빨간장부가 없는 토지에 투자할 때는 조심하세요.

개정 토지법 2024가 방금 국회에서 승인되어 8월 1일부터 시행됩니다. 많은 사람들이 관심을 갖는 사항 중 하나는 토지 사용권 문서가 없는 토지에 대한 토지 사용권 증명서(일반적으로 붉은 책이라고 함) 부여에 대한 규정입니다.

선제적 사냥

구체적으로 개정 토지법 제138조에서는 토지를 문서 없이 사용하지만 토지법을 위반하지 않고 2014년 7월 1일 이전에 적절한 승인 없이 토지가 할당된 경우가 아닌 가구 및 개인이 토지 사용권 증서 발급 대상에 포함된다고 규정하고 있습니다. 이 법에서는 또한 토지 이용권 증명서를 부여하기 위해 고려되는 많은 사례를 명시하고 있습니다.

위 규정이 시행되면 선조로부터 유래된 토지이용을 그대로 이어받아 안정적으로 이용하고 있는 경우에 토지사용권증 발급 문제가 해결될 것이라는 의견이 많습니다. 이런 사례는 특히 농촌 지역에서는 여전히 흔합니다.

부동산 시장이 침체된 상황에서 대부분 투자 수단은 매력적이지 않으며, 일부는 농촌 지역에서 적색장부가 없는 토지를 매수하는 위험을 감수하기도 합니다. 이는 토지법이 시행되면 토지에 적색장부가 부여되어 매매 가격이 몇 배로 오를 것이라는 기대 때문입니다.

많은 사람들이 닥농성, 닥글롱구, 꽝케사에서 붉은책 없이 토지를 사고 싶어합니다.

응우이 라오 동 신문 기자와의 인터뷰에서 닥농성의 부동산 중개인 부이 콩 씨는 지난 몇 달 동안 붉은 장부 없이 농지를 사고 싶다는 많은 고객으로부터 "주문"을 받았다고 말했습니다. 콩 씨에 따르면, 고객들은 주로 녹색 장부가 있는 토지(산림지), 붉은 장부가 없지만 장기 거주자가 소유한 토지, 추출물이 있는 토지(토지 경계가 측정되어 그어진 토지)를 요청한다고 합니다. "저는 호치민시와 하노이에 있는 두 고객에게 두 구획의 토지 매각을 중개했습니다. 그들은 증서 없이 농지를 매수했고, 매수한 후 바로 경계를 표시하기 위해 말뚝을 세웠습니다. 그들은 8월 1일부터 새로운 법이 적용될 때 증서를 기다리기 위해 매수했다고 말했습니다."라고 Cong 씨가 말했습니다.

콩 씨에 따르면, 적색장부가 없는 산림과 농경지는 현재 매우 저렴하여 헥타르당 4~5억 VND(1만m2)에 불과합니다. 붉은 책이 있는 땅은 2~3배 더 높습니다.

"과거에 증명서가 없는 농지에 대해 이야기할 때, 모두가 두려워했습니다. 서류 작업을 할 수 없을까 봐 두려워했기 때문입니다. 지역 주민들만 농사를 짓기 위해 서로 사고 팔았습니다. 최근에는 많은 사람들이 사냥을 하러 와서 저에게 찾아달라고 주문합니다. 아마도 새로운 법률에서 증명서 발급이 허용되고 이런 종류의 땅의 가격이 너무 싸다는 것을 알고 있기 때문에 그렇게 많이 사려고 하는 것 같습니다."라고 콩 씨는 강조했습니다.

빈프억과 타이닌의 부동산 중개회사 직원인 김 여사도 최근 많은 사람들이 농업 목적으로 대규모 토지를 사고 싶다고 연락해오며, 심지어 가격만 좋다면 붉은 장부가 없는 토지를 사달라고 요청하기도 했다고 말했습니다. "지난주에 저희 회사는 Binh Phuoc 성 Loc Ninh 지구에서 두리안과 다른 과일 나무를 재배하는 12헥타르 이상의 토지를 상담하고 확정했는데, 가격은 70억 VND가 넘습니다. 이 12헥타르 중 3헥타르만 인증서를 받았고 나머지는 인증서가 발급되지 않았습니다." - 김 여사가 말했습니다.

위험한 추세

SENLAW 로펌의 변호사인 응우옌 푸옹 리엔은 새로운 토지법이 시행되면 사람들에게 증명서를 발급하는 데 편의성이 생길 것이라고 말했습니다. 하지만 인증서 없이 토지를 구매하는 것은 위험하고 모험적인 투자 형태입니다. 이러한 추세에 따라 토지를 매수하거나 매도할 때 사람들과 투자자들은 장단점을 고려해야 합니다. "법적 문서가 없는 토지는 국가가 인정하는 권리가 있는 토지보다 훨씬 저렴한 경우가 많습니다. 하지만 많은 위험이 따릅니다. 예를 들어, 법적 문서 없이 토지를 매수할 경우 매수자가 토지의 원산지, 토지 구획에 대한 정보, 계획 상태를 확인하기 어렵습니다. 다음으로, 토지 사용권 증서가 없기 때문에 매수자가 토지가 분쟁 중이거나 침해되지 않았는지, 토지 매매가 중복되거나 소유권을 놓고 갈등이 있는지 확인하기 어렵습니다. 그때 매수자는 매도자의 정직성에 의존합니다. 아니면 매수자는 토지 사용자로서의 기본적 권리가 제한될 것입니다. 양도, 증여, 상속, 저당, 토지 용도 변경, 임대 등이 불가능하기 때문입니다... 토지에 건물을 짓고 싶다면 토지 용도 전환 신청 및 토지 사용권 증서 발급 절차가 완료될 때까지 기다려야 합니다..." - 변호사 Lien이 분석했습니다.

부동산 부문에서 일하는 사람으로서, 부동산 금융 서비스 회사(FINA)의 총괄 이사인 Pham Anh Khoi 박사는 8월 1일 이후에야 부동산 및 토지 사업과 관련된 법률이 발효되고, 이러한 법률이 어떻게 적용되는지 보고, 붉은 책 없이 토지를 매수하기 위해 일부 사람들이 내린 "지름길" 결정의 효과를 평가할 수 있다고 말했습니다.

"모두가 알다시피 농지, 특히 증명서가 없는 땅은 매우 저렴합니다. 증명서가 주어지면 가격이 몇 배로 오릅니다. 하지만 증명서가 없는 그 땅이 어떤 계획의 대상이 되는지, 분쟁 중인지, 증명서를 받을지 여부를 아무도 확신하지 못합니까?

농경지를 경작에 활용하면 농업 생산을 위한 첨단 기술에 투자하여 경제적 효율성을 높이는 것은 매우 큰 잠재력이 있습니다. 이 전문가는 "농지나 증서 없이 토지를 매수해 나중에 용도를 바꾸거나 토지를 여러 구획으로 나눠 매각하는 사람은 어려움을 겪을 것이고 토지법 등 부동산 관련 법률에 따라 장려받지 못할 것"이라고 말했다.

실제로 부동산 및 금융 전문가들은 유휴 자금을 가진 사람과 부동산 투자자에게 먼 지역이나 교외 지역의 부동산에 투자하기 전에 신중하게 고려해야 한다고 반복해서 권고해 왔습니다. 투자하기 전에 경제적 효율성, 개발 능력, 잠재적 이점, 현금 흐름, 수익성, 유동성 등을 고려해야 하며, 특히 예상 가능한 위험을 고려해야 합니다.

출처: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm