지 일시적으로 토지를 사용할 수 있으며, 현재 상태를 유지하고 토지를 등록해야 합니다.

2014년 7월 1일 이전에 농업 생산 또는 주택 목적으로 사용되고 있던 임업 농장에서 발생한 침범 토지로서, 특수 용도 산림, 보호림의 임업 계획에 포함되지 않고, 공공 인프라 공사를 목적으로 하는 토지 이용 계획에 포함되지 않는 경우, 토지 사용자는 적색책 발급을 고려하고 법률 규정에 따라 재정적 의무를 이행해야 합니다.

셋째, 위에 언급된 사례에 해당하지 않는 침범이나 점유로 인해 토지를 사용하고 있는 가구와 개인이 잘못된 용도로 토지를 사용하고 있고, 지구 단위 토지이용계획이나 일반계획이나 구역계획이나 건설계획이나 농촌계획에 따라 토지를 안정적으로 사용하는 경우, 적색책 발급이 고려되며 법률 규정에 따라 재정적 의무를 이행해야 합니다.

위반된 토지가 안정적으로 이용되지 않거나 계획에 따라 이용되지 않을 경우, 국가가 해당 토지를 회수한 경우에만 사용자는 일시적으로 해당 토지를 이용할 수 있습니다.

마지막으로, 스스로 개간하여 분쟁이 없는 농지를 사용하는 가구와 개인에게는 도(省) 인민위원회가 규정한 농지 할당 한도에 따라 국가에서 붉은책을 부여한다. 한도를 초과하는 토지 면적은 국가에 임대됩니다.

2014년 7월 1일부터 시행된 토지법을 위반하여 토지를 사용하는 가구와 개인이 있을 경우, 국가는 적색장부를 발급하지 않으며 법률 규정에 따라 처리합니다.

신법에 따른 농경지를 주거용지로 전환하는 가격

법령 103/2024/ND-CP의 제8조 1항 및 2항에 따르면, 유능한 국가 기관이 가구 및 개인이 주거용 토지로 용도를 변경하도록 허용하는 결정을 내리는 경우 토지 사용료는 다음과 같이 계산됩니다.

여기서: 전환 후 토지 유형의 토지 이용료는 다음과 같이 계산됩니다.

토지이용목적변경 전 토지종류의 토지이용료 및 토지임대료(이하 '토지이용목적변경 전 토지료'라 한다)는 다음과 같이 산정한다.

용도변경 전의 토지로서 국가로부터 토지이용료를 징수하지 않고 양도받은 가구 또는 개인의 농지, 또는 국가로부터 토지이용료를 징수하지 않고 양도받은 다른 가구 또는 개인으로부터 합법적으로 양도받은 농지의 경우, 용도변경 전의 토지가격은 토지가격표에 있는 해당 농지종류의 지가에 토지면적(x)을 곱(=)하여 산정한다.

용도 변경 전 토지가 농지인 경우, 국가는 토지를 임대하여 전체 임대기간 동안 토지 임대료를 한 번 납부할 때, 용도 변경 전 토지 임대료는 다음과 같이 계산합니다.

거기에는:

용도변경 전 토지의 임대기간에 해당하는 토지가격은 토지가격표상의 토지가격으로, 전체 임대기간에 걸쳐 일괄납부하는 토지임대료를 산정하기 위한 것입니다.

잔여 토지이용기간은 (=) 토지이용목적변경 전 토지배정기간 또는 임대기간에서 (-) 토지이용목적변경 전 토지이용기간을 뺀 기간으로 합니다.

이 항에서 정한 공식에 따라 결정된 잔여토지이용기간이 1년이 아닌 경우에는 월별로 계산한다. 기간이 1개월이 아닌 경우, 15일 이상의 기간은 1개월로 계산됩니다. 15일 미만인 경우 해당 일수에 대해서는 토지이용료를 계산하지 않습니다.

용도 변경 전의 토지, 즉 국가로부터 연간 토지 임대료 지불의 형태로 임대받은 농지의 경우, 용도 변경 전 토지 임대료는 0입니다.

참고사항: 토지용도변경 후 토지종류의 토지이용료가 토지용도변경 전 지가보다 낮거나 같은 경우, 토지용도변경 시 토지이용료는 0원입니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html