EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 현재 미니 아파트는 법으로 규제되지 않는 유형의 주택과 개념이 교환된 것이라고 확인했습니다. 그래서 많은 사람들이 수십억 원을 들여 집을 사지만, 여전히 소유의 의미가 없고, 단지 자신의 아파트를 임대하는 것뿐입니다.
분석가들에 따르면, 미니 아파트는 판매용 주택 유형으로 인정받을 법적 근거가 없습니다. 실제로 대부분의 개인은 직접 토지를 구매한 후 개별 주택을 짓기 위한 허가를 신청한 후 이를 독립형 아파트로 나누어 판매합니다.
이것은 민사 계약이지 매매 계약이 아닙니다. 왜냐하면 재산의 일부를 판매한다는 조항이 없기 때문입니다.
토안 씨는 약 200~300m2 너비의 토지를 소유한 개인의 사례를 인용했습니다. 고층 빌딩을 짓고 아파트를 판매할 때 이러한 아파트 소유자는 별도의 붉은 책을 부여받지 않지만, 그들의 이름은 공유 자산의 형태로 하나의 붉은 책에 공유됩니다.
“ 따라서 미니 아파트 소유자들이 수십억 원을 들여 집을 사더라도 실제로는 별도의 증서를 받지 못하고 건물 전체에 사용되는 복사된 붉은 책만 소지할 뿐 집을 임대하는 것과 다를 바가 없습니다. ”라고 토안 씨는 말했습니다.
빨간책이 없는 미니 아파트는 구매자에게 매우 위험할 것입니다. (그림: 콩 히에우).
같은 의견을 밝힌 변호사인 응우옌 티 민 투-홉 낫 로펌, 하노이 변호사 협회도 현행법에는 미니 아파트라는 개념이 없다고 말했습니다. 이러한 형태가 상업용 주택 프로젝트의 한 유형으로 기록된 적이 없기 때문에 미니 아파트는 여전히 개별 주택으로 간주됩니다. 구매자에게는 별도의 인증서가 발급되지 않고, 건물 전체에 대한 인증서만 발급됩니다.
주택법 2014의 여러 조항에 대한 세부 규정 및 시행을 안내하는 정부령 99/2015/ND-CP의 제6조 2항에 따라, 여러 층과 여러 아파트로 설계 및 건설된 개인 주택을 포함하여 합법적으로 설립된 주택을 소유한 조직 및 개인 가구는 최소 30m2 이상의 폐쇄형으로 설계되고 아파트 건물의 요구 사항을 충족하는 경우, 소유자의 권리와 합법적 이익을 보장하기 위해 관할 국가 기관에서 각 아파트 소유자에게 소유권 인증서를 부여해야 합니다.
소유자가 이 주택의 아파트를 베트남에서 주택을 소유할 자격이 있는 다른 조직, 가구 또는 개인에게 매도, 임대, 기부 또는 상속하는 경우, 이 주택에 딸린 토지 사용권은 아파트를 구매, 임대, 기부를 받았거나 상속받은 주체의 공동 사용에 속합니다.
" 따라서 미니 아파트 유형인 개별 주택의 경우 규정된 조건을 충족하는 경우 각 아파트에 대한 인증서가 부여됩니다. 미니 아파트가 규정된 조건을 충족하지 못하는 경우 전체 건물에 대해 하나의 인증서만 부여되며 공동 소유자의 이름이 포함될 수 있습니다." 변호사 Thu가 말했습니다.
투 씨에 따르면, 현재 하노이의 대부분 미니 아파트는 각 아파트에 대한 인증서를 발급할 수 있는 조건을 충족하지 못하고 있습니다. 따라서 미니 아파트 구매자는 적색장부가 부여되지 않고, 적색장부의 사본만 보관할 뿐이며, 이는 사업 목적으로 은행 대출의 담보로 사용할 수 없습니다.
많은 미니 아파트는 골목길 깊숙한 곳에 위치하고 있어 PCC 요건을 충족하지 못합니다. (사진: 콩히에우)
미니 아파트의 합법성과 관련하여 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 현재 미니 아파트는 저렴한 개인 주택의 형태로만 법률에 언급되어 있으며, 미니 아파트라는 개념은 없다고 말했습니다.
차우 씨에 따르면, 2005년 주택법과 법령 90/2006/ND-CP에는 도시 지역에 여러 층과 아파트가 있는 미니 아파트 스타일로 설계된 "개인 및 가족 주택 개발"을 허용하는 법적 규정이 없습니다. 개인 및 가족 주택의 개발은 계획을 준수해야 합니다. 건축 허가를 받았습니다. 도시의 일반 기술 인프라 시스템과의 연결 요건을 보장해야 합니다.
2010년에 제71/2010/ND-CP 법령이 제90/2006/ND-CP 법령을 대체하면서 도시 지역에 여러 층이 있는 미니 아파트와 많은 소형 아파트로 설계된 "개인 및 가족 주택 개발"이 허용되었습니다.
“ 이 규정은 부적절하며 2005년 주택법에 위배됩니다. 법령 71/2010/ND-CP가 아직 초안일 때, HoREA와 호치민시 인민위원회는 도시 지역에서 여러 층과 여러 아파트가 있는 미니 아파트로 설계된 "가구 및 개인을 위한 개별 주택 개발"을 허용하지 말라고 의견을 제시하고 제안했습니다. 이는 불법, 무면허, 무허가 건설로 이어져 계획을 방해하고 도시 인프라 시스템에 대한 압박을 증가시킬 것이라는 우려를 제기했습니다.
이는 최근 미니 아파트 건물 개발을 위한 합법적 근거이며 불법적으로 미니 아파트 건물을 짓는 데 악용되었습니다 ."라고 Chau 씨는 말했습니다.
미니 아파트는 아직 '태어나지 않았고', 불법 건축을 통해 '법을 우회'하고 있기 때문에 계획을 어길 뿐만 아니라 도시 기반 시설 체계에 압력을 가하고, 방화 안전을 보장하지 못하기 때문에 구매자에게 적색 도서를 발급할 수 있는 조건을 충족하지 못합니다.
Thien Viet International Law Firm(VIETSKY)의 대표이자 변호사인 응우옌 꽝 응옥(Nguyen Quang Ngoc)에 따르면, 빨간책이 없어서 미니 아파트를 구매한 많은 사람들이 마치 자기 집을 임대하는 것 같은 느낌을 받는다고 합니다. 아파트에 대한 소유권 증명서가 발급되지 않았다는 것은 구매자가 합법적인 소유권을 가지지 못하고, 사용 중에 필요할 때 저당을 잡거나 자본금 출자금으로 사용할 수 없다는 것을 의미합니다.
특히, 해당 프로젝트의 토지가 부지 정리를 위해 매립되는 경우, 매수인의 권리는 상당한 영향을 받게 되며 매도인이 매립되는 재산의 주인으로서 참여하기 때문에 매도인에게 크게 의존하게 됩니다.
따라서 매수자들은 아파트를 사기 위해 수십억 동을 지출하지만, 실제로는 아파트에서 거주할 수만 있고 그 부동산을 소유하고 처분할 수 있는 권리는 매우 제한적입니다. 주택 구매자는 장기 임차인과 다르지 않습니다. 장기 임차인은 많은 돈을 지불하고 장기간 거주합니다.
차우안
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