2023년이라는 어려운 한 해를 보낸 후, 시장 변동으로 인해 부동산 사업이 어려움을 겪는 것처럼 보였지만, 매우 긍정적인 지표가 나타났습니다. 주요 부동산 사업체의 대부분 대출이 연초에 비해 감소하는 경향을 보였는데, 이는 가장 어려운 시기에도 부동산 사업체가 대출 상환에 매우 적극적이었음을 보여줍니다.
HNX 통계에 따르면 새해 첫날 수십 개의 부동산 회사가 채권을 통해 부채를 갚았습니다. 이는 대부분 기업이 만기 전에 적극적으로 채권을 매수하여 채권자에게 채권을 상환했기 때문입니다.
2023년 4분기 재무 보고서에 따르면, 2023년 12월 31일 기준으로 No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company(Novaland, HoSE: NVL)는 195,8740억 VND의 부채를 기록했으며, 이는 기업 총 자산의 81%를 차지하며 2023년 초에 비해 8% 감소했습니다. 이 중 금융 대출은 57,7040억 VND로 기간 초에 비해 약 7,0000억 VND 감소했습니다.
노바랜드의 부채 구조는 주로 38조 6,260억 VND가 넘는 채권 대출로 구성되어 있으며, 은행 대출은 9조 4,000억 VND에 불과합니다. 그러나 Novaland의 수천억 동의 부채를 줄이는 것은 "바다 한 방울"에 불과합니다. 회사가 "막대한" 부채와 함께 너무 많은 재정 레버리지를 사용하고 있고, 기업의 재정 상황은 악화되고 있기 때문입니다.
2024년 초, Novaland 이사회는 13억 7천만 주의 주식을 발행하여 약 13조 7천억 VND를 조달하여 부채 구조 조정과 미지급금 상환에 사용할 것이라고 발표했습니다.
많은 기업들이 만기 전에 채권을 공격적으로 매수하고 있습니다.
가장 활발한 부채 상환 활동을 하는 부동산 기업 중에서, 우리는 Phat Dat Real Estate Development Corporation(HoSE: PDR)을 언급해야 합니다. 2023년 말에 이 부동산 기업도 채권 상환의 날들을 끝낼 것입니다.
팟닷은 2023년에 올해 말까지 모든 미지급 채권 부채를 처리하고, 은행 부채와 제3자 대출만 남겨둘 계획입니다. 2023년 말까지 총 발행액이 8,000억 VND인 채권 2개를 모두 매수함으로써 Phat Dat은 공식적으로 이 기업의 미결제 채권 부채를 0으로 만들었습니다.
이에 따라 2023년 12월 31일 현재 회사의 부채는 15% 감소하여 11조 4,900억 VND가 되었으며, 이 중 기타 단기 부채는 3조 1,820억 VND가 넘었고 기타 장기 부채는 4조 5,780억 VND였습니다. 부채 구조는 총 부채 중 3조 1,040억 VND를 차지하며, 이는 연초 대비 30% 감소한 수치입니다.
또한 부채 상환에 적극적으로 나서고 있는 킨박 도시개발공사(HoSE: KBC) 의 2023년 말까지 지불해야 할 총 부채는 연초 대비 22% 감소한 13조 2,260억 VND를 기록했습니다.
전체 금융부채는 3조 6,590억 VND로 연초 대비 52% 감소하였으며, 이는 기업 자본의 11%를 차지합니다. 이 중 장기은행 대출 규모는 3조3,220억 VND가 넘습니다.
2023년에는 킨박이 만기 전에 채권을 적극적으로 매수했습니다. 이전에 이 기업은 2023년 3월~4월에 코드 KBCH2124002와 KBCH2124003의 2개 채권 2조 VND를 전부 다시 매수했습니다. 2023년 5월말까지 회사는 만기 전에 채권 코드 KBC121020을 계속 매수할 예정입니다.
위와 같은 일련의 거래 이후, 킨박의 미결제 채권 규모는 1조 1,570억 VND로 감소했습니다. KBC121020 채권과 관련하여 KBC는 2024년 초에 채권에 대한 "부채 상환"을 위한 자본을 준비했다고 밝혔습니다.
또한 킨박은 모든 재정 자원을 우선적으로 사용하여 정시에 지불하는 전략을 시행했다고 밝혔습니다. 반면, 산업단지 사업 활동으로 인한 현금 흐름이 크게 늘어나는 것도 기업이 부채를 갚기 위한 자금을 확보하려는 동기를 부여하는 데 도움이 됩니다.
Dat Xanh Group Joint Stock Company(HoSE: DXG) 의 2023년 말 총 부채는 14조 6,000억 VND로 전년 말 대비 10% 감소했습니다. 그 중 11조 6,000억 VND가 단기부채이고, 약 3조 VND가 장기부채입니다.
2023년 4분기 말 현재 Dat Xanh의 부채 구조는 8% 감소해 5조 2,890억 VND를 기록했습니다. 한편, 국가에 대한 세금 및 기타 지불금은 7% 증가해 7,980억 VND에 달했습니다.
2023년은 회사에 매우 어려운 해로, 2022년 말 3,773명에서 2023년 말 2,468명으로 2023년에 1,305명의 직원을 감축해야 하는 필요성에서 분명히 드러났습니다. Dat Xanh 자회사 수도 84개 회사로 줄었고, 그 중 부동산 부문에서 운영되는 자회사 8개가 해산 절차를 거치고 있습니다.
빈홈의 부채 대 자본 비율은 0.31배이고, 미지불 부채는 전체 자본의 12%를 차지합니다.
위 기업들과는 대조적으로, 빈홈스 주식회사(HoSE: VHM)는 1년 만에 부채가 긍정적으로 증가했고, 총 미결제 대출액은 10,000억 VND를 넘어섰습니다.
2023년 말 현재 Vinhomes의 부채는 261조 9,910억 VND로 기록되었으며, 이는 연초 대비 24% 증가한 수치입니다. 단기 부채와 장기 부채 모두에서 증가가 기록되었으나, 기업 부채의 대부분은 여전히 단기 부채입니다.
회사의 재정 부채는 56조 6,820억 VND에 달했고, 부채 구조에는 단기 대출이 14조 8,130억 VND, 장기 대출이 35조 6,890억 VND 이상 포함되어 있습니다. 회사의 부채는 주로 은행 대출에서 비롯되었으며, 빈홈 채권 채널은 2023년 12월 말 현재 9조 8,080억 VND 이상의 미지급 부채를 기록했습니다.
2023년 말 현재 Vinhomes의 부채 대 자본 비율은 0.31배입니다. 미지급 대출 잔액은 회사 총 자본의 12%를 차지합니다.
부동산 사업체들이 시장 금리가 냉각 조짐을 보이는 상황에서도 빠르게 부채를 갚은 덕분에 사업체 자체도 채권 발행 당시의 높은 이자 비용 부담을 줄이는 데 도움이 됐습니다.
VNDirect Securities Company는 2024년 2월 투자 전망 보고서에서 병목 현상이 점차 완화되어 2024년 하반기부터 부동산 시장이 회복되는 데 도움이 될 것으로 예상한다고 밝혔습니다.
VNDirect 분석팀은 "주거용 부동산 시장이 가장 어려운 시기를 지났으며, 2024년 하반기부터 더 뚜렷한 회복세를 보일 것으로 믿는다"고 평가했습니다 .
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