정책이 '흡수'되면 남부 아파트 시장이 번창할 것이다

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단기적으로 획기적인 진전이 있을 것 같지는 않습니다.

DKRA 보고서에 따르면, 2023년 전체 시장의 신규 공급과 기본 공급은 2022년 대비 각각 60%, 68% 감소할 것으로 전망된다. 이는 지난 5년 중 가장 낮은 수준이기도 하다. 아파트 개발 프로젝트는 호치민시와 빈즈엉성에 집중되어 있습니다.

호치민시 시장은 전체 시장을 선도하며, 2023년 전체 1차 공급의 64%를 차지하는데, 이 중 대부분은 도시 동쪽에서 진행되는 프로젝트에서 발생합니다. 하반기에 수요가 약간 증가했지만, 2023년 전체로는 소비율이 전체 시장의 1차 공급량의 약 44%에 그쳤으며, 2020~2022년 평균(68%~87%)과 비교해도 가장 낮은 수준입니다.

1차 소비는 가격대가 m2당 4,000만~5,500만 VND인 중간 규모 프로젝트에 집중되어 있으며, 법적 절차가 완료되었고, 공사가 빠르게 진행되며, 도심과 편리하게 연결되어 있습니다. 1차 매매가는 연초 대비 크게 변동이 없었지만, 투자자들은 매수자를 자극하기 위해 즉시상환할인, 원금·이자 유예 등 여러 정책을 추진했습니다.

정책이 시장에 흡수되면 남부 아파트가 회복될 전망 1 — 아파트 시장은 큰 변동이 없을 것으로 예상된다.

한편, 2차 유동성은 낮은 수준을 유지하고 있으며, 판매 가격은 2022년 말 대비 3~8%의 전반적인 하락세를 기록했습니다. 이는 대부분 법적 완료 단계에 있는 프로젝트에서 발생했으며, 건설 진행이 지연되었습니다.

아파트 부문에서는 2023년 대비 신규 공급이 12,000~15,000호 수준으로 늘어날 것으로 전망됩니다. 공급은 호치민시에 약 8,000~10,000채, 빈즈엉에 약 4,000~6,000채, 동나이와 바리아붕따우에 각 지방에 약 300~500채, 롱안에 약 200~300채로 집중되어 있습니다.

A등급 아파트는 호치민시 시장 공급 구조에서 여전히 큰 비중을 차지하고 있는 반면, B등급과 C등급 아파트는 빈즈엉과 주변 지방에서 여전히 지배적인 부문입니다.

DKRA는 2024년 시장 동향을 예측하면서 연초의 시장 수요는 2023년 말에 비해 크게 변동하지 않을 것이며, 법적 정책이 시장에 충분히 "침투"되어 법적 장애물을 제거하고 경제 회복 전망을 개선하는 데 도움이 되는 2024년 3분기부터 개선될 것으로 예상합니다.

시장 유동성은 호치민시의 경우 1m2당 가격이 약 5,000만 VND이고, 빈즈엉과 주변 지방의 경우 1m2당 가격이 3,500만 VND 미만인 저렴한 주택 프로젝트에 집중되어 있습니다.

남부아파트, 정책 시장 흡수되면 회복될 듯 그림 2 — 저렴한 주택이 시장을 주도할 것으로 예상됩니다.

1차 판매가격은 투입비용 압박, 신속납부할인 정책, 원금유예, 은행대출이자 지원 등으로 인해 큰 폭으로 변동이 없거나 소폭 상승하였으며, 시장수요를 자극하기 위해 지속적으로 추진되었습니다.

2차 시장에서는 유동성과 가격 수준이 단기적으로 급격하게 변할 가능성이 낮습니다. 하지만 2020~2023년 기간 동안 금융 레버리지를 남용한 대부분의 매수자가 자산을 구조조정하거나 매각했기 때문에 2024년에는 '손실 절감' 거래와 대폭적인 가격 인하가 상당히 감소할 수 있습니다.

다른 유형에서는 획기적인 발전을 기대하지 마십시오

또한 이 보고서에서 DKRA는 2024년 다른 유형에 대해 긍정적인 의견이 많지 않았습니다. 특히 토지의 경우 2024년 신규 공급은 2,900~3,100개 구획 주변에서 변동하면서 희소성을 계속 유지하고 있습니다.

특히 롱안은 2024년 시장을 선도할 지역으로, 약 850~950개의 토지가 판매될 예정입니다. 동나이에는 약 750~850개의 구획이 있습니다. 빈즈엉은 약 600~700개의 토지를 매각할 계획입니다. 호치민시, 바리어붕따우, 타이닌 등 나머지 지역에는 약 200~400개의 토지가 분산 배치될 예정이다.

시장의 관심은 강력한 재무적 잠재력을 갖춘 평판 있는 투자자들이 개발한 제품군과 인프라와 법적 절차가 완료된 프로젝트에 집중될 것입니다.

1차 시장에서는 2023년 대비 가격 수준 변동이 크지 않았으며, 투자자들은 시장 수요를 자극하기 위해 우대 정책, 할인, 지불 일정 연장 등을 계속 적용하고 있습니다. 2차 시장에서는 대부분 투자자의 재정적 능력에 적합한 적당한 가치를 지닌, 완성된 인프라와 법적 문서가 있는 상품에서 거래가 주로 이루어집니다.

남부아파트, 정책 시장 흡수되면 회복될 듯 그림 3 — 롱안은 풍부한 공급으로 토지 시장을 선도할 것으로 보인다.

빌라와 타운하우스의 경우, 호치민시와 주변 지역의 공급이 1,200~1,500유닛으로 약간 증가할 것으로 예상됩니다. 시장 공급은 주로 다음 개장 단계에 있습니다. 그 중 롱안, 동나이, 빈즈엉 등의 지방은 300~500유닛, 바리아붕따우는 120~140유닛, 호치민시는 60~80유닛 정도로 변동이 있습니다.

전반적인 시장 수요는 2024년 말에 개선될 것으로 예상되며, 법적 절차를 완료한 상품, 인프라가 완료된 프로젝트, 재정적 잠재력이 있는 투자자가 개발한 상품 등이 고객으로부터 많은 관심을 받을 것으로 보입니다.

2023년과 비교해 기본 가격 수준은 크게 변동하지 않았으며, 투자자들은 계속해서 시장 자극 정책을 적용하고 있습니다. 한편, 유동성과 2차 가격은 2023년에도 계속 하락세를 보였으며, 이러한 하락세는 주로 대출을 이용한 고객과 법적 문제에 직면한 프로젝트에 집중되었습니다.

리조트 부동산의 경우, 콘도텔 공급은 2023년에 비해 감소할 것으로 전망됩니다. 일반적으로 전국적으로 공급은 800~1,000유닛 정도로 변동하며, 주로 바리아붕따우와 광닌성에 분포되어 있습니다. 리조트 빌라 공급은 2023년까지 약 250~300호가 시장에 출시될 예정이며, 주로 호아빈 지역에 집중되어 있습니다.