리조트 부동산은 여전히 '적자 감축' 상태

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아직 유동성이 개선되지 않았습니다

Batdongsan.com.vn의 최근 조사에 따르면, 리조트 부동산 유형, 특히 콘도텔(호텔 아파트)에서 "손실 절감" 상황이 계속되고 있습니다. 코로나19 팬데믹이나 2023년 초 시장 '동결' 기간과 같은 대량 매매는 더 이상 없지만, 부동산 시장에 지속적으로 제기되는 '손실 절감' 소식은 이 시장의 부정성을 보여줍니다.

이러한 판매 광고는 북부에서 가장 많은 리조트 부동산 프로젝트가 집중되어 있는 Quang Ninh부터 Quang Binh, Da Nang, Kien Giang, Vung Tau까지 다양한 프로젝트에서 나왔습니다. 특히 리조트 빌라 유형의 경우 일부 프로젝트에서 "손실 절감" 가격이 시장이 번창했던 기간에 비해 30-90억 VND/단위로 감소한 것으로 나타났습니다.

리조트 부동산은 여전히 황폐한 상태입니다. 사진 1 — 부동산 시장에는 '손실을 줄이는' 리조트 부동산 광고가 많이 게시됩니다.

콘도텔의 경우, 아직 해결되지 않은 법적 문제, 만족스럽지 못한 수익, 특히 투자자의 운영 및 관리 방식에 대한 의견 불일치 등 많은 문제가 있기 때문에 많은 투자자들이 이런 유형의 부동산에 염증을 느끼는 듯합니다. 이 유형에서는 프로젝트와 지역에 따라 손실 절감 가격이 보통 15~30% 사이입니다.

DKRA Vietnam의 최근 보고서에 따르면, 베트남 전역의 대부분 리조트 부동산 부문 투자자들에게 유동성이 부족한 현상이 지속되고 있는 것으로 나타났습니다. 2023년 8월, 리조트 타운하우스/상점하우스 부문은 단 3채만 판매되었고, 리조트 빌라는 단 9채만 판매되었으며, 콘도텔은 17채만 판매되었습니다.

이러한 상황으로 인해 시장 재고가 높은 수준으로 상승했습니다. 6월 현재 콘도텔 재고는 42,000개 이상으로 급증했고, 해변 상점과 리조트 빌라를 합친 총 재고는 약 30,000개에 달했습니다.

리조트 부동산은 여전히 황폐한 상태입니다. 사진 2 — 유동성이 부족해 리조트 부동산 재고가 날로 늘어납니다.

이러한 상황에 직면하여, 프로젝트 투자자들은 시장 수요를 자극하기 위해 다양한 우대 정책, 신속한 지급 할인, 이자율 지원, 원금 유예 기간, 리스백 약정 등을 계속해서 광범위하게 적용하고 있습니다. 일부 개별 프로젝트에서는 신속하게 결제하는 고객에게 리조트 빌라 가격을 40~50% 할인해 제공하기도 합니다.

리조트 부동산 시장이 얼어붙은 원인과 존재는 관광산업 회복과 관련된 이슈를 포함해 명확하게 지적됐습니다. 방문객 수가 적어 리조트 부동산의 수익성이 급격히 떨어지면서 많은 투자자가 더 이상 이 시장에 관심을 기울이지 않게 되었습니다.

관광산업은 단기적으로 회복되지 않을 것이다

세빌리스의 조사에 따르면, 아시아 태평양 지역을 제외하고 전 세계 대부분 국가에서 호텔 등 여가 수요를 위한 사업 활동이 점차 전염병 이전 수준으로 회복되고 있습니다.

동남아시아에서는 싱가포르가 평균 객실 요금(ADR)의 성장을 견인하며 회복을 선도하고 있습니다. 태국도 좋은 회복률을 기록했습니다. 한편, 베트남 시장의 사업 활동은 객실 점유율과 평균 객실 요금에서 알 수 있듯이 전염병 이전 수준보다 낮습니다.

Savills Hotels의 이사인 Mauro Gasparotti 씨는 "베트남 리조트 시장에 영향을 미치는 요인은 단기, 중기, 장기의 세 그룹으로 나눌 수 있습니다. 각 그룹은 시장 회복 과정에 서로 다른 영향을 미칩니다. 단기적으로, 2019년 베트남을 방문하는 전체 외국인 관광객의 32%를 차지하는 중국인 관광객의 부재는 리조트 사업에 많은 과제를 안겨줍니다. 게다가 장거리 항공편 비용도 더 비싸져 유럽 관광 시장 등 일부 시장의 회복에 영향을 미쳤습니다. 2019년 같은 기간과 비교했을 때, 베트남을 방문하는 유럽인 관광객의 총 수는 여전히 전염병 이전 수준에 비해 약 38% 낮습니다.

리조트 부동산은 여전히 황폐한 상태입니다. 사진 3 — 세빌스 호텔의 이사, 마우로 가스파로티 씨.

통계에 따르면, 2023년 첫 8개월 동안 베트남을 방문하는 아시아 관광 시장 규모도 팬데믹 이전 수준보다 32% 낮았습니다. 현재 베트남의 가장 큰 국제 관광 시장은 한국이지만, 2019년에 비해 총 방문객 수는 여전히 낮습니다.

중국과 같은 인구가 많은 시장의 경우, 베트남 방문객 수는 2019년 같은 기간에 비해 28%에 해당하는 95만 명에 불과했습니다. 미국과 호주의 관광 시장은 2019년 같은 기간에 비해 약 8% 감소하여 총 90만 명의 방문객을 기록했으며, 이 중 대부분이 미국과 호주에서 온 관광객이었습니다.

수요 회복이 더딘 것과 함께 공급 과잉 상황도 회복 및 개발 능력에 영향을 미칩니다. 세빌리스 호텔의 통계에 따르면, 2016년 이후 매년 평균 약 15,000개의 중급 및 고급 객실이 숙박 시장에 진출했습니다. 따라서 객실 공급량은 불과 6년 만에 두 배로 늘어났습니다.

국내 관광객은 여전히 베트남의 관광 활동을 뒷받침하는 주요 원동력입니다. 2023년 첫 8개월 동안 베트남 관광 산업은 8,600만 명의 국내 관광객을 맞이했으며, 이는 작년 같은 기간 대비 7.8% 증가한 수치입니다. 이는 중장기적으로 관광산업의 성장을 견인할 것으로 기대됩니다.

시장 공급의 또 다른 문제와 관련하여, Savills 전문가들은 베트남의 리조트 산업이 큰 잠재력을 지닌 것으로 여겨지지만 모든 모델이 효과적으로 운영될 수는 없다고 생각합니다. 일부 투자자는 모든 호텔 사업 모델이 동일하다고 가정하고 현지 시장 상황을 철저히 평가하지 않고 시장에 뛰어듭니다.

이로 인해 프로젝트 계획 및 구현이 제대로 이루어지지 않고, 프로젝트 완료 후 운영 능력이 제한됩니다. 한편, 시장 현실에 따라서는 일부 호텔 모델이 더 효과적일 수도 있습니다.

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